退房一般違約金扣多少？房山區(qū)鎮(zhèn)棚改騰退簽約涉及289戶村民

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• 157****9482

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  樓面價超過房價的常態(tài)化，開始由一線城市傳導(dǎo)至二線重點城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國30個典型城市中，樓面價同比漲幅超過50%的城市有18個，其中超過100%的有11個；土地出讓金同比上漲幅度超過60%的有17個。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個二線城市力壓一線城市，成為高溢價土地集中營，樓面價上漲數(shù)倍。
  
  
  
  中投證券一份研究報告稱，受去庫存政策刺激，部分二線城市房價漲幅明顯，出于利潤**大化考慮，企業(yè)均加快進軍優(yōu)質(zhì)二線城市的步伐，勢必增加相關(guān)區(qū)域的庫存，近期房企新開工面積已快速攀升，預(yù)計部分二線城市庫存量將增大。
  更重要的是，“面粉貴過面包”傳導(dǎo)至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。
  部分二線城市成庫存高地？
  2014年以來，標桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價超過房價成為常態(tài)。2016年以來，二線城市土地高溢價，地王頻繁出現(xiàn)。
  據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。
  “個別上市房企，當年業(yè)績目標不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點二線城市高價增加土地儲備?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士稱，其旗下有多個十幾年尚未結(jié)案的項目，這對處于擴張期的企業(yè)來說，現(xiàn)金流風險較高，若踏錯市場節(jié)點，很可能對資金鏈造成重大威脅。
  中投證券分析師在調(diào)研成渝地區(qū)后寫成的報告中稱，綜合調(diào)研情況，“我們認為房地產(chǎn)市場從同質(zhì)走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個庫存集中地”。
  然而，除了西南、東北等二線城市庫存量難以消化外，長三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面。
  “看好二線城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實際上在一線城市進入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市?！?嚴躍進向《證券日報》表示，高溢價拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫存項目，進而導(dǎo)致企業(yè)被套和增加潛在的財務(wù)成本。
  高溢價拿地，直接影響的是企業(yè)被動地提高高端產(chǎn)品比例，同時減少剛需產(chǎn)品的配比。
  有業(yè)內(nèi)人士稱，大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛需型向改善型轉(zhuǎn)型，項目運營效率會放緩。表面看來，部分房企開盤速度非?？?，一般從拿地到開盤6個月-8個月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷售周期長，結(jié)算速度慢，項目整體運作周期拉長，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。
  尤其對一些拿地激進，資本市場運作不流暢，又被迫加大改善性產(chǎn)品比例的大幅調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中小型上市房企來說，存在跌價風險的同時，去化率可能進一步降低，這種產(chǎn)品適銷不對路，存貨將難以周轉(zhuǎn)。
  行業(yè)毛利率將跳降
  土地成本在房企運營成本中占比較高，其攀升將直接導(dǎo)致盈利空間的縮減。
  從宏觀市場角度來看，2013年以來取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個項目開盤到清盤時間為3年計算，今年或明年，這些項目將大部分進入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價地項目將入市銷售，成為房企業(yè)績的新來源。
  據(jù)中投證券上述研究報告顯示，近期土地招拍掛結(jié)果顯示，受 2015 年以來地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，當前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形?！耙虺鞘┎摺钡拇蟊尘跋?，預(yù)計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。
  《證券日報》根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢，近年來地產(chǎn)行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份，毛利率為41.39%；**低值出現(xiàn)在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來，地產(chǎn)行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。
  據(jù)中投證券上述研報稱，成都、 重慶等房企多、競爭充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價，要么加大成本控制力度，通過節(jié)約成本獲取利潤。
  按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產(chǎn)生的溢價率超過100%的百宗地塊，未來入市房價至少要上漲80%-100%，即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一、二線城市房價上漲50%以上。然而，市場真的會如此嗎？
  若漲價不達預(yù)期，這些項目延長入市周期、被擱置，甚至被低價轉(zhuǎn)讓將是其**終命運。屆時，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產(chǎn)生？退一步說，開發(fā)商有資金實力順利開發(fā)銷售這些項目，若產(chǎn)品附加值難以實現(xiàn)，依然無法避免毛利率下滑的局面。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:24:20
• 155****9053

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  臨近年底的11月，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落。中國指數(shù)研究院6日發(fā)布的**新報告顯示，11月份全國300個城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%，同比增加1%；推出土地面積10939萬平方米，環(huán)比減少5%，同比增加3%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）925宗，環(huán)比減少16%，同比增加22%；推出土地面積4252萬平方米，環(huán)比減少10%，同比增加18%。并據(jù)統(tǒng)計，全國300個城市共成交土地1835宗，環(huán)比減少32%，同比減少7%；成交土地面積7453萬平方米，環(huán)比減少27%，同比減少9%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）613宗，環(huán)比減少37%，同比增加9%；成交面積3021萬平方米，環(huán)比減少24%，同比增加13%。土地市場的回落，還表現(xiàn)在土地出讓金層面。據(jù)統(tǒng)計，11月份，全國300個城市土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%，同比增加14%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為3093億元，環(huán)比減少9%，同比增加19%。從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為22%，較上月下降5個百分點，較去年同期下降29個百分點。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:24:18
• 137****6473

