“小產(chǎn)權(quán)房”,并不是一個(gè)法律的概念,知識(shí)人們?cè)趯?shí)踐過(guò)程中約定俗稱(chēng)的稱(chēng)呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,房產(chǎn)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),也稱(chēng)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?“小產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。我們先來(lái)看看相關(guān)政策:2011年11月,《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》政策(2011年國(guó)土資發(fā)178號(hào))發(fā)布,明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證??偨Y(jié)來(lái)講,“小產(chǎn)權(quán)房”就是三無(wú)產(chǎn)品:1、沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定為無(wú)效;2、購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案;3、只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。二、“小產(chǎn)權(quán)房”有什么缺點(diǎn)?小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù),同時(shí)在轉(zhuǎn)讓等方面有很大的限制。1、法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效,但也區(qū)分不同情況:①、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài),該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效;②、對(duì)于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)部門(mén)和組織批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)做無(wú)效處理。2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向本非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。3、政策風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門(mén)整頓向產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。三、怎樣辨別小產(chǎn)權(quán)房?鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房,可以從以下兩個(gè)角度來(lái)看:1、看有無(wú)房本很多小產(chǎn)權(quán)房屋是沒(méi)有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權(quán)房,還是沒(méi)辦理下房本的房子,建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)孩?、以出讓方式取得土地使用?quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;②、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;③、依法收回土地使用權(quán)的;④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書(shū)面同意的;⑤、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;⑥、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、看是不是房屋所有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證合法且受法律保護(hù)的房屋交易,所交易的房屋必須擁有房屋所有權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。而小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”,是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā),并非由當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)。綜上所述,小產(chǎn)權(quán)房可能在價(jià)格上有很大優(yōu)勢(shì),但是購(gòu)房者必須清楚,小產(chǎn)權(quán)房在法律上是明令禁止上市交易的,同樣的,也不能得到法律的保護(hù)。購(gòu)房者切不可貪圖便宜,造成一些不必要的損失。
全部3個(gè)回答>什么是小產(chǎn)權(quán)房?小產(chǎn)權(quán)房是怎樣定義的?
147****7906 | 2012-11-07 15:38:09
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144****0229
辦不了產(chǎn)權(quán)證,只有土地證的房子基本都是小產(chǎn)權(quán)的
查看全文↓ 2012-11-07 15:42:43 -
143****9406
產(chǎn)權(quán)并不是很明確的法律概念,在法律上與此**為相近的概念是所有權(quán),乃物權(quán)之一種。在我國(guó),房屋所有權(quán)有兩種,一種是商品房所有權(quán),另一種是宅基地。任何商品房所有權(quán)獲得的程序均相同,即國(guó)家將國(guó)家所有的土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商賣(mài)給購(gòu)房者,這是一個(gè)必須走的程序,否則違法;
查看全文↓ 2012-11-07 15:38:26
宅基地則直接登記給住戶(hù),屬集體所有。二者的性質(zhì)以及程序都不相同。小產(chǎn)權(quán)房是在宅基地上以商品房形式出賣(mài)給購(gòu)房者,沒(méi)有經(jīng)過(guò)將宅基地征收為國(guó)家所有這一步,所以國(guó)家不承認(rèn),那么就辦不了產(chǎn)權(quán),即沒(méi)有物權(quán)。
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1、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證,沒(méi)有了房產(chǎn)證的保障,自然是有風(fēng)險(xiǎn)的,購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),并不是所有者,因此,一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。2、小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)從另外一些方面來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房子涉及到整頓拆遷的時(shí)候就麻煩了,如果所交易的小產(chǎn)權(quán)房正好遇上相關(guān)部門(mén)整頓,可能會(huì)遇到拆遷的情況,買(mǎi)賣(mài)雙方的交易不得不停滯,耽誤房屋購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間,也有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。3、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房二手房買(mǎi)賣(mài)交易的時(shí)候,由于沒(méi)有房產(chǎn)證,也無(wú)法合法過(guò)戶(hù)。一旦遇到拆遷,由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋權(quán)證才能領(lǐng)取補(bǔ)償,購(gòu)房者就不能得到這部分資金補(bǔ)償。4、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù),如果在有人蓄意在小產(chǎn)權(quán)房子交易上做手腳,買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛的時(shí)候,就不得不請(qǐng)求法院的公正,損失一部分打官司的資金。雖然小產(chǎn)權(quán)房在很多方面都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,不少人也抱有僥幸的心理去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子,那么夠買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子需要注意那些問(wèn)題呢?1、合同的簽訂由于小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證書(shū),能夠保障自己權(quán)益的就是合同了,小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是維護(hù)合法權(quán)益的兵器,當(dāng)房子出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議的時(shí)候,按照合同約定進(jìn)行解決是十分正確的辦法,所以合同的簽訂必須要規(guī)范。
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小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買(mǎi)賣(mài)的,甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn),如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了,會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?1、不能貸款 不能過(guò)戶(hù)由于土地性質(zhì)的原因,小產(chǎn)權(quán)只有居住功能,就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房子,不僅不能向銀行貸款,還不可以抵押,不可以按揭,也不可以到房管局去過(guò)戶(hù),理論上不可以買(mǎi)賣(mài),如果要私下買(mǎi)賣(mài),也只有一紙合同或者協(xié)議而已,沒(méi)有房產(chǎn)證。2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房,并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房,那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言,小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式,因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外,購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后,一旦遇到政府征地拆遷,無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
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一,商品房在中國(guó)興起于80年代,它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅,均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外,從法律角度來(lái)分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同,可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。二,商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物,而自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷(xiāo)售的房屋,能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證,可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。三,小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。四,商品房在當(dāng)?shù)胤抗芫钟械怯泜浒福惺屑?jí)或區(qū)縣級(jí)房管部門(mén)簽發(fā)的房屋所有權(quán)證(俗稱(chēng)的大紅本),買(mǎi)賣(mài)行為及房屋受法律保護(hù)。而這些都是小產(chǎn)權(quán)房不具備的。
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“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷(xiāo)售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用,因此這類(lèi)住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā),所以也稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分,其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。2013年12月,北京市國(guó)土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知,堅(jiān)決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
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