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原借款人向銀行提出申請；銀行審核通過的，由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上；售房人和購房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同；4購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)；
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152****4777 | 2019-09-12 07:34:39
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141****7546
目前在很多地區(qū)不支持轉(zhuǎn)按揭貸款！在二手房買賣中，應(yīng)注意以下幾點：
查看全文↓ 2019-09-12 07:34:59
1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；
3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）；
6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；
8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；
9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價等）；
10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。
如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！ -
141****0180
一、轉(zhuǎn)按揭的定義
查看全文↓ 2019-09-12 07:34:55
“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡而言之即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。
二、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程
1、買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對賬單及借款憑證;身份證、戶口本復(fù)印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;
2、對所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;
3、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準并發(fā)放到貸款專用賬戶;
4、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項;
5、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過戶;
6、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款;
7、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:
8、他項權(quán)利證書由銀行收執(zhí),買方取回房產(chǎn)證。
三、轉(zhuǎn)按揭的緣由: -
147****2477
原借款人向銀行提出申請；
查看全文↓ 2019-09-12 07:34:50
銀行審核通過的，由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上；
售房人和購房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同；
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購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)； -
137****3630
一、有貸款未還清，能賣房嗎？
查看全文↓ 2019-09-12 07:34:46
我們房屋的貸款一般都是抵押貸款，在房屋抵押貸款未還清的情況下，房產(chǎn)是抵押在銀行的，我們無權(quán)買賣房屋。只有將貸款還清，和銀行解除抵押之后，我們重新獲得房屋的所有權(quán)之后，才可以賣房。所以，在賣房之前，如果有貸款的話，那就只有先還清貸款，才可以順利賣房。
二、有貸款房產(chǎn)如何辦理買賣手續(xù)
1、轉(zhuǎn)按揭
這是當(dāng)下簡單又直接的一種方法，在二手房買賣中，就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、借款人等交易要素。
2、用買方的**款繳清剩余貸款
這是當(dāng)下二手房交易中**常應(yīng)用的模式。這種方式適用于你的房屋貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目較小的情況。通常情況下，買家會認可**房產(chǎn)總成交額的３０％－４０％，賣方可以利用買方的**款付清剩余貸款，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。
3、利用銀行貸款來繳清剩余貸款
如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。
三、案例分析
小明買了一套房子，用房子做了抵押貸款，等額本息還款，１５年的貸款期限，房子買了３年，小明想出售這套房子，房子是否可以買賣？房價比原來買的時候高了很多，剩下的貸款怎么算？
分析：根據(jù)《擔(dān)保法》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》，抵押貸款的房地產(chǎn)必須經(jīng)過抵押權(quán)人（就是銀行）同意才能轉(zhuǎn)讓或者出租。但是要讓銀行同意，要提供新的擔(dān)保，否則房屋不能買賣。因此小明不能買賣房屋，唯一的辦法是讓買方先付錢，等還清貸款解除抵押后才可買賣。第二個問題，房價的高低并不影響貸款的還款金額。
四、總結(jié)
當(dāng)你想賣房子的時候，一定要考慮清楚房子是否還有貸款。如果有貸款，就不能隨意買賣。賣房貸款怎么破，辦法有很多，只要合規(guī)合法，總能順利