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  1月4日，蘇州一日內(nèi)出讓7宗地塊，總出讓面積達48.2萬平方米，總起始價為110.2億元。**終，7宗地塊總共獲得土地出讓金126.6億元。事實上，綜合2018年全國土地市場數(shù)據(jù)來看，各線城市土地市場分化加劇。近日，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國300個主要監(jiān)測城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑；二線城市供求同比走高，受調(diào)控政策影響小幅下降；三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供求熱度持續(xù)，溢價率下滑幅度領(lǐng)銜各線城市。值得一提的是，杭州市2018全年度收金總額突破2000億元，高居全國城市之首，上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津等城市均突破千億規(guī)模。其中，2018年北京出讓72宗土地，合計規(guī)劃建筑面積達到了856萬平方米，土地出讓金合計1682.9億元，同比下調(diào)了40%。2018年，全國土地市場整體供應(yīng)增加兩成，帶動成交量及收金上揚；不過，受調(diào)控政策影響，土地成交樓面均價同比回落，平均溢價率持續(xù)呈現(xiàn)下跌之勢。全年300城市成交土地均價同比下滑近10%，降至3966元/平方米；一線城市、二線城市、三四線城市成交土地均價同比分別下滑5%、12%和1%。與此同時，全年土地流拍情況顯著增多。全國300城市合計流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗；二線城市合計流拍519宗；三四線城市流拍1269宗。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著土地市場的調(diào)控深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，房企的利潤空間被壓縮。同時，樓市限購、限貸等調(diào)控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大，再加上融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹慎。綜合來看，全年土地市場流拍現(xiàn)象加劇。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性仍然較高。全年當中流標的地塊主要是一些有多重復(fù)雜屬性的土地。2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了部分城市的土地銷售額創(chuàng)下歷史紀錄。業(yè)內(nèi)分析認為，進入2019年，部分城市或陸續(xù)出臺一些金融、房產(chǎn)、土地等層面的穩(wěn)定性政策，隨著住宅銷售市場逐步回暖，土地市場的預(yù)期也將隨之改變，房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:24:14

相關(guān)問題

• 問 退房一般違約金扣多少？河西一豪宅退房低于市價近40萬
  答

  " 誰能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤昆侖域，只過了一年，就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。多年來紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場，購房人動輒坐享上百萬元的房價**利益，一旦遭遇市場降溫，業(yè)主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發(fā)要求開發(fā)商賠償?shù)摹胺眶[”糾紛。了解到，由于牽扯到貸款等復(fù)雜手續(xù)，業(yè)主退房并非易事，甚至還會影響后期再次購房。業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn)，相關(guān)部門應(yīng)盡快研究涉及退房的新規(guī)則，引導(dǎo)消費者和開發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。二環(huán)邊豪宅搶房變退房西二環(huán)邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風靡一時。去年8月，昆侖域拿到預(yù)售證，獲批銷售均價為9.5萬元，正式突破了“3·17新政”后預(yù)售價過不去的“8萬元紅線”。與周邊二手房相比，9.5萬元的價格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務(wù)區(qū)的規(guī)劃配套，有人會認為“物有所值”。“如果一套豪宅原本每平方米想賣11萬元，現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬元，誰能不動心呢?”當時托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶，昆侖域前期宣傳項目為“頂配”，銷售人員披露項目原本定價為11萬元/平方米，但**終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價”背景下，項目開盤當天便售罄。一年前排隊簽合同時還覺得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個月，業(yè)主看房后認為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業(yè)主拒絕收房。開發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書”回應(yīng)，將對一層大堂裝修等11處進行提升，同時拿出來兩套方案讓業(yè)主選擇：要么補償空調(diào)或新風系統(tǒng)，要么按程序退房。10月20日是開發(fā)商定下的退房**后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露，截至當日約有五六十位業(yè)主辦理退房。聯(lián)系開發(fā)企業(yè)華潤置地，被告知肯定沒有這么多，但未披露具體數(shù)字。補償后貸款記錄難消除在北京，業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見，也引發(fā)了不少新問題?！斑€有很多業(yè)主在觀望，想看看開發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位?！鄙鲜鰳I(yè)主代表介紹，也有一些業(yè)主堅稱開發(fā)商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協(xié)議。“我的購房貸款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準利率給我補償利息?！边@位業(yè)主代表說。在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù)，完成相關(guān)手續(xù)后開發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準利率/360×計息天數(shù)”。央行一年期銀行貸款基準利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數(shù)。讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認房又認貸”，無論購房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認為是“非首套”。這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業(yè)主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受**低4成的“首套房”**比。要是買普宅，**低**比抬高到6成;要是買非普宅，更是抬到8成。“在北京，**提高20%或40%，往往就是幾百萬元。”一位業(yè)主說。這也是目前業(yè)主與開發(fā)商的爭論點所在。華潤置地上述負責人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發(fā)商無法解決。責任判定成退房關(guān)鍵此前，廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認，但萬科也提出了退房方案，并補償一定利息。在業(yè)主與開發(fā)商的溝通過程中，同樣是矛盾重重。“電商平臺早有七天無理由退貨的規(guī)則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天!”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。以北京購房合同范本為例，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準或合同附件所列情況與事實不符的，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權(quán)解除合同。但更多情況下，業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標準與期望值有較大落差。昆侖域上述業(yè)主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實際則變成了涂料，“品質(zhì)一下子降低了，直接影響到后期房產(chǎn)**?！比A潤置地相關(guān)負責人則回應(yīng)，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關(guān)部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區(qū)設(shè)計的高層外墻都采用了涂料。“根據(jù)購房合同及法律法規(guī)，不存在足以導(dǎo)致合同解除的法定及約定事由?！比A潤置地方面表示，但為了表達誠意，還是向業(yè)主提供了按照4.35%標準補償利息等退房方案?！扒捌谛麄髋c實際不符是樓市中主要的糾紛之一，關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù)，才能判定責任、進行賠償?！北本┦惺⑼⒙蓭熓聞?wù)所主任律師、北京市物權(quán)法學(xué)研究會秘書長畢文強說。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關(guān)部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規(guī)范更易于操作。 "

