購買二手房時,為省錢應確保房屋產(chǎn)權清晰,避免產(chǎn)權糾紛導致的額外費用。簽訂合同時,務必審慎,保護自身權益。
全部6個回答>二手房如何購買?購買二手房如何**省錢?
134****1017 | 2019-07-26 00:24:25
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143****6056
購買二手房所需交納的費用包括購房款、中介服務費和稅費(其中,稅費包括契稅、增值稅及附加、印花稅)這三塊如下:
查看全文↓ 2019-07-26 00:24:41
1、購房款:
與二手房賣家簽訂的購房合同里面所約定的房屋成交價,包括支付給賣家的購房定金。
2、稅費——契稅:
90平方以下購房合同價1%,90(含)平方-144平方購房合同價1.5%,144平方以上購房合同價3%。
若買方購買的房產(chǎn)是二套、非普通住宅或者是非住宅購房合同價的3%。
具體稅費所購買房屋所在地稅局規(guī)定為準。
3、稅費——增值稅及附加:
不動產(chǎn)證未滿2年的增值稅及其附加稅稅率為5.6%(增值稅稅率為5%)。不動產(chǎn)證滿2年的免征增值稅。
4、稅費——印花稅:
稅率為1‰,計稅前提為簽署房屋預售合同,買賣雙方各0.5‰。
5、中介服務費:
如果是通過房產(chǎn)中介購買的二手房,需要支付給中介公司的中介服務費。每個城市的收費標準不同 -
153****3193
購房動輒幾十萬乃至上百萬的支出對于一般家庭來說,是一筆巨大的開支,而由于房屋價格本身較高,買房時遇到價格上下浮動幾萬塊也是常有的事兒。那么在購買二手房時我們應該怎樣“砍價”才能做到既省錢又可以買到心儀的房子呢?
查看全文↓ 2019-07-26 00:24:35
一、委托多家中介獲得更多房源信息
在購買二手房是,忌只委托一家中介。因為如果只有一家中介提供信息的話,可能造成信息閉塞,而被中介糊弄。委托多家中介,不僅可以得到更多房源信息,利于房源比較,還能使中介之間產(chǎn)生競爭關系,使中介提供的服務效率更高且房價更低。在同時委托多家中介時需切記:首先你要對買房表現(xiàn)出強烈的愿望,這樣中介公司才會對你重視;其次要選擇有實力、有口碑的中介公司,以免造成自身權益的損害。 -
143****9351
如今,南通的房價讓一些有“剛需”購房需求的朋友們躁動起來!那么問題來了:買房,是買新房好還是買二手房好呢?
沒關系,買房不需要看氣質!希望下面幾點能夠幫助大家做出合理的判斷。
1
稅費和交易方式不同
新房和二手房,兩者繳納稅費的種類和交易方式是不同的。購買新房你需要繳納契稅和城市維護建設稅,而購置二手房除繳納契稅之外,還需要交營業(yè)稅,個人所得稅。另外,在交易方式上,兩者也有一定的區(qū)別,新房主要是自行交易,而二手房采用的則是自行交易和委托交易相結合的方式。
2
交易的風險和程序不同
購房交易風險主要集中在兩個方面,分別是:房屋質量及配套設施上面的交易風險和產(chǎn)權方面的交易風險。兩者比較,新房和二手房的風險側重點各有不同。對于新房來說,購房時可能新房還在**后的裝修施工階段,消費者對房子的了解還停留在沙盤、資料和售樓員的解說中,對實際情況的認知不足,所以容易出現(xiàn)房屋質量和配套上的風險。在產(chǎn)權風險上,因為消費者的購房對象是開發(fā)商而且是第一次交易,所以這一風險較小。
反觀二手房,因為是看得見摸得著的,人們對房屋的戶型、質量、交通、環(huán)境、周邊生活設施一目了然,有非常直觀的印象,所以在房屋質量和配套設施方面沒有多大的問題,但是產(chǎn)權問題卻遠遠超過新房。網(wǎng)上常見的有夫妻一方擅自處置夫妻共同財產(chǎn)、共有人未經(jīng)其他共有人同意處置共有財產(chǎn)幾種狀況。合同簽訂過戶之后,也經(jīng)常會出現(xiàn)其中一方或第三方主張合同無效或要求解除合同的不合理現(xiàn)象。
就以簽約程序而言,新房簽約很多程序都由開發(fā)商辦理,所以較為簡單,二手房簽約則需要雙方共同進行,所以程序復雜。
3
性價比差異
新房的價格主要由開發(fā)商制定,主要依據(jù)是地塊的拿地價格、房屋施工成本、居住環(huán)境和樓盤地段未來的上升空間,而且開發(fā)商一般不會同意降價銷售,購房回旋余地小。二手房售價主要由中介和房東定價,參考依據(jù)有房屋質量、現(xiàn)有配套、周邊新房售價和一些個人心理因素,性價比高而且有較大的降價回旋余地。
4
裝修情況
一手房多為新房,但大多為毛坯房,需要進行裝修。二手房大多都是帶裝修的,可以直接入住。但同樣如果對裝修要求較高的,還是選擇一手房比較好,畢竟二手房重新裝修的成本要大大提升。
相關問題
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1、首先需要第一手業(yè)主必須到房管局認可的房地產(chǎn)評估公司出具一式兩份的《房屋評估報告》(內(nèi)容為房子的位置、面積、戶型、市場估價等)2、交易雙方必須簽訂一式肆份的《房屋買賣合同》,合同可以自擬,但很容易出現(xiàn)錯漏;建議直接在房管局購買標準格式合同,填寫相關內(nèi)容,雙方簽字按手指摸。3、合同必須經(jīng)過市公證處公正蓋章,或者是經(jīng)過房管局蓋章認證,方可具備法律效力。4、出讓方攜帶房產(chǎn)證,購房發(fā)票、契稅完稅單、印花稅單等相關文件,雙方都必須攜帶身份證到國稅局繳納交易稅費,具體稅費要到稅局核查資料后確定稅款(稅款由房屋價格、居住年限等因素決定)。原則上稅款應由出讓方繳納,具體可以雙方協(xié)商解決。另外,購買方需持一份《房屋買賣合同》到財政局契稅大廳繳納房屋契稅(房子的評估價格的1.5%-3%),領取新的契稅完稅單。5、雙方攜帶身份證,《房屋買賣合同》、《房屋評估報告》;出讓方攜帶房產(chǎn)證以及第5點中繳納的各種稅費單據(jù),購買方持新的契稅完稅單,到一家可以辦理二手房貸款的銀行(如建設銀行),咨詢一下二手房貸款業(yè)務如何辦理。銀行工作人員審核雙方資料,購買方填寫貸款申請表格。6、銀行工作人員會把雙方所有資料送房管局,辦理過戶手續(xù),并辦理出購買方名字的新房產(chǎn)證。銀行以該房產(chǎn)證作為抵押,向購買方發(fā)放70%的貸款,同時將該筆貸款劃入出讓方的帳戶,交易完成。
