流程:選房、簽約、付款、過(guò)戶、入住。注意:合同條款、產(chǎn)權(quán)證明。
全部3個(gè)回答>購(gòu)房合同的簽訂流程包括哪些步驟,有哪些注意事項(xiàng)?
184****9878 | 2024-08-04 16:14:22
已有6個(gè)回答
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184****3499
簽購(gòu)房合同:選房→審合同→交定金→備案。
查看全文↓ 2024-08-13 11:36:42 -
133****9936
簽訂購(gòu)房合同前,確認(rèn)貸款條件,合同中注明貸款相關(guān)條款,保障貸款順利進(jìn)行。
查看全文↓ 2024-08-10 09:01:30 -
133****4185
簽購(gòu)房合同:選房→談條件→審合同→簽字付錢→完事。
查看全文↓ 2024-08-07 20:29:11 -
130****8187
簽購(gòu)房合同先選好房,細(xì)看合同每條款,產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛,慎重交定金,保障權(quán)益放心住。
查看全文↓ 2024-08-05 17:02:57 -
150****7072
購(gòu)房合同簽前核條款,產(chǎn)權(quán)清,違約明,流程熟。
查看全文↓ 2024-08-04 20:08:05 -
185****7364
購(gòu)房合同簽訂流程包括:1. 需求確認(rèn),選擇房源;2. 雙方談判,明確條款;3. 準(zhǔn)備合同,審核無(wú)誤;4. 簽署合同,支付定金;5. 備案登記,完成交易。注意事項(xiàng):細(xì)致審核合同條款,明確權(quán)利義務(wù);核實(shí)房源信息與產(chǎn)權(quán)狀況;注意違約責(zé)任及解決方式;保留好交易憑證。
查看全文↓ 2024-08-04 18:29:15
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網(wǎng)簽購(gòu)房時(shí),了解貸款政策,評(píng)估還款能力,選擇合適貸款產(chǎn)品,注意利率變動(dòng)。
全部3個(gè)回答> -
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買房過(guò)程中**棘手的事情之一就是和開(kāi)發(fā)商簽合同。大家都知道,開(kāi)發(fā)商對(duì)《商品房買賣合同》非常了解,都曾精心研究過(guò),是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”,而購(gòu)房者對(duì)此卻比較生疏,稍不注意就會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商布下的文字陷阱里。因此,在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候,購(gòu)房者一定要經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判,盡可能地與開(kāi)發(fā)商簽訂一份公平的購(gòu)房合同。我們?cè)诖藢⒘_列出其中的全部條款逐一解讀,希望億房網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會(huì),相信會(huì)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。 一、怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同(武漢市商品房買賣合同http://lszx.fdc.com.cn/doc/3.doc)請(qǐng)點(diǎn)此下載新版《武漢市商品房買賣合同》,如對(duì)合同中涉及名詞及填寫方式不太了解,可致電武漢市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室:027-82600651。 (1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容 拿到《商品房買賣合同》后,購(gòu)房者先不要簽約,而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容,如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊,可以向武漢市開(kāi)發(fā)辦(電話82600028)或億房市場(chǎng)研究中心咨詢(59208272),在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。 (2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定 《武漢市商品房買賣合同》開(kāi)篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本資料,確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N售中,很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此,購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí),無(wú)論接觸的是開(kāi)發(fā)商還是其委托的銷售公司,都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《武漢市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司),在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。 (3) 合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 1、注意土地使用年限,我國(guó)法規(guī)規(guī)定,住宅的土地使用權(quán)年限為70年,商業(yè)用地40年,如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)較早,而購(gòu)買人簽訂合同較晚,則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。 2、注意開(kāi)發(fā)商的三證:《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》,如合同中哪怕就差一證,購(gòu)買人**好不要簽約,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如未辦理此一證,則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證,那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。 (4)合同第二條——商品房銷售依據(jù) 如開(kāi)發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》,為實(shí)現(xiàn)順利銷售,在合同中填列虛假或過(guò)期的《預(yù)售許可證》號(hào),則構(gòu)成欺詐。 (5)合同第三條——買受人所購(gòu)商品房基本情況 購(gòu)買人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào),以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。 (6)、合同第四條——買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況 要明確約定合同中的各項(xiàng)目,如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利,明確約定車庫(kù)、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán) (7)、合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款 明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式,對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用,不要作約定。 (8)、合同第六條——付款方式及期限 此條是購(gòu)房人**重要的合同業(yè)務(wù),購(gòu)買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇;付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù),此為購(gòu)房人**重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的,一般都由開(kāi)發(fā)商辦理。因此購(gòu)買人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票,以證明購(gòu)買人及時(shí)履行了付款義務(wù)。 此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任,要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行;出賣人解除權(quán)的約定,約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些,違約金盡量低些。 (9) 、合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任 本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好,盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。 (10)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理 面積差異較大,買受人享有解除權(quán)要求退房時(shí),利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算,通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍,實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi),但公攤面積過(guò)多,導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水,直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100% 關(guān)于商品房面積的計(jì)算,但是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解: 我國(guó)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中,對(duì)房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款:出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符,如果合同中有約定,按照約定處理。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確,面積誤差比絕對(duì)值超出3%,購(gòu)房者可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同,房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),此部分所有權(quán)歸購(gòu)房者;房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣方返還購(gòu)房者,面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣方雙倍返還購(gòu)房者。 此外,購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)買的房子是按建筑面積計(jì)算房款,這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán),公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。如果購(gòu)房者所簽訂的合同是按建筑面積計(jì)算房款,因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難,不良開(kāi)發(fā)商就有可能通過(guò)虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來(lái)獲得高額利潤(rùn),也由此損害購(gòu)房者的權(quán)益。因此,在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計(jì)算比例。當(dāng)然,這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。 (11)、合同第九條——交房期限及條件 首先應(yīng)明確約定交房期限;其次應(yīng)明確約定交房條件,根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由武漢市建委頒發(fā)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示,否則,購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋,開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任;然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套建筑交付的具體時(shí)間;**后對(duì)因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的,約定出賣人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。 同時(shí)還需注意在《商品房買賣合同》中,商品房的供水、供電的運(yùn)行日期都是空白,這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開(kāi)發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會(huì)填寫“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”??瓷先ミ@句話沒(méi)什么問(wèn)題,但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做:“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的,還是正式的?入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。因此,在這些條款中,需要明確注明具體的開(kāi)通時(shí)間。雖然煤氣的開(kāi)通受入住率的限制,暖氣的開(kāi)通也受季節(jié)限制,但合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。 (12)、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責(zé)任 在《商品房買賣合同》中,標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款,但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的,需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢,購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比,以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。 為保障自己的權(quán)益,約定逾期交房時(shí)間越短越好,**好不要超過(guò)1個(gè)月,約定出賣人逾期交房違約金越高越好,目前武漢的開(kāi)發(fā)商普遍是約定萬(wàn)分之二;此外在購(gòu)買人的解除權(quán)約定中,開(kāi)發(fā)商逾期的時(shí)間不超過(guò)30日,解除合同的違約金盡量高些。 (13)、合同第十一條——交接 現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都是以電話通知的方式交房,應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商向我們提交房屋入住通知書《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫明,以免事后出現(xiàn)糾紛。 (14)、合同第十二條——規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 很多購(gòu)房者不重視合同中的設(shè)計(jì)變更條款,尤其是對(duì)所購(gòu)房屋無(wú)關(guān)的環(huán)境變更,因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這些變更對(duì)自己沒(méi)有太大影響。事實(shí)卻并非如此,任何的設(shè)計(jì)變更都是有原因的,這種變更往往是為了符合開(kāi)發(fā)商的利益,但同時(shí)卻又有可能傷及購(gòu)房者的利益,因此在簽訂此條款時(shí)更應(yīng)審慎對(duì)待。 因是開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦?gòu)房人解除合同的,開(kāi)發(fā)商約定的違約金不應(yīng)低于銀行同期貸款利率。(武漢市的開(kāi)發(fā)商普遍是約定的銀行同期活期存款利率),買受人要力爭(zhēng)。 (15)、合同第十三條——關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)屬 此條是開(kāi)發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制定的格式化條款,可以說(shuō)已是盡**到力保護(hù)消費(fèi)者的利益了,既然是格式化條款,也就只能一帶而過(guò)。 (16)、合同第十四條——出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 如今,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子,但并沒(méi)有寫明怎樣算粗裝修,怎樣算精裝修,這時(shí),就必須在合同中明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。建議在合同附件四中加以具體明細(xì)。 (17)、合同第十五條——關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 因開(kāi)發(fā)商的原因,無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記,導(dǎo)致購(gòu)買人解除合同的,約定的違約金盡量高些,**好在10%左右。(開(kāi)發(fā)商常約定1%)同時(shí),購(gòu)房者還應(yīng)知道,根據(jù)武漢市房產(chǎn)局武房市〔2004〕7號(hào)文的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》和預(yù)登記通知單后,在與承購(gòu)人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù);同時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。據(jù)市〔2004〕7號(hào)文如沒(méi)有備案和不予備案的,一般是有下列情況之一的,不予備案: 1)未經(jīng)項(xiàng)目預(yù)登記的; 2)預(yù)售的商品房項(xiàng)目有轉(zhuǎn)讓行為的(已辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外); 3)預(yù)售的商品房項(xiàng)目已抵押,抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的,抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押(按揭)的書面證明的; 4)不符合《商品房預(yù)(銷)售許可證》上規(guī)定的預(yù)(銷)售時(shí)限及預(yù)(銷)售范圍的商品房; 5)其它法律法規(guī)禁止出售的。 (18)、合同第十六條、十七條、十八條——此三條和該合同第十三條一樣為政府 格式化條款,在此就沒(méi)有必要注解。 (19)、合同第十九條——單方解除合同 建議購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易雙方中關(guān)于單方解除合同的違約金約定,其違約金的比率應(yīng)保持一致,保持權(quán)益的對(duì)等。 (20)、合同第二十條——爭(zhēng)議解決方式 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,千般會(huì)選擇仲裁,一則是仲裁具有高效的特點(diǎn),一裁終局符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速解決糾紛的要求,開(kāi)發(fā)商不必花費(fèi)太多精力;二則開(kāi)發(fā)商實(shí)力相對(duì)較強(qiáng),可以聘請(qǐng)專業(yè)律師為其出謀劃策,贏得仲裁。對(duì)于購(gòu)房者而言,**好選擇訴訟,一則訴訟費(fèi)用相對(duì)低廉,相對(duì)于開(kāi)發(fā)商,處于弱勢(shì)的購(gòu)房者訴訟時(shí)間可以不計(jì),但訴訟成本則會(huì)考慮;二則訴訟具有可救濟(jì)性,如果仲裁裁決實(shí)體錯(cuò)誤,也只能一聲嘆息、后悔,而若訴訟裁決實(shí)體錯(cuò)誤,則可以向法院申請(qǐng)?jiān)賹?,法院?huì)再審改判為其討回公道。 因此,我們建議購(gòu)房者在爭(zhēng)議的解決方式上,盡量不要約定仲裁條款,目前我市包括我國(guó)的仲裁程序還不完善,救濟(jì)途徑不太暢通。
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聽(tīng)說(shuō)先簽合同,再交契稅,最后拿證。具體流程不太清楚,得問(wèn)專業(yè)人士。
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流程:選銀行申請(qǐng)貸款,交資料審批,等放款過(guò)戶,住新房。注意利率和額度,選適合自己的。
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