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• 問 退房違約金一般是多少
  答

  根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)售購房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會將貸款打入開發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購房者可以要求開發(fā)商按照房屋總價值及合同相應(yīng)條款進行賠償，這是受到法律保護的，一般都是每天萬分之1到5的違約金。

• 問 退房違約金一般是多少
  答

  要看看你是什么原因了，合同簽訂后，如果沒有合理的理由，一般是不能單方面違約的，你要有法官認可的理由，否則沒辦法退房的。預(yù)售合同就是正式的合同，合同分預(yù)售和現(xiàn)售，預(yù)售指房子還在建設(shè)工程中銷售的房子，現(xiàn)售指已經(jīng)竣工，買了可以隨時入伙的房子或者二手房，這兩種合同都是正式合同。一般違約金是總房款的10％，除非你們在合同里有其他約定，比如自行約定了違約金是20％。

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• 問 退房違約金多少 一般怎么算
  答

  退房違約金一般是多少？退房違約金規(guī)定要在實際損失的30%以內(nèi)，一般合同會約定10%，是房產(chǎn)交易雙方自行約定的。 違約金指當事人過協(xié)商預(yù)先確定的，在違約發(fā)生后作出的獨立于履行行為以外的給付。退房違約金規(guī)定要在實際損失的30%以內(nèi)，一般合同會約定10%，是房產(chǎn)交易雙方自行約定的?！逗贤ā芬?guī)定，當事人應(yīng)當按照約定，全面履行自己的義務(wù)。一方不履行自己的義務(wù)要承擔違約責任。

• 問 退房違約金一般是多少？新政后各地頻現(xiàn)退房糾紛律師稱限購屬不可抗力
  答

  " 據(jù)報道，近日在北京通州某售樓處，有數(shù)十位購房者要求退房，理由是該樓盤現(xiàn)在均價遠低于**初開盤價格，**低價幾乎是**高價的一半。他們認為自己多花了錢，要求退房。買方要求退房的“房鬧”事件，這已經(jīng)不是第一次。每到房價有下降趨勢時，一些新建商品房售樓處不時發(fā)生“房鬧”現(xiàn)象。當前，樓市自住需求仍較為強勁，由于房價偏高，購房者在買房時自然對手里的資金十分珍惜，不希望多花冤枉錢。作為賣方的開發(fā)商，則希望能賺取更多的收益。這兩種心態(tài)都無可厚非。不過，在市場經(jīng)濟條件下，商品的交易價格一旦寫入合同并經(jīng)簽約生效，就應(yīng)當嚴格按照合同辦理。如果因為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動而肆意毀約，就要承擔相應(yīng)的違約責任。無論是房價下降時的買方要求退房，還是二手房漲價時賣方毀約、坐地起價，都反映出房地產(chǎn)價格大漲大跌行情給市場買賣雙方帶來的心理波動，甚至違約舉動，這正凸顯出維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性。近年來，在去庫存過程中和“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)市場總體上實現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展。不過，一些熱點城市此前房價上漲過快，近來個別三四線城市也“一房難求”，都給相關(guān)城市的居民生活帶來了不小影響。為此，相關(guān)地方必須堅定不移貫徹落實中央有關(guān)決策部署，牢牢堅持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓全體人民住有所居、安居樂業(yè)。（張 虎） "

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