開發(fā)商的“不正當收費”會有哪些情況？當遇到這樣的情況，我們該如何處理?

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• 132****3298

  購房簽訂合同時要收律師費，是房地產(chǎn)界的一個普遍行為，而且收取律師費的時候，只開收據(jù)，不開發(fā)票。這是不符合法律的亂收費行為。其他的諸如開發(fā)商替客戶辦理房產(chǎn)證要收取1000元代辦費，購房契稅入住時業(yè)主必須繳納，實際上等辦理房產(chǎn)證時開發(fā)商才上繳稅務部門，都屬于典型的“不正當收費”。碰到這樣模凌兩可的收費情況時可以先拒絕繳納，然后盡快咨詢律師或者向其他專業(yè)人士求助。理論上說，提供律師見證服務的律師事務所由銀行委托，按照誰委托誰付費的原則，這部分錢本應由銀行來出。但是在整個交易過程中，希望實現(xiàn)購房夢想的借款人處于弱勢地位，為了得到銀行的貸款，大多數(shù)情況下，借款人都會默認此項收費。類似的例子在房屋買賣中不勝枚舉。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:20:24

相關(guān)問題

• 問 遇到開發(fā)商“一房多賣”的情況應如何處理？
  答

  遭遇“一房多賣”，保留證據(jù)找律師，維權(quán)要果斷。

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• 問 遇到購房定金不退的情況下 我們要如何處理
  答

  對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當中，開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾多買房人定金不能退回的問題，引發(fā)了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，到底應該如何做，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回? 一、定金不可退是誤解 目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子**終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。 二、在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退? 到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法》第八十九條規(guī)定：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。  三、如何避免定金陷阱 要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將定金寫成訂金、預付款、保證金、誠意金、押金、訂約金等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，訂金等費用是預付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美?，因此因按不當?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。 通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通過合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

• 問 這種情況該如何處理
  答

  1、我的感覺，你師傅肯定給你上了，不要平白冤枉別人，這真成了管閑事落不是了！2、現(xiàn)在因為你剛工作，掙不了多少錢，要是一般同事有事就上200元禮金就行了。可是人家是領(lǐng)導、又是長輩，關(guān)鍵是給你找了工作，這樣的話200元的確是上少了，你應該和你媽媽商量一下再上禮就不會是這個數(shù)了，你就是太年輕了，經(jīng)歷的少。3、關(guān)系一定要處理好，否則你還怎么開心工作呢！不過還可以彌補啊，不知你媽媽去了沒有，如果沒去，就跟你媽媽去主任他們家一趟，比如以你媽媽的名義給新人買點禮物等等周到一下吧。4、或者找個合適的機會再說.，過節(jié)多賣點禮品去看看主任，謝謝他的關(guān)照等等.....但那200元禮金的事就過去了，跟任何人千萬不要再提了，免得讓大家下不來臺，顯得小家子氣。不知我的說法你能接受嗎？我的孩子已經(jīng)是你這個年齡了，也是對這些事的處理比較頭疼。祝你好運吧！

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• 問 買房時會遇到哪些問題 該如何處理
  答

  你有木有曾經(jīng)在商品房買賣中遇到糾紛而感到手足無措不知如何應對？你有木有因為嫌買房頭疼而躊躇不敢前行？小編整理出買賣中的熱點問題集中作答。 問：合同中“交房時間”到底該如何確定？ 答：“交房時間”，是指開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)，買房人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。 問：交房過程中開發(fā)商的主要義務有哪些？ 答：在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的使用條件；房屋達到交付使用條件后，應當及時以約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)；在交接時出示有關(guān)房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。 問：交房過程中買房人的主要義務有哪些？ 答：交房過程中買房人的主要義務是按照開發(fā)商通知要求的時間、地點與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。 問：開發(fā)商在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買房人，而買房人接收了房屋，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任？ 答：按照雙方當事人的合同約定，買房人在接收房屋時應當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是開發(fā)商在交房時沒有出示這些證明文件，還是買房人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人不能再依照合同的約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。 問：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔？ 答：對此，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第１１條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外。” 問：《解釋》第１１條中所說的“正當理由”主要是指哪些理由？ 答：這里所說的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當理由”。 問：《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？ 答：一般原則：按合同約定的違約責任為標準來計算違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。 問：開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？ 答：除返還買房人已付房款及利息、賠償損失外，還應支持買房人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買房人要求的違約金沒有超過１００％，買房人要求多少就支持多少。 問：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理？ 答：一般原則：按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失３０％為限來進行適當調(diào)整。 問：對于開發(fā)商交付不合格房屋的，買房人可采取的補救措施有哪些？ 答：買房人采取的補救措施有：實際履行。買房人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買房人可以請求開發(fā)商依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。 解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復辦法解決的，買房人可請求解除合同。 違約金及損害賠償。開發(fā)商交付的房屋不合格，買房人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求開發(fā)商支付違約金及承擔損害賠償責任。

• 問 樓房延期交付，我該如何處理開發(fā)商的違約行為？
  答

  你按照合同的違約責任條款，要開發(fā)商進行賠償

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