房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率,計(jì)算起來比較麻煩,特別是房地產(chǎn)企業(yè),計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手,才能更好的把握其計(jì)算?! ∫?、把握兩個(gè)概念 ?。?)增值額,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。(2)扣除項(xiàng)目金額,即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額,它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。 二、掌握稅率 土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率:(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數(shù)為35%。 三、確定應(yīng)稅收入 包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入?! ∷?、確定扣除項(xiàng)目 ?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi);(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定:納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,否則按上述第(1)和(2)項(xiàng)合計(jì)的10%以內(nèi)計(jì)算
全部3個(gè)回答>個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地增值稅如何計(jì)算?
155****0767 | 2024-08-01 16:40:46
已有4個(gè)回答
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131****1200
土地增值稅計(jì)算應(yīng)依據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,考慮轉(zhuǎn)讓收入、原值、合理費(fèi)用,適用稅率,確保權(quán)益。
查看全文↓ 2024-08-05 12:29:00 -
166****4213
土地增值稅計(jì)算需考慮轉(zhuǎn)讓收入、原值、合理費(fèi)用及稅率。稅率分四檔,具體適用需根據(jù)轉(zhuǎn)讓情況確定。
查看全文↓ 2024-08-02 21:14:20 -
130****6922
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》,個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),土地增值稅=(轉(zhuǎn)讓收入-原值-合理費(fèi)用)×適用稅率。稅率分為30%、40%、50%、60%四檔。
查看全文↓ 2024-08-01 22:58:21 -
131****8894
土地增值稅=(轉(zhuǎn)讓收入-原值-合理費(fèi)用)×適用稅率。
查看全文↓ 2024-08-01 19:06:01
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1.先計(jì)算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除)2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的,具體很難的。不會(huì)了再問吧。
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土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,稅率為60%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%; (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%; (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%; (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%; (5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。 財(cái)法字[1995]第6號(hào)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為: 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。
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納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,應(yīng)委托經(jīng)省以上有關(guān)部門授予評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供評(píng)估報(bào)告和支付評(píng)估費(fèi)用的正式發(fā)票。無評(píng)估報(bào)告的,按下列辦法計(jì)算土地增值稅。(一)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,無評(píng)估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額確定為轉(zhuǎn)讓收入,按扣除項(xiàng)目的金額=發(fā)票所載金額×(1+購房年度×5%)的公式計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。(二)對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,無評(píng)估價(jià)格,又無購房發(fā)票的,實(shí)行核定征收。以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額作為核定征收額,依率計(jì)征。計(jì)稅金額50萬元以下的(不含50萬元),核定征收率為0.3%;50萬元至100萬元的,核定征收率為0.5%;100萬元以上的,核定征收率為1%.
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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%;(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售,共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬元,房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元,專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定,企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外,稅法規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為: 扣除項(xiàng)目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元 增值額=3800-2830.9=969.1萬元 增值額占扣除項(xiàng)目比例=969.1÷2830.9=34.23% 應(yīng)納稅額=969.1×30%=290.73萬元
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