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“小產(chǎn)權房”，并不是一個法律的概念，知識人們在實踐過程中約定俗稱的稱呼。具體是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，房產(chǎn)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，也稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。一、什么是小產(chǎn)權房？“小產(chǎn)權房”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權?！靶‘a(chǎn)權房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。我們先來看看相關政策：2011年11月，《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策（2011年國土資發(fā)178號）發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證?？偨Y(jié)來講，“小產(chǎn)權房”就是三無產(chǎn)品：1、沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效；2、購房合同在國土房管局不會給予備案；3、只有使用權，沒有所有權。所謂的房產(chǎn)證也不是真正合法有效的房產(chǎn)證。二、“小產(chǎn)權房”有什么缺點？小產(chǎn)權房交易不受法律保護，同時在轉(zhuǎn)讓等方面有很大的限制。1、法律效力“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效，但也區(qū)分不同情況：①、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；②、對于房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關部門和組織批準，如果合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應做無效處理。2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向本非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。3、政策風險購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓向產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。三、怎樣辨別小產(chǎn)權房？鑒別是不是小產(chǎn)權房，可以從以下兩個角度來看：1、看有無房本很多小產(chǎn)權房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權房，還是沒辦理下房本的房子，建議不要交易。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：①、以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；②、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；③、依法收回土地使用權的；④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的；⑤、權屬有爭議的；⑥、未依法登記領取權屬證書的；⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、看是不是房屋所有權或者不動產(chǎn)權證合法且受法律保護的房屋交易，所交易的房屋必須擁有房屋所有權證或者不動產(chǎn)權證。而小產(chǎn)權房的“房產(chǎn)證”，是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā)，并非由當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心頒發(fā)。綜上所述，小產(chǎn)權房可能在價格上有很大優(yōu)勢，但是購房者必須清楚，小產(chǎn)權房在法律上是明令禁止上市交易的，同樣的，也不能得到法律的保護。購房者切不可貪圖便宜，造成一些不必要的損失。
全部3個回答>什么小產(chǎn)權房? 什么是小產(chǎn)權房？
132****0186 | 2019-06-05 17:58:26
已有4個回答
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133****6907
小產(chǎn)權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權房的風險有哪些呢？
查看全文↓ 2019-06-05 17:58:45
1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。
2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。 -
157****8954
一、什么是小產(chǎn)權？
查看全文↓ 2019-06-05 17:58:41
所謂“小產(chǎn)權”是民間的一種通俗叫法，在我國房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個概念。因此通常所謂的小產(chǎn)權房主要指兩類：
其一是經(jīng)過國家相關政府部門的土地、規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)審批，建設在農(nóng)村集體建設用地上的城中村改造房。
其二是未經(jīng)過任何國家相關部門和環(huán)節(jié)審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
二、什么是大產(chǎn)權？
大產(chǎn)權是指是由國家頒發(fā)產(chǎn)權證的，對房屋行使占有、使用、處分、收益的權利，同時也是可以依法交易的。通俗點的說法就是，開發(fā)商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，之所以如此劃分，是因為購房人的產(chǎn)權是由開發(fā)商的產(chǎn)權分割來的。
一般來說，我們所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權房，其中包括70年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權、40年產(chǎn)權三種。70年產(chǎn)權的為居住用地；50年產(chǎn)權的為工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地；40年產(chǎn)權的商業(yè)、旅游、娛樂用地。
它們的區(qū)別在于大產(chǎn)權具有合法性、拆遷補償?shù)取?/span> -
154****6568
小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
查看全文↓ 2019-06-05 17:58:37
小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護 -
153****4316
