精裝修怎樣避稅?房地產企業(yè)如何合理避稅？

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• 157****9069

  編著：湖北春園律師事務所實習律師：趙傳先 一、總論 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。 一位有過六年房地產從業(yè)經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業(yè)非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業(yè)務接待費２０００萬元”。另一個房地產企業(yè)，則將一些設計工作交給海外自己的關聯(lián)公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯(lián)交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成**后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。２００４年，國家稅務總局公布的“２００３年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業(yè)。即使是專為房地產企業(yè)設置的“２００３年度房地產開發(fā)經營行業(yè)納稅十強”里，房地產企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 二、避稅具體方法 一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  二)是預收房款開具收據(jù),不開具發(fā)票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
  三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  四)是隨意調整稅款申報數(shù)額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。
  五)是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:15:02
• 132****9110

  房地產企業(yè)合理避稅：
  1、利用臺作開發(fā)方式合理避稅：利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕洜I方式以減輕稅收負擔。
  2、利用股權轉讓方式合理避稅：然股權轉讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
  3、利用簽訂合同裝修費的合理避稅。
  以上就是回答內容，希望能夠幫助到你。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:57
• 154****5177

  合理避稅是企業(yè)降低成本的重要手段，它的產生是市場經濟發(fā)展的必然產物，其**大限度地發(fā)揮稅收的經濟杠桿作用，從長遠和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進行合理避稅籌劃，促進產業(yè)布局的進一步發(fā)展，有利于涵養(yǎng)稅源，促進經濟社會的長期發(fā)展和繁榮，本文就我國開發(fā)企業(yè)常用的一些避稅方法進行了簡要的舉例分析，探討房地產企業(yè)如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進國民經濟的良性發(fā)展。
  
  
  
  　　一、利用臺作開發(fā)方式合理避稅
  
  　　利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當?shù)慕洜I方式以減輕稅收負擔。
  
  　　例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作;1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
  
  　　2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)籌劃分析;現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
  
  　　方案一：合作開發(fā)
  
  　　甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  
  　　方案二;出借資金
  
  　　假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5%，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
  
  　　方案三;投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
  
  　　由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】
  
  　　籌劃結果;
  
  　　從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為**佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
  
  
  
  　　二、利用股權轉讓方式合理避稅
  
  　　例;某房地產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)籌劃分析;
  
  　　該房地產開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
  
  　　第一步;聯(lián)合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
  
  　　第二部;某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發(fā)公司提供，并作應付款項處理第三部;固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
  
  　　籌劃結果;
  
  　　經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:53
• 142****7596

  避稅是指企業(yè)為了實現(xiàn)利潤**大化和稅負**低化，研究各國稅收法律之間的差異，策劃個人或集團內部財務節(jié)稅計劃，以規(guī)避納稅。企業(yè)都各有避稅秘方，雖然說避稅違反了稅收立法意圖，有悖于政府的稅收政策導向，但避稅并不違法，法律上存在合理避稅之說。房地產企業(yè)合理避稅的方法主要包括：
  
  
  
  避稅渠道1：拖延工期
  
  　無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。
  
  　　設想一個小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點問題都沒有。相信如果國家嚴格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。
  
  
  　 避稅渠道2：提高人工
  
  　　對于股份公司來說，一旦經過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科。
  
  　　當然還有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應用。所以，在這里，先要預祝類似萬科等上市房地產企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。
  
  
  避稅渠道3：搞精裝修
  
  　　目前房地產市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。
  
  　　也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。
  
  
  避稅渠道4：項目公司
  
  　　那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預繳征收時期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經開發(fā)完畢的項目公司，進行注銷的應該也會逐漸增多。
  
  　　由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項目、增加成本，土地增殖稅的恢復征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。
  
  
  避稅渠道5：轉售為租
  
  　　土地增值稅對于產權未發(fā)生轉移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產、也有租賃類房產，因此存在內部操作空間，從而增大銷售類房產的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。
  
