房產(chǎn)中介有補充協(xié)議嗎？補充協(xié)議有什么作用嗎？本人有點疑惑？

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• 135****7719

  違約責任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)或者權屬產(chǎn)生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數(shù)額也有一定技巧，我認為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關注違約金與定金條款的競合問題。 買賣合同內(nèi)容如果具備上述各項條款，就可以說基本上完整了。內(nèi)容完整不代表完善與縝密，為了保護買方權益，律師在起草補充協(xié)議時，還可以加上以下幾個條款：
  1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié)議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。
  2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金?！比绱烁哳~的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:43
• 135****8371

  其實不管采用哪種合同文本，一份買賣合同至少應該把以下幾個內(nèi)容說清楚：
  1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產(chǎn)權證號、產(chǎn)權人、共有權人等。
  2、房屋產(chǎn)權狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產(chǎn)權無查封、無債務糾紛，共有權人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關的各項事宜，并保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規(guī)定。如有違反賣方應當承擔違約責任。
  3、房屋成交價格，應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、家具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應該用附件方式另行說明其具體狀況。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:09
• 138****2297

  有的買方律師主張由他單方來起草合同，往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此，律師想把原合同文本推倒重來不具有可實現(xiàn)性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利于保護買方利益又能體現(xiàn)公平原則的詳細合同草案，這個草案不必出示給他人而應該做到爛熟于心。
  然后，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在**短時間內(nèi)找出對方合同文本不完善或?qū)ξ曳讲焕牡胤健?*后，拿出書面補充協(xié)議方案以修改和完善買賣合同，要求在達成買賣合約的同時一并簽署補充協(xié)議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:16:00
• 141****2332

  首先，如果那代理人說是你使用問題，那到**后肯定會有問題。所以你現(xiàn)在寫這份補充協(xié)議用處不大。其次，一般正規(guī)房屋中介合同中都會寫明一條，非人為使用損壞和人為損壞的劃分和裁定，如果你那合同上面沒有。。。那你就悲劇唄。
  **后你要簽訂補充協(xié)議的話其實很簡單，如果該中介有和你做過物業(yè)交割的，那么憑著物業(yè)交割單你就可以簽訂補充協(xié)議。電器家具等等的使用情況，**后墻體的裂縫這種明顯是房屋建筑質(zhì)量的問題估計不會有什么中介這么無恥的算到你頭上，不過如果是墻紙被你撕下來這種的話，可能你就要承擔一定的經(jīng)濟賠償了。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:15:42
• 148****0465

  有法律效力的。
  1.通過中介買房一般會有兩個合同。
  2.“買賣居間合同”合同是有法律效力的，主體是賣方、買房及中介據(jù)檢方，和“房屋買賣合同”合同的主體是賣方和買方，“房屋買賣合同”里約定買賣雙方誰違約誰就要負違約責任，違約責任合同條款里肯定都有約定的。
  3.“居間合同”有法律效力，但“居間合同”主要約定是保證中間方的利益，就是誰違約誰就要賠中介費，
  4.居民自己私下簽訂的房屋買賣合同是否有效的這個問題涉及到了房屋買賣合同有關效力的認定問題。
  5.居民要盡量在公共場合且在有見證人的情況下簽訂合同。
  6.買賣合同不違反國家法律法規(guī)，又不損害其他人合法利益，且不違背當事人真實意思表示的情況下，簽訂的合同合法有效，具有法律效力。定金適用定金罰則，交付定金的一方不履行義務的，喪失定金。
  7.收受定金的一方不履行義務的，雙倍返還定金。因此，依法成立的合同受法律保護，具備合法要件的合同受法律保護，與是否在中介處簽訂的無關。