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通常情況下決定房價的因素有:1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進人折舊期,而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權證算起,住宅用地**高期限為70年,從開發(fā)商取得土地使用權證之日起過一年少一年。另外,房屋的朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產(chǎn)生一些影響,眾所周知,南北通透的房子是所有朝向里**好的,那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢多了。還有樓層,如果房子所在樓棟屬于高層,那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價錢就和其他的難以相比了。此外,房屋的裝修也會影響到房價,有的購房者選擇購買二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點,如果房屋本身的裝修很好,那么買方人住后就無需重裝,裝修省了錢,那么自然在房價里就應有所體現(xiàn)了。2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復雜,既有自然環(huán)境,又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境,又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等,舊房都要打折扣。再如社會環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的地區(qū)適合經(jīng)商,有的地區(qū)適合居住。此外,該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設及中**區(qū),都會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。比如眾所周知的學區(qū)房,如果房子處于某重點**、**的學區(qū),那么即使是房齡再老、裝修再簡陋那么價錢也是相當可觀的。3、心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,考慮到心理因素,二手房一般比同區(qū)域同地段的新建商品房單價便宜8%。
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二手房交易流程中的8大砍價技巧:1、了解周邊價位信息,做到心中有數(shù)可以多看幾套房源、多跑幾家中介,同時對比附近新房價格,來判斷所購買二手房的價格是否可靠。換句話講,二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的,為之后的殺價做準備。2、忌大幅度殺價雖然買房一般都有一定的議價空間,但如果殺價幅度太狠,往往會讓賣家難以接受,認為買方心意不誠,而使得交易告吹,所以前期調研很重要。3、忌盲目給房子挑缺點不要給房子挑出一大堆的缺點逼迫賣家降價。因為如果房子真的那么差,那為什么還要買呢?這樣會造成賣家的反感,也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。4、隱藏對所看房屋的喜愛程度不要表露對這套房子的好感,可以適當?shù)奶粢恍┬栴},比如整個小區(qū)的交通很便利,但這套房子太靠近路邊了太吵;對于房型很滿意,但是樓層差了點等等。讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點的房源,或者讓這套房子的賣家在價格上讓一步。5、拖延時間表現(xiàn)出買不買都無所謂的姿態(tài),如果賣方不肯降價,就擺出“我再考慮考慮”的樣子,賣家肯議價的話會主動聯(lián)系,如果賣家不肯議價,再主動聯(lián)系賣家表示愿意購買,注意考慮時間不要太長。6、還價底線不輕易松口如果賣方有議價空間,一定要堅持自己的價格底線,不要輕易松口(前提是價格底線設置要合理)。7、善用手機營造環(huán)境與其直接說某某差不多的房子價格更便宜,不如自己營造一個場景。在殺價的過程中,有其他中介公司業(yè)務員打電話來推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源,而在價格上有較大的議價空間,在通話中表示可以立即看房,此時如果房東愿意挽留就表示有殺價的空間。8、從其他費用入手一般情況買賣雙方的稅費都是由買方承擔,如果賣家不肯讓步,那么可以考慮讓賣家來承擔一部分稅費,畢竟是能省一點算一點??硟r一定要見機行事,切忌盲目激動。另外,教育地產(chǎn)一直是市場中的“硬通貨”,處于供不應求狀態(tài),因此賣家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價格上占到什么便宜,幾乎是不可能的事。二手房過戶流程主要有以下四步:一、買賣雙方無貸款: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給賣方;并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶,**后在交房時,下家將尾款結清給賣方。