如何進(jìn)行二手房評估？二手房評估包括哪些內(nèi)容？

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• 157****3907

  影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

  查看全文↓ 2012-11-06 16:39:24
• 152****5739

  二手房評估主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價(jià)的房屋地段相近、成交時(shí)間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價(jià)值相近。
  把這三套房子的成交價(jià)格作為比較對象，加入幾方面的修正系數(shù)**終得出的算術(shù)平均值，就是委托估價(jià)房屋的評估價(jià)。

  查看全文↓ 2012-11-06 16:39:11
• 134****0195

  二手房評估通常依據(jù)房屋的位置、地段、房屋的折舊、房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)的管理配套設(shè)施、房屋朝向、內(nèi)部裝修及其他因素，其中房屋的位置、地段對價(jià)格影響**大。
  評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前國家沒有明文規(guī)定，而是隨行就市，也就是評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場調(diào)節(jié)。

  查看全文↓ 2012-11-06 16:38:38

相關(guān)問題

• 問 如何進(jìn)行二手房評估
  答

  二手房買賣和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評估。二手房買家通過評估知道所買房屋是否物有所值;二手房業(yè)主通過評估知道自己房子的市價(jià)所值;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正指導(dǎo)價(jià)格;評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。市場比較法是指:挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照,然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正,以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。

• 問 如何進(jìn)行二手房評估，二手房評估的方法有哪些？
  答

  您好，二手房價(jià)值評估主要對比方法有同小區(qū)比較，同地段評估···如果有裝修，結(jié)合新舊評估。

  全部6個(gè)回答>
• 問 ??二手房一定要進(jìn)行評估嗎?怎樣評估二手房?
  答

  是的，買二手房必須做評估。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問 [購房流程]#二手房#二手房怎么進(jìn)行評估?
  答

  眾所周知，二手房估價(jià)是一門非常專業(yè)的學(xué)問，一般的二手房評估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員來進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小”套型)，則扣減10%;3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%;5、小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%，屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15%;6、習(xí)慣性心理因素，也會使人們對買舊房心存壓力，花很多錢才買套舊房，這一因素使房價(jià)又減8%的價(jià)錢。在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房價(jià)格的60%至70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格，還是應(yīng)當(dāng)邀請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評估。

• 問 怎樣評估二手房?評估二手房的方法有哪些?
  答

  不論是賣房者還是購房者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，但他們對具體評估依據(jù)卻有沒有多大了解，只能聽中介的評估結(jié)果。今天，小編想告訴你該怎么進(jìn)行二手房評估，另外二手房評估有哪些好處。評估方法目前市場上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評估方法是市場比較法。在估算房價(jià)時(shí)參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2．周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3．所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。價(jià)格因素1、地段及交通對房價(jià)的影響首先是地段。在城市這個(gè)有限的空間里，中心城區(qū)**屬于稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業(yè)配套資源、成熟生活配套資源等，房價(jià)則不言而喻。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房價(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來越多的上班族趨向于購買交通便利的房屋，**重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價(jià)就高不可攀，評估此類房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周圍衛(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。2、相同地段二手房與商品房價(jià)格的對比處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房價(jià)比商品房低，一般房價(jià)差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內(nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以內(nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。3、居住環(huán)境及物業(yè)管理居住環(huán)境是無數(shù)購房者購房前重點(diǎn)考慮的問題，它也是評判房價(jià)高低的一個(gè)重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發(fā)現(xiàn)一些這樣的詞語“臨山”、“臨湖”、“親水”等，良好的生態(tài)環(huán)境已成為商家打造全新商品房項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，因此良好的環(huán)境價(jià)值也直接反映到了房價(jià)上。同樣，對二手房價(jià)的評估也會因?yàn)榫幼…h(huán)境的優(yōu)劣而上下浮動，對于二手房屋而言，小區(qū)內(nèi)有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價(jià)自然會略高于一般小區(qū)，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環(huán)境質(zhì)量的設(shè)施，其所在房屋的價(jià)格就會大打折扣。對二手房進(jìn)行評估有什么好處?(一)現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開發(fā)商鬧矛盾的不少，當(dāng)初描繪的“住房藍(lán)圖”，在交房的瞬間變?yōu)榕萦?。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個(gè)清清楚楚，明明白白。(二)地段較好。二手房由于建筑時(shí)間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。(三)配套設(shè)施完善。一些新房“在那遙遠(yuǎn)的地方”，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房“身處”鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、**、廣場等一應(yīng)俱全，生活起來，相當(dāng)便利。(四)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過戶，能做到心中有數(shù)。而買新房有時(shí)就沒這么幸運(yùn)，買的時(shí)候信誓旦旦，住進(jìn)去了，遲遲見不到證的蹤影。(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個(gè)硬杠杠，基本上都能根據(jù)自己的需求找到房子。(六)價(jià)格多元化。二手房根據(jù)房屋性質(zhì)、地段劃分、房齡等不同，價(jià)格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價(jià)格的地步。而二手房的價(jià)格多元化也可實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房者的置業(yè)需求。(七)入住后干擾少。新建商品房入住后，一般都要進(jìn)行裝修，很長一段時(shí)間內(nèi)都得忍受鄰居們裝修時(shí)的敲打聲，而且大家陸續(xù)搬家入住，施工人員進(jìn)進(jìn)出出，甚是“熱鬧”。買二手房，鄰居們?nèi)胱r(shí)間不同，不會在同一時(shí)間進(jìn)行裝修，免了一定的干擾。(八)居住成本低。在新小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)等加起來成本不低。如新房離單位較遠(yuǎn)，來回交通費(fèi)也不是個(gè)小數(shù)目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點(diǎn)的房東，送裝修，甚至送家具家電，亦可省掉一些費(fèi)用。

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