由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用估價(jià)方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時(shí)間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。房產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià),而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。
全部3個(gè)回答>房屋價(jià)格評(píng)估方法有哪些
147****3387 | 2022-07-06 16:22:14
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142****4482
房屋價(jià)格評(píng)估方法有:
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①成本法對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用核算,對(duì)正常成本費(fèi)用累積后取資本利息和合理的投資利潤,得土地使用權(quán)價(jià)值的方法。常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。
②重置成本法對(duì)現(xiàn)有的房屋根據(jù)正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,考慮資金的利息并計(jì)取開發(fā)得出完全重置成本價(jià),根據(jù)實(shí)際情況以及法律規(guī)范確定房屋成新率,相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
③市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的條件比較,通過指數(shù)對(duì)比調(diào)整,得出價(jià)值的方法。
④剩余法由于房地產(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,所以測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值,用總價(jià)值減去它后即得出房產(chǎn)價(jià)值,該方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
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聽房產(chǎn)行業(yè)的人說,房屋拆遷評(píng)估有三個(gè)方法:市場(chǎng)比較、成本和收益。選擇方法很重要,好像影響拆遷的公正和順利進(jìn)行。
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1、市場(chǎng)比較法:根據(jù)替代原理,將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的,且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較,并對(duì)類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行修正,以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。2、收益還原法:將估價(jià)對(duì)象未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原率還原,以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。3、剩余法:在測(cè)算完成開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)等,以價(jià)格余額來估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。4、成本逼近法:以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù),加上客觀的利潤、利息、應(yīng)交納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法:利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)(路線價(jià))、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果、按照替代原則,將估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較,進(jìn)而通過修正求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日價(jià)格的方法。6、一般住宅用地、商業(yè)用地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益法比較多。工業(yè)用地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與成本法。
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一、需要做房產(chǎn)評(píng)估的情形①二手房價(jià)格明顯過低購買二手房需要繳納一定的稅費(fèi),稅費(fèi)與房產(chǎn)價(jià)格緊密相連。當(dāng)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為房屋價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值,交易雙方又不愿意調(diào)整的,就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估,并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。②買賣雙方認(rèn)為有必要一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格,但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念,又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估,那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估,然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。③申請(qǐng)抵押貸款向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值,需對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)或者有些借款人想知道獲得的貸款金額,也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛,一方或雙方可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,為協(xié)議、仲裁、訴訟等方式提供參考依據(jù)。⑤辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià),分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。簡單來說就是評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失建筑物的價(jià)值。二、如何進(jìn)行房屋評(píng)估①首先,委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件,了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。②然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具“房地產(chǎn)估價(jià)委托書”作為委托評(píng)估的依據(jù),如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議,就可視為接受委托。③接下來,委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料,比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等,如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的,則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。④資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后,委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間,并明確勘察時(shí)的具體要求。⑤估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估,委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi),約一個(gè)月的時(shí)間,委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了?!∪⒎慨a(chǎn)評(píng)估方法①成本法成本積算法,即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。②重置成本法它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。③市場(chǎng)比較法挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。④剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。四、影響房產(chǎn)評(píng)估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同,價(jià)格就會(huì)有所不同。交通方便,距離市中心較近的位置價(jià)格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋,配套設(shè)施越齊全的小區(qū),管理越到位,價(jià)格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)房屋的評(píng)估也有著一定的影響,比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說,價(jià)格就會(huì)高一些。
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1、 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法說的通俗些,其實(shí)就是貨比三家,售房者想要對(duì)房子做出準(zhǔn)確的定價(jià),**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)于購房者來說,可以通過多看幾處住宅,然后在價(jià)格相等的住宅中選取效用**高的,或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格**便宜的方法,從中挑選出自己**中意的一個(gè)。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法,首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益,然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在,各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本,計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價(jià)法成本估價(jià)法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià),成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少,無法采用市場(chǎng)比較法的情況,非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易,也往往采用成本估價(jià)法。二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算,其公式為:房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析,房產(chǎn)項(xiàng)目在被建設(shè)之前,首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值,然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用,勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用,建筑施工費(fèi)用,銷售費(fèi)用,資金成本,稅金等,**后扣除地價(jià),剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、 基準(zhǔn)地價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)法是指針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估,參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,**后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法,這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運(yùn)用,即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均,一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價(jià)額,然后依實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。
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