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針對在實踐中經(jīng)常發(fā)生的各種爭議情況，楊文戰(zhàn)律師提示：在中介參與的二手房交易中，賣方要注意什么？1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重?！叭珯辔小笔侵阜恐魑兄薪榇碜约盒惺谷繖嗬?，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應后果，至于房主還能否向中介追究責任，那一般是與購房人無關的。 “獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風險。所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。2、權屬證書原件應該由產(chǎn)權人持有。在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產(chǎn)權證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產(chǎn)權證，可能也會投入相當?shù)臅r間和精力，何必呢？可以把相關產(chǎn)權證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權人親自出面辦理。即使是復印證也可以做一些必要的設置，比如在產(chǎn)權證或身份證的復印件上標明授權范圍等約束性語言。3、應該堅持在交易時三方親自確認交易內(nèi)容。賣方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。4、 簽署合同等文件不能留空白。售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。以往曾經(jīng)發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據(jù)證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內(nèi)容。5、 對交易可能發(fā)生的費用應該在委托中介時提前確認清楚。在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協(xié)議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產(chǎn)生爭議，那時即使買賣雙方能達成解約的一致，也會涉及中介收取的費用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。
全部5個回答>個人通過房產(chǎn)中介賣房是否可靠？有哪些風險和注意事項？
184****6955 | 2024-09-01 17:26:48
已有4個回答
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133****3795
個人通過房產(chǎn)中介賣房時，應確保中介機構(gòu)合法合規(guī)。簽訂合同前，審查合同條款，確保自身權益。如遇糾紛，可尋求法律途徑解決。
查看全文↓ 2024-09-04 17:59:11 -
130****9373
賣房前，了解買家的貸款情況，如首付比例、貸款額度等，可避免交易過程中的不確定性。同時，關注銀行貸款政策，以確保交易順利進行。
查看全文↓ 2024-09-02 11:05:34 -
131****3550
根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，房產(chǎn)中介應具備相應資質(zhì)，提供專業(yè)服務。個人賣房時，應關注政策變化，如稅收政策、限購政策等，以確保交易合法合規(guī)。
查看全文↓ 2024-09-01 22:46:52 -
155****4762
個人通過房產(chǎn)中介賣房在多數(shù)情況下是可靠的，但需注意選擇信譽良好的中介機構(gòu)。房產(chǎn)中介可以提供市場分析、定價建議、法律咨詢等專業(yè)服務。風險包括中介隱瞞信息、價格不透明、交易過程中的糾紛等。注意事項包括：1. 核實中介資質(zhì)；2. 明確服務費用；3. 了解市場行情；4. 簽訂正式合同；5. 保留交易記錄。
查看全文↓ 2024-09-01 22:13:26
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通過中介賣房時，務必與中介簽訂明確、詳盡的合同，確保雙方權益不受侵害。中介費支付方一般由合同約定，避免口頭約定以免產(chǎn)生糾紛。如有問題，請咨詢專業(yè)律師以保護自身權益。