什么是小產(chǎn)權房?小產(chǎn)權房能否買賣?這是一個長期困擾購房著的問題。一些人因為小產(chǎn)權房價格便宜而將購房目光投向了這一區(qū)域，要知道，國家相關部門一再發(fā)文告知，不得將農(nóng)村集體土地上建設的房屋私自轉(zhuǎn)賣給不屬于此地的居民。隨著各種樓市調(diào)控政策的實施，讓原本瘋狂的樓市回歸到理性，但依然有很多購房者對商品房的房價望而卻步，將目光投向了城鎮(zhèn)近郊的“小產(chǎn)權房”，低成本實現(xiàn)住房夢對購房者充滿了誘惑。
查看全文↓ 2019-06-05 17:58:33
一、什么是小產(chǎn)權房
小產(chǎn)權房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
二、小產(chǎn)權房能否買賣
國家政策層面也不允許購買，各地均有文件要求，對于小產(chǎn)權房采取的態(tài)度是堅決遏制建設、銷售一切和小產(chǎn)權房相關的行為。
1.堅決遏制非法建設小產(chǎn)權房
禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地建設住宅，禁止在未取得合法用地、規(guī)劃、建設等行政許可的情況下進行非法建設，禁止改變規(guī)劃批準用途、規(guī)模、平面結(jié)構、立面效果等進行非法建設。任何單位和個人，不得利用自有宅基地、購買他人宅基地、利用本村(社)空閑地或購買村(社)集體土地建設小產(chǎn)權房。目前在建的小產(chǎn)權房，一律停止建設，堅決依法查處。
2.堅決遏制非法銷售或以租代售小產(chǎn)權房
禁止將規(guī)劃用途為非住宅的土地上房屋當作住宅銷售或以租代售，禁止中介代理小產(chǎn)權房業(yè)務，中介機構不得配合開發(fā)主體營銷小產(chǎn)權房。任何單位和個人不得買賣小產(chǎn)權房。購買小產(chǎn)權房不受法律保護，一切損失和后果自行承擔。
買房是件大事，甚至是父母和自己兩代人的積蓄，不能貪圖便宜，在購買時一定要謹慎，購買合法有保障的房子。在購買前還是謹慎為好，畢竟購買合法有保障的房子才能住著安心、踏實。
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近年來，小產(chǎn)權房房價低，不限購，受大家的追捧，成為樓市的“香餑餑”。但是，由于小產(chǎn)權房本身不合法，因而購買小產(chǎn)權房會具備一定的風險。一、缺少“五證”“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認為，“小產(chǎn)權房”存在諸多風險，**大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。二、拆遷難補償除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。三、質(zhì)量難保證房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。四、配套不完善這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。五、遺贈也麻煩由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。六、小產(chǎn)權房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣買個房子都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！
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“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。小產(chǎn)權房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。2013年12月，北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關通知，堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權房”行為。
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所謂小產(chǎn)權房，是指在農(nóng)村的集體土地上建設的房子，沒有繳納土地出讓金等相關費用，產(chǎn)權證也不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。購買小產(chǎn)權房風險較多，不受國家法律的保護。近日據(jù)國土資源部透露，違法開發(fā)小產(chǎn)權房情節(jié)嚴重的有可能入刑。 一、小產(chǎn)權房的形成 “小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。 二、違規(guī)開發(fā)建設小產(chǎn)權房或入行 據(jù)國土資源部透露，2015年，國土資源部責成地方國土資源主管部門核查373個違法線索，組織人員赴8?。▍^(qū)、市）實地排查198個違法占用耕地線索，篩選、核查、督辦衛(wèi)片執(zhí)法發(fā)現(xiàn)的279個重大違法圖斑，實地核查55個違法圖斑，對確認的21起違法案件進行督導，推動整改查處到位。 除了對高爾夫球場清理整治取得成效。 而且同住建部開展“小產(chǎn)權房”清理工作，對違法線索及時組織核查，督促依法依規(guī)處理。在試點的基礎上，研究“小產(chǎn)權房”處置政策。國土資源部還參加**高人民法院“小產(chǎn)權房”問題民事、刑事法律問題研討會，協(xié)調(diào)解決違法開發(fā)“小產(chǎn)權房”情節(jié)嚴重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。 三、小產(chǎn)權房的危害 第一，法律風險。 因為小產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權房，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到有效維護; 第二，政策風險。 若購買的是在建小產(chǎn)權房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產(chǎn)權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償; 第三，轉(zhuǎn)讓風險。 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**有很大影響。
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小產(chǎn)權房指的是在農(nóng)村或者是集體土地上所建設的房屋，不同于市面上的商品房，因為沒有繳納土地出讓金，也沒有辦理相關的證件，所以所頒發(fā)的產(chǎn)權證不是由國家房管部門所頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者是村政府所頒發(fā)，也就是我們常說的鄉(xiāng)產(chǎn)權房。此類型的房屋主要面向的是集體成員，只能夠在村集體當中內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，不能夠向非本集體成員轉(zhuǎn)讓或者是出售。不太建議購房者購買小產(chǎn)權房，因為不被國家認可和接受，所以遇到有拆遷或者是出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，很難以保障自己的個人權益。購買商品房不僅能夠自由的使用出售或者是轉(zhuǎn)讓，而且還可以響應相應的優(yōu)惠政策，并且大產(chǎn)權的房子能夠進行上市交易和房屋抵押貸款，在時間上也沒有交易的限制，所以雖然小產(chǎn)權的房子價格比較低，但也不建議購買。
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