查看《商品房預售許可證》時應注意哪些問題

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• 157****1429

  開發(fā)企業(yè)應在銷售地點懸掛《商品房預售許可證》，購房者應從以下幾點仔細甄別：預售許可證批準的售房單位是否一致；
  預售許可證批準的項目名稱是否一致；預售許可證批準的房屋坐落地點是否一致；所要購買房屋的棟號是否在預售范圍之內(nèi)。

  查看全文↓ 2022-05-19 17:57:44

相關(guān)問題

• 問 審看商品房預售許可證 商品房預售許可證上應載明哪些內(nèi)容
  答

  目前市場上銷售的大部分是期房，買房人買房前要看商品房預售許可證，弄清項目是否合法的主要手段，就是查看該項目是否具有商品房預售許可證。商品房預售許可證應當載明下列內(nèi)容： (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱; (二)預售許可證編號; (三)預售商品房的建設工程規(guī)劃許可證編號; (四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積; (五)土地的用途和使用期限; (六)發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售許可證核準的內(nèi)容預售商品房。預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。 買房人除審看商品房預售許可證上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)?，以防不法開發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預售許可證。 按照《轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時要明示商品房預售許可證編號。所以買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關(guān)心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標有商品房預售許可證的編號。如果沒有，就應該打一個問號。

• 問 購買新建商品房時，預售許可證里面應載明的內(nèi)容有哪些？
  答

  《商品房預售許可證》應當載明下列內(nèi)容：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；(二)預售許可證編號；(三)預售商品房的性質(zhì)、坐落位置、幢號或者樓層、面積；(四)發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期。同時，買房人還要注意查看該證的真?zhèn)巍?/p>

• 問 什么是商品房預售許可證 如何申請商品房預售許可證
  答

  有過買房經(jīng)歷的購房者可能有這個感受，樓盤商品房預售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說不出個甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預售許可證》。政府對其會有很多具體而嚴格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售；開發(fā)商要交齊預售部分的地價才發(fā)給預售許可證；預售房款必須?？顚Ｓ玫鹊取Ｕ褪菑念A售許可證開始就替購房者對開發(fā)商進行把關(guān)和監(jiān)督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復印件無效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。 有一些發(fā)展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。   ２、附圖必須同時懸掛 《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。 在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。   ３、防止超面積銷售 在預售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內(nèi)。如果買了不在預售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。   ４、預售款須入專用帳戶 在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。   ５、有效期 《商品房預售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。 《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護。   ６、商品房買賣合同號 發(fā)證機關(guān)會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從ＸＸ號到ＸＸ號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發(fā)證機關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。 另外，預售許可證上還有一項編號是“X房預字第ＸＸ號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。   ７、查詢與投訴 在《商品房預售許可證》上，有“發(fā)證機關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。

• 問 《商品房預售許可證》
  答

  1、開發(fā)商取得四證后可以申請在建工程貸款；2、四證是指：國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。3、不可能拿預售證去貸款的，銀行也不會貸的，但有上面四證是可以申請在建工程貸款的，這是合法的

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• 問 商品房預售許可證辦理條件是什么 商品房預售許可證辦理流程有哪些
  答