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聽說找中介賣房要掛牌、看房、簽合同，注意合同細節(jié)，不懂就問。
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第一步：評估 買方和賣方，雙方帶好各自的身份證、賣方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務中心一樓大廳的評估窗口進行評估?！ ∽⒁獍?，如果有共有人，則共有人也必須到場，并且?guī)Ш蒙矸葑C。 過戶評估是不收費的，但如果您需要貸款，則需要收取一定費用，價格二百元左右吧?！ 〉诙剑汉炗嗁I賣合同 評估好后，緊接著的是簽訂買賣合同。 您可能很奇怪，有點弄不懂，因為您現(xiàn)在應該已經(jīng)和賣方簽訂了一份買賣合同，當然，這第一份合同，是有效的，但卻未經(jīng)過房管部門的審查和備案?！ ∵@兒的買賣合同，和前面已經(jīng)簽的買賣合同完全是二回事。這里講的簽訂買賣合同，是行政服務中心房管窗口的工作人員，會幫您非常詳細檢查賣方的身份證、賣方是不是身份證上的本人、房屋是否存在共有人(如有共有人，會被要求同時到場)、房屋是否被查封、房產(chǎn)證是真的還是假的等等，總的來說，只要在行政服務中心房管窗口簽訂了買賣合同，那您可以基本放心啦，賣方的人也好，房產(chǎn)的權利限制也好，工作人員都幫你檢查過了，都沒有問題?！ ∵€有一點，在房管窗口簽訂了買賣合同后，賣方則不能再和第三方再次簽訂買賣合同了，因為房管局的電腦里有了備案了，如果您和賣方的合同不撤銷，則賣方永遠不能再將此房賣給第三人了?！ ∵@兒所稱的簽訂買賣合同，在行業(yè)也稱為二手房合同備案?！√嵝岩唬骸 ∪绻徺I的房屋屬市區(qū)范圍內(nèi)，并且您們的買賣未通過中介成交，則買賣雙方帶好各自的身份證、賣方的房產(chǎn)證、土地證至行政服務中心房管1至4號窗口簽訂合同并進行現(xiàn)場備案，并在經(jīng)過備案并打印的合同上買賣雙方簽字認可。提醒二： 如果買賣雙方經(jīng)有備案資質(zhì)的中介機構(gòu)達成交易的，可由中介機構(gòu)操作人員直接在中介公司進行簽訂合同并進行合同備案。經(jīng)過中介機構(gòu)備案后，則在過戶時，不需要重新進行備案了。提醒三： 只有城區(qū)范圍內(nèi)的二手房，才是到行政服務中心的房管窗口辦理過戶的，非城區(qū)范圍的，至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房管所辦理過戶手續(xù)?！〉谌剑禾顚懮暾埍怼 『昧?，現(xiàn)在到行政服務中心房管窗口將合同簽好了，那下面的事情要根據(jù)是否需要貸款分開做了?！ ∪绻枰J款，則要去公積金中心或銀行了，這里不多說了，在本頻道“交易手冊”購房流程的住房貸款一欄中，都有非常詳細的介紹。等去過了公積金中心和銀行，買賣雙方再到行政服務中心房管窗口。 如果不需要貸款，或已經(jīng)去過了公積金中心或銀行，那現(xiàn)在要做的是下面的事情： 買方和賣方(如有共有人，需所有共有人同時到場)雙方填寫買賣申請表，并在房管窗口工作人員面前簽字?！ √嵝眩汉炞直仨毊斨ぷ魅藛T面簽，否則無效。 第四步：繳納契稅 買賣申請表填寫好了以后，緊接著到行政服務中心一樓大廳的地稅局契稅窗口繳納契稅?！ 〉谖宀剑豪U納營業(yè)稅、個人所得稅等 賣方至行政服務中心一樓大廳的5號房管窗口繳納營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等?！ 〉诹剑菏芾磉^戶 所有的稅都交完了以后，把交稅的回單(稅票)帶好了，買賣雙方回到原簽字窗口，將所有資料遞交行政服務中心房管窗口工作人員，工作人員受理，并出具受理單，受理單上有領證日期?！ 〉谄卟剑簢磷C過戶 剛才辦理的是房產(chǎn)證過戶，還有土地證呢。當房產(chǎn)證過戶申請被受理后，買賣雙方拿著資料到行政服務中心房管窗口對面的國土窗口去申請國土證過戶，受理后，工作人員會給您一張受理單。 第八步：領證 按房管窗口給的受理單承諾的領證日期，到行政服務中心房管6號窗口領取房產(chǎn)證，到國土2號窗口領取土地證。 二手房過戶流程，就是以上的八個步驟。在辦理二手房過戶流程時，參照以上步驟，有助于您正確辦理房產(chǎn)證，完成二手房購房流程。
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中介賣房流程都懂，關鍵是房子價格合理，合同要清楚，才能順利成交。
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