產(chǎn)生二手房買賣合同糾紛的常見原因有哪些？

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• 180****8384

  我聽說，二手房買賣糾紛可能是因為房子信息不真實，或者合同沒寫清楚。建議大家多問問有經(jīng)驗的人，合同要仔細看，不懂的地方要問清楚。

  查看全文↓ 2025-01-03 13:38:12
• 132****4664

  多年經(jīng)驗告訴我，糾紛多因價格談不攏、房屋狀況隱瞞或合同不規(guī)范。建議多比較，實地考察，合同要詳細，避免口頭協(xié)議。

  查看全文↓ 2024-12-30 11:41:45
• 188****3563

  從法律角度看，二手房買賣合同糾紛多因合同條款不明確、產(chǎn)權問題、隱瞞房屋瑕疵等引起。建議購房者在簽訂合同前，仔細審查合同內(nèi)容，必要時咨詢專業(yè)律師。

  查看全文↓ 2024-12-27 16:59:06
• 184****6244

  買房時，我們常遇到的問題有房子實際面積與合同不符，或者賣方隱瞞房屋問題。所以，看房時要仔細，合同要寫清楚，不懂就問。

  查看全文↓ 2024-12-26 23:41:22
• 130****0089

  作為房產(chǎn)投資者，我的經(jīng)驗是，糾紛常因產(chǎn)權不清晰、價格不透明或合同條款模糊引起。務必核實產(chǎn)權，明確價格，細化合同條款。

  查看全文↓ 2024-12-26 21:58:01

相關問題

• 問 二手房買賣容易產(chǎn)生哪些合同糾紛？
  答

  1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。2、委托合同簽訂不規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同,但是在實踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議,將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起,內(nèi)容約定多含糊不清。3、逃避居間義務1)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》(現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章,不如實將雙方的權利義務反映在合同上,逃避居間義務。2)這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。4、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內(nèi)容。2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產(chǎn)權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。3)價款是合同中**重要的條款,合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定,則應當在合同中明確這一約定。5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。6)支付價款的方式,應明確以現(xiàn)金還是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。5、二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定1)在二手房買賣過程中,經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證也存在疑問。4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制,明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議,才具有法律效力,從而減少爭議的發(fā)生。

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• 問 二手房買賣合同糾紛
  答

  責任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產(chǎn)權過戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場價再跟他簽次合同，或者是直接定金沒收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

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• 問 如何避免二手房買賣合同糾紛？
  答

  導致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點：1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。2.二手房交易手續(xù)復雜，導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。預防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

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• 問 二手房買賣合同糾紛有哪幾種？如何避免？
  答

  買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標的物。　

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• 問 商品房買賣合同糾紛有哪些常見類型 它們有哪些法律適用
  答

  房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎性、先導性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進行，城市土地使用權有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關方面關注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權益。在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或審批手續(xù)欠缺等導致建設工期延長不一枚舉。近年來，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。如，1998年12月26日，被告力達開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1 月5 日，力達開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達開發(fā)公司先行預售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應當認定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，允許他們進行開發(fā)建設無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風險性，由此產(chǎn)生糾紛應在情理之中。法院認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務，一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行的責任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔協(xié)助義務?？梢姡捎谌桓嫖茨芤婪ㄟM行開發(fā)建設，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設，也只能由項目人即被告力達開發(fā)公司對外承擔責任。此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6 月9 日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設的住宅樓委托第三人獨家全權代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1 月8 日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201 室及4 號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀公司因代理銷售款回籠及費用結算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的代理關系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關代理行為的規(guī)定進行的判決。故意隱瞞相關資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設立種種陷阱。如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的新區(qū)2-3 號門面房2 套，建筑面積98平方米；購房款450800元，乙方應在合同簽訂的5 日內(nèi)預付50% ，余款在交房時付清；甲方于2002年8 月底將驗收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。2002年5 月 31 日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6 人的《認購房屋協(xié)議書》及購房款收據(jù)復印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉讓予以批復同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。法院認為：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認購房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。原、被告雙方在簽訂《認購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應認定為故意隱瞞，應承擔相應的民事責任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應承擔民事責任，遂認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。權屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權益難以得到保障。如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401 室商品房出賣于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應的手續(xù)?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任；……商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。法院認為：由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應承擔違約責任。遂判令被告限期提供材料，并承擔違約金50086 元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實生活當中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。

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