  商品房預售制度是商品房買賣市場的一種銷售形式，就目前而言，商品房預售已經(jīng)成為了我國商品房銷售的主要途徑了。所謂的商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。具體來說，習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。那么，商品房預售許可證辦理條件以及辦理流程呢? 商品房預售(期房交易)不同于商品房銷售(現(xiàn)房交易)，因其不可預知性導致商品房預售過程中會出現(xiàn)現(xiàn)房銷售中所不存在的風險點，例如交易地位不公平、銷售方式不規(guī)范等，而這些風險點**終都歸于承購人一方承擔。因此國家出臺了相應的法律法規(guī)對商品房預售予以規(guī)制，而商品房預售許可證正是其中之一，也是**為重要的規(guī)制要件。 所謂的商品房預售許可證也就是開發(fā)商在預售商品房時所需要辦理的相應主管部門的預售行政許可。商品房預售許可證產(chǎn)生的法律依據(jù)主要為《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條;《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條;《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第二十五條;《商品房銷售管理辦法》第六條;《城市商品房預售管理辦法》第六條等相關(guān)法律。上述法律法規(guī)都指向一點，即對于需要進行預售的商品房，應當按照法律法規(guī)所規(guī)定的條件及程序向相關(guān)行政主管部門申請預售許可;經(jīng)行政主管部門審核核準預售許可之后，開發(fā)商才可以對外公開預售商品房。 筆者現(xiàn)將杭州地區(qū)辦理商品房預售許可的相關(guān)條件及程序羅列于后，以供參考。 一、商品房預售許可證的核準條件 我國對商品房預售許可核準的條件規(guī)定如下： (一)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書; (二)、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期; (四)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，除應當符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度應當符合下列條件： 1、多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上; 2、高層建筑已完成地面以下的主體工程; (五)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律、法規(guī)已有規(guī)定的文件外，還應當提交標準地名批準文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣(市)建設行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程形象進度的證明文件。 上述五點為申請商品房預售許可的相應條件，其中前三點規(guī)定于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中，后兩點規(guī)定于《城市商品房預售管理辦法》第七條四到六款，“開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：(四)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。 在具備了上述條件之后，開發(fā)商才可以向房產(chǎn)主管行政部門提出預售許可申請?？梢哉f，針對期房的不可預知性，相關(guān)部門已經(jīng)出臺了法律法規(guī)對預售條件予以限制，通過法律法規(guī)的強制性規(guī)范來減少期房購買人的風險。 二、申請商品房預售許可證所需要的材料 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備了申請商品房預售許可證之后，開發(fā)商可以向當?shù)氐姆慨a(chǎn)主管行政部門遞交申請表和申請所需隨附材料，隨附材料大多為證明開發(fā)商所要申請人的商品房已經(jīng)具備預售條件的資料，具體由各地的房地產(chǎn)管理局確定所需材料。 杭州市房產(chǎn)管理局明確申請商品房預售許可證所需材料為以下19項內(nèi)容： 1、商品房預售許可申請表(原件); 2、營業(yè)執(zhí)照正本和副本(復印件); 3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正本和副本(復印件); 4、申請項目計劃文件(復印件); 5、項目設計批復(復印件); 6、建設用地規(guī)劃許可證(復印件); 7、土地出讓合同或建設用地批準書(復印件);; 8、土地使用證(原件及復印件); 9、建筑工程施工許可證(原件及復印件); 10、建筑工程規(guī)劃許可證及附件附圖(原件及復印件); 11、建筑總平面圖(復印件); 12、標準地名批準使用證(復印件); 13、銀行同意抵押土地在建商品房預售的函(原件); 14、銀行出具預售款監(jiān)督方案(原件); 15、工程形象進度鑒證單(原件); 16、物業(yè)用房繳交確認單(原件); 17、拆遷安置情況說明(原件); 18、拆遷安置用房核查登記表(原件); 19、房號清單。 (以上資料均為一份) 上述19項為杭州市房產(chǎn)管理局所列明的申請材料，其中2-3項為對開發(fā)商進行房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)審查;4-11項為對申請預售房屋的建設及用地手續(xù)是否完備情況進行復核;如果開發(fā)商在開發(fā)過程中將土地使用權(quán)抵押給銀行的，需要有第13項材料。 第14項銀行出具預收款監(jiān)督方案源于《房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，“商品房預售所得款項必須用于有關(guān)工程建設?！备鶕?jù)上述規(guī)定，中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局近期聯(lián)合下發(fā)了《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》，規(guī)定批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍，預售資金須存入專用存款賬戶;未簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預售許可證》;商品房預售資金使用實行封閉式管理，開發(fā)商申請使用預售金應向監(jiān)管銀行提出申請;商品房預售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設。該暫行辦法于2010年11月1日起實施。 工程形象進度單的審核是為了確定工程的施工進度是否已經(jīng)具備相應預售條件， 三、申請商品房預售許可證的流程 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備相關(guān)條件及持有相關(guān)完整的資料之后，就可以向杭州市房地產(chǎn)管理局市場管理處提交許可申請，市場處工作人員接受申請后會對相關(guān)資料進行初審，在初審通過之后相關(guān)資料送市場管理處處長復審。在復審通過之后，相關(guān)資料送分管副局長審批。經(jīng)審查申請人的申請符合許可條件的，由審核人員制作許可證書并通知申請人領(lǐng)取商品房預售許可證;如果經(jīng)審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請人若對決定不服，可以依據(jù)行政許可法提請行政復議或是行政訴訟。該行政許可會在5個工作日作出，并公示3天。開發(fā)商在領(lǐng)取許可證后就可以組織開展商品房預售工作。 以上就是小編為大家介紹的商品房預售許可證辦理條件以及辦理流程，希望能夠幫助到您。