二、賣方有貸款未還清: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結結束,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日后,銀行貸款審結結束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。房產(chǎn)證辦理過戶所需時間:材料都沒有問題的話,須到房產(chǎn)局,填寫一些表格和一個存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后,會有一個回 執(zhí)單,一定要在上面說明的日期去繳納稅金,一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。二手房過戶所要繳納的費用:交易稅費共涵蓋8個稅種,主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異,但區(qū)別不大。1、契稅:基準稅率3%,優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價的1.5%,非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。2、營業(yè)稅:稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政,轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅,轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅,轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移書據(jù),稅率為0.05%,同時適用于房屋租賃合同,稅率為1%,房產(chǎn)購銷合同,稅率為0.03%;第二種是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權利證書,包括房屋產(chǎn)權證和土地使用證,稅率為每件5元。4、個人所得稅:稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%,由賣方承擔。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的退還。5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。注意:資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處,它由獨立的第三方(資金監(jiān)管機構/銀行)出面,保障雙方利益,避免二手房買賣糾紛,從而起到降低二手房交易風險的作用。
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二手房交易流程中的8大砍價技巧:1、了解周邊價位信息,做到心中有數(shù)可以多看幾套房源、多跑幾家中介,同時對比附近新房價格,來判斷所購買二手房的價格是否可靠。換句話講,二手房的價格泡沫是可以通過比較衡量的,為之后的殺價做準備。2、忌大幅度殺價雖然買房一般都有一定的議價空間,但如果殺價幅度太狠,往往會讓賣家難以接受,認為買方心意不誠,而使得交易告吹,所以前期調研很重要。3、忌盲目給房子挑缺點不要給房子挑出一大堆的缺點逼迫賣家降價。因為如果房子真的那么差,那為什么還要買呢?這樣會造成賣家的反感,也反而暴露了很中意這套房子的心態(tài)。4、隱藏對所看房屋的喜愛程度不要表露對這套房子的好感,可以適當?shù)奶粢恍┬栴},比如整個小區(qū)的交通很便利,但這套房子太靠近路邊了太吵;對于房型很滿意,但是樓層差了點等等。讓中介再推薦一些小區(qū)中央的、樓層好點的房源,或者讓這套房子的賣家在價格上讓一步。5、拖延時間表現(xiàn)出買不買都無所謂的姿態(tài),如果賣方不肯降價,就擺出“我再考慮考慮”的樣子,賣家肯議價的話會主動聯(lián)系,如果賣家不肯議價,再主動聯(lián)系賣家表示愿意購買,注意考慮時間不要太長。6、還價底線不輕易松口如果賣方有議價空間,一定要堅持自己的價格底線,不要輕易松口(前提是價格底線設置要合理)。7、善用手機營造環(huán)境與其直接說某某差不多的房子價格更便宜,不如自己營造一個場景。在殺價的過程中,有其他中介公司業(yè)務員打電話來推薦一套周邊小區(qū)與這套房子差不多的房源,而在價格上有較大的議價空間,在通話中表示可以立即看房,此時如果房東愿意挽留就表示有殺價的空間。8、從其他費用入手一般情況買賣雙方的稅費都是由買方承擔,如果賣家不肯讓步,那么可以考慮讓賣家來承擔一部分稅費,畢竟是能省一點算一點??硟r一定要見機行事,切忌盲目激動。另外,教育地產(chǎn)一直是市場中的“硬通貨”,處于供不應求狀態(tài),因此賣家往往抱著奇貨可居的心理。故要想從高高在上的價格上占到什么便宜,幾乎是不可能的事。二手房過戶流程主要有以下四步:一、買賣雙方無貸款: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給賣方;并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶,**后在交房時,下家將尾款結清給賣方。二、賣方有貸款未還清: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結結束,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日后,銀行貸款審結結束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結束后,買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結清給賣方。
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