  查看全文↓ 2019-08-23 15:15:36

相關問題

• 問 合同上關于公攤的約定和補充協(xié)議上的約定不同，應該以哪個為準呢？
  答

  按照有關法律規(guī)定，格式條款和補充條款的約定不一致時，應以當事人另行約定的補充條款為準。所以在簽訂合同的時候還要仔細查看補充協(xié)議。

• 問 簽訂補充協(xié)議要注意些什么 補充協(xié)議有哪些內(nèi)容是必填的
  答

  補充協(xié)議作為合同的補充部分，是對整個合同的補充，一定意義上說補充協(xié)議中提到的問題更容易發(fā)生，如果發(fā)生糾紛，違約責任首先按照補充協(xié)議處理，如果補充協(xié)議中沒有約定，那么就會按照合同處理。 一、關于開發(fā)商逾期交房 對于不可抗力范圍界定尤為重要。如果出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商往往會對不可抗力的范圍擴大解釋以此來規(guī)避違約責任。所以購房者在補充協(xié)議里要約定不可抗力的范圍，這種不可抗力的界定需要政府機關、公證機構出具相關文件才能免責。如果開發(fā)商在補充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數(shù)給與經(jīng)濟補償。 二、公攤建筑面積 目前市場上大多數(shù)房產(chǎn)類型是小高層和高層，那么這就涉及到公攤面積。公攤面積的大小直接影響到購房者實際使用房屋面積的大小。雖然法律法規(guī)對具體的面積計算做了規(guī)定，但是還是有個別開發(fā)商仍然把經(jīng)營性用房、人防工程和其他和房屋面積無關的面積計算到公攤面積中。所以購房者應該在補充協(xié)議里對房屋的得房率進行約定，如果達不到標準，購房者可以選擇退房，開發(fā)商承擔違約責任。 三、裝修標準 購房者所看到的樣板間往往非常完美，但是實際入住后問題就會顯現(xiàn)。有的開發(fā)商在施工的重要環(huán)節(jié)會要求購房者現(xiàn)場檢驗，但是有的開發(fā)商不會如此為購房者服務的。那么購房者可以在補充協(xié)議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場，并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。這樣也會避免購房者與開發(fā)商的糾紛。讓購房者參與到施工過程中，這對購房者和開發(fā)商都是一件好事。 購房者可以在協(xié)議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類等進行約定，不要出現(xiàn)高級、進口等模糊詞語。 四、房屋所有權證辦理的時間 房屋產(chǎn)權證的辦理看似和開發(fā)商沒關系，但是如果開發(fā)商資質(zhì)不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產(chǎn)權的辦理，因此購房者在補充協(xié)議里應該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限樓內(nèi)履行自身義務，如果因為開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權證無法辦理，應該要求開發(fā)商承擔購房者經(jīng)濟損失。 五、貸款辦不來的約定 買房貸款是多數(shù)購房者采用的支付方式，但是貸款是像銀行貸款，如果銀行不同意對購房者進行放貸，或者公積金管理中心拒絕貸款。那么購房者怎么辦？購房者應該約定如果個人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。 六、物業(yè)管理問題 補充協(xié)議中應該對物業(yè)的責任和具體物業(yè)費標準進行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關系。 七、關于保修責任 關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責任。 以上是對補充協(xié)議中需要重點約定的內(nèi)容進行了闡述。在簽訂合同和補充協(xié)議時不能著急和馬虎。即使開發(fā)商告訴你使用的是合同范本也要仔細對每一條進行確認。不然為了圖一時省事將來有問題了開發(fā)商對責任進行推諉就比較難辦了。

• 問 購房補充協(xié)議有效嗎？
  答

  同時也沒有違反有關法律禁止性規(guī)定，是合法有效的，雙方均應依據(jù)補充協(xié)議履行合同義務。林小姐與發(fā)展商簽訂補充協(xié)議，實質(zhì)上是變更原合同條款的約定，在合同履行過程中如遇糾紛，應以后一份合同(即補充協(xié)議)約定為準。 林小姐不能要求發(fā)展商支付從合同約定的交樓日起至今的違約金，因為林小姐與發(fā)展商在補充協(xié)議中已明確，林小姐同意順延交樓日期180天，故此林小姐只能要求發(fā)展商支付從新的交樓日期至今的違約金。同時，因林小姐與發(fā)展商在補充協(xié)議中變更了違約金比例，只能以補充協(xié)議的違約金計算方式來計算違約金。 建議消費者在簽訂合同后，遇到發(fā)展商提出簽訂補充協(xié)議的情況，一定要小心審核合同條款，往往陷阱就藏在這些補充協(xié)議中。

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• 問 購房合同上的補充協(xié)議全部是對開發(fā)商有利的條款，開發(fā)商又不讓我添加補充協(xié)議，要怎么辦呢？
  答

  商品房買賣合同應是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因為有些購房者在交納定金時，未與開發(fā)商在認購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達成一致時，購房者有權退房，開發(fā)商應將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補充條款時，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商做出上述約定。

• 問 什么是買房補充協(xié)議補充協(xié)議必須有的條款
  答

  在買房合同中，一般是不會寫明辦理不動產(chǎn)權證的時間的，大多數(shù)開發(fā)商都是在交房1－2年后辦理。如果買房人對比較在意這個問題，建議在補充協(xié)議中約定辦理不動產(chǎn)權證的具體日期，為防止開發(fā)商違約，還要注明相關賠償責任，如在約定期限內(nèi)，開發(fā)商沒能辦理房屋的不動產(chǎn)權證書，應按約定對買房人進行賠償事宜。