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原借款人向銀行提出申請；銀行審核通過的，由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉(zhuǎn)讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上；售房人和購房人簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同；4購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算： 貸款額=所購住房市場價格×二手房貸款成數(shù)；5銀行審批同意后，與購房人簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函6銀行與售房人到房地產(chǎn)管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，售房人與購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，銀行與購房人辦理新的抵押登記手續(xù)；7銀行對購房人發(fā)放貸款，根據(jù)購房人的授權(quán)，將貸款劃到售房人開立的賬戶上，然后根據(jù)售房人的授權(quán)，從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。
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一、轉(zhuǎn)按揭的定義“轉(zhuǎn)按揭”就是指在個人住房貸款還款期內(nèi),借款人出售作為抵押物的房屋,經(jīng)貸款銀行同意,由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。簡而言之即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣,該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。二、辦理轉(zhuǎn)按揭的基本操作流程1、買賣雙方簽訂買賣合同即《房屋買賣合同》。買方所需提交資料:身份證和戶口本(夫妻雙方的)、結(jié)婚證、買賣合同、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章(上述均為復(fù)印件);賣方所需提交資料:購房合同,借款合同,購房發(fā)票、契稅發(fā)票,銀行對賬單及借款憑證;身份證、戶口本復(fù)印件及賣方聲明、賣方配偶同意出售聲明原件;2、對所交易的房屋進行評估,買賣雙方需帶齊身份證、戶口本、買賣合同及產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;3、買方將申請貸款的資料報送到銀行,得到銀行的貸款批準并發(fā)放到貸款專用賬戶;4、賣方辦理完結(jié)提前還貸手續(xù)并辦理注銷抵押登記事項;5、賣方辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)后,雙方去交易中心過戶;6、買方支付給賣方除提前還貸以外部分的剩余房款;7、買方產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后,辦理抵押登記:8、他項權(quán)利證書由銀行收執(zhí),買方取回房產(chǎn)證。三、轉(zhuǎn)按揭的緣由:
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但還貸周期太長，雖說壓力緩解，卻也不全是好事，因為在漫長的還貸過程中，總會出現(xiàn)各種各樣的原因，讓房主不得不將房子轉(zhuǎn)手：為了孩子教育買學(xué)區(qū)房、想要提高生活質(zhì)量置換大房子或是家里急需用錢等等等等……那么房貸還沒還完，房子是否可以轉(zhuǎn)手呢？如果可以，又該怎么操作，接下來小編為你詳細解析：01、轉(zhuǎn)按揭這是一種比較簡單直接的方法?！稗D(zhuǎn)按揭”就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。具體就是由賣房向原貸款銀行A提出提前還款的申請，由賣房拿著《房屋買賣合同》向另一家銀行B提出貸款申請。 201122372a764462630236.jpg 然后賣家拿著B銀行放出的錢去還A銀行的貸款，將房產(chǎn)解押，交付買方使用。之后買方就將房產(chǎn)抵押給B銀行，開始還貸。等還貸結(jié)束之后，將房產(chǎn)解押，買家就擁有了房子的所有權(quán)。注意：轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行可以辦理，有的是不接受這種方式的，還有轉(zhuǎn)按揭一般是通過中介公司辦理。所以想要以這種方式解決房屋交易問題的，可以提前向中介公司咨詢。02、用買家**款一般，買家會支付總房款的3成～4成作為買房的**款，當(dāng)房貸只剩較小部分未結(jié)清時，賣房者可用買家的**款將其余的房貸結(jié)清，而后進行將房產(chǎn)解除抵押、過戶等流程，這是一種比較常見的方法。03、申請其他貸款賣家也可以通過申請其他貸款產(chǎn)品獲得足夠的資金將房貸結(jié)清，等房產(chǎn)交易的流程順利完成，賣家收到全部房款后再將貸款結(jié)清。 20112313541de84dc01916.jpg
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現(xiàn)在轉(zhuǎn)不了按偈的，像你這樣的情況處理起來也不復(fù)雜，你和買方溝通好就好辦。一、你這兩年還了五萬塊，你指的是還的本金五萬還是連利息一共五萬？這個你要到銀行查一下，你還差多少貸款，然后看一下買方能給你多少**，這個**夠不夠還貸款，夠了就不用說了，直接還進去，把房產(chǎn)證拿回來就可以過戶了，如果不夠，就得找人墊資，必須得先拿回房產(chǎn)證才行。二、你拿到房產(chǎn)證后，就可以和買方過戶了，由他自己來辦理按偈。三、你拿到手上的錢應(yīng)該是：26萬的**+20萬的增值+這兩年你還進去的本金＝48萬左右。我是按你這兩年還的五萬是連本帶利來算的，五萬塊里，你也就還了2－3萬的本金，這得具體看你還款的方式，兩種還款方式有不少差別的。
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