  　　而這個約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經營產品結構，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。
  
  
  避稅渠道6： 加快周轉
  
  　　很多以前銷售高端房產取得暴利，而沒有預提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴重事件。這將導致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強、預先準備好的房企。

  查看全文↓ 2019-10-18 05:14:48

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• 問 精裝修怎樣避稅?房地產開發(fā)企業(yè)如何避稅
  答

  2016年4月稅改后，海淘的稅到底要怎么交？這一直是小伙伴關注的問題。下面小編就幫您整理出來了有關稅改后不同清關渠道稅收的相關問題。相信看完以后會為您合理避稅帶來幫助。1.個人物品進口關稅如何計算？實際上，個人海淘繳納的稅并非嚴格意義上的關稅。在此次稅改前，繳納的是行郵稅，并享受50元的免稅額度；而在稅改后，通過郵政渠道入關的依舊采取抽檢的方式，仍然享受50元的免稅額度。如超出50元，計算公式如下：行郵稅稅額=物品完稅價格行郵稅稅率數(shù)量而如果是通過所謂的跨境電商，比如轉運公司的非郵政渠道入關的話，則需要繳納跨境電子商務零售進口稅（簡稱跨境稅）。相比之前的行郵稅，跨境稅有以下區(qū)別：

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• 問 精裝修怎樣避稅?怎樣合理避稅
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  如何避稅？慧安捷稅huianjieshui.com提供的避稅方案：核定征收+稅收返還，雙重優(yōu)惠政策！在上海崇明島注冊個人獨資企業(yè)，申請核定征收，所得稅按照固定稅率，無需準備成本票，節(jié)稅70%以上；同時還可以享受40%高額返稅，雙重優(yōu)惠，大幅降低企業(yè)稅負一、核定征收政策（崇明個人獨資企業(yè)）：個人獨資企業(yè)/合伙企業(yè)的個人所得稅按五級超額累進稅率表核定征收，帶征稅率為服務業(yè)0.5%-3.5%，建筑業(yè)0.35%-2.45%，貿易0.25%-1.75%，超優(yōu)惠！在上海崇明注冊個人獨資企業(yè)或合伙企業(yè)，這兩類企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅，而交納個人所得稅；交完個稅所得剩余部分全部歸個人所有，沒有分紅稅，這兩類企業(yè)個人所得稅采用核定征收方式（即帶征），不要提供費用票，節(jié)稅70%以上。二、稅收返還政策（崇明海島財政扶持）崇明島享受市政府的海島扶持政策，除中央50%以后留存的50%全部留在崇明地方，市財政局不再收取，除了崇明區(qū)目前全市其他區(qū)財政都要收取30—50%的地方稅（屬市財政收入），所以崇明占據(jù)了很大的政策優(yōu)勢。海島（崇明）企業(yè): 返稅高達40%

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• 問 房地產企業(yè)如何避稅
  答

  房產稅按房產價值乘以百分之十二的稅率，房產價值房產證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進項稅就是本期應繳納的增值稅。推遲確認收入，可以減小本期應納增值稅額，推遲納稅期間。

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• 問 房地產怎樣避稅
  答

  房地產企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。避稅具體方法： 一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。 二、是預收房款開具收據(jù),不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據(jù)《收款收據(jù)》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握?！　∪?、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅?！　∷?、是隨意調整稅款申報數(shù)額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清?！　∥?、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫?！　×?、是虛列開發(fā)成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產營業(yè)稅及附加等。　　七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。　　八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本?！　【?、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！　∈?、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

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• 問 精裝修怎樣避稅
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  　精裝修避稅的“秘密”　　事實上，早在2007年，國家稅務總局發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》中就對精裝修環(huán)節(jié)，從土地增值稅方面給予了開發(fā)企業(yè)稅收優(yōu)惠?！　∠嚓P條款規(guī)定，“裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠”。這相當于無形中增加了建安成本，同時降低了土地增值額度。

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