二手房交易中會存在哪些法律風(fēng)險？

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• 152****6958

  1、交易主體方面的風(fēng)險； 買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格，具體表現(xiàn)為出賣人非房屋的所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。 2、來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險；房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則，房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)才予以登記。 3、來自二手房交易合同方面的風(fēng)險；主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明確引發(fā)糾紛，或交易一方利用合同進行欺詐。 4、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險； 房地產(chǎn)權(quán)證是由國家頒發(fā)并認可的房地產(chǎn)憑證，權(quán)證中所記載的權(quán)利人為相應(yīng)房地產(chǎn)的合法所有人。只有房地產(chǎn)權(quán)利人及受托人才享有對該房地產(chǎn)的使用和處分權(quán)能。如因某種原因而不能辦理權(quán)證過戶，對該房地產(chǎn)的使用和處分如居住、出租、抵押等會受到嚴重的影響。

  查看全文↓ 2012-12-04 14:47:10

相關(guān)問題

• 問 ??不用中介買二手房會存在哪些風(fēng)險呢？
  答

  買二手房應(yīng)該通過中介購買，因為賣方傾向于通過中介出售二手房，而買方通過中介購買則能夠獲取豐富的房源信息。對于二手房，房屋本身的價值較高，中介費是由買方而非賣方承擔(dān)，且通過中介出售風(fēng)險相對要低得多，所以絕大部分賣方為了保險起見都會選擇通過中介出售自己的房屋。不通過中介的風(fēng)險：1.產(chǎn)權(quán)糾紛2.房款糾紛3.物業(yè)糾紛

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• 問 不通過中介買二手房會存在哪些風(fēng)險呢？
  答

  1、交易主體的風(fēng)險。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋;不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房;職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。2、交易房屋的風(fēng)險。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬有爭議;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。3、交易手續(xù)的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)，則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付購買人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。4、交易合同的風(fēng)險。如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。5、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。購買二手房也要認準產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地局才會核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。

• 問 想買**房會存在哪些風(fēng)險?
  答

  第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“**”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第二，像**中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)**或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的**房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。根據(jù)政策，國家是不予支持消費者購買**房屋的，對此，購房者要慎而為之。

• 問 有誰說說二手房自己交易存在哪些風(fēng)險?
  答

  風(fēng)險一：來自房屋本身方面的風(fēng)險。1、對房屋所在片區(qū)考察不仔細。對居住影響比較大的不利因素比如，小區(qū)距離鐵路或立交橋，垃圾處理廠、污水處理廠，化工廠、火化場，陵園墓地。如果不慎購買了這些片區(qū)的房子，從風(fēng)水角度來看也是很不利的，即使以后賣房也會很難**的。無論這樣的房子多便宜，我們都要避免購買。2、房屋有嚴重的質(zhì)量問題。如年代久的單板房（預(yù)制板）頂樓的房子已發(fā)生漏水問題。3、房屋產(chǎn)權(quán)問題。比如交易的房屋為非法建筑或者已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋權(quán)屬存在爭議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。房屋已經(jīng)出租，沒有得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明；房屋已經(jīng)抵押，沒有得到抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的聲明；依法被查封的房屋。風(fēng)險二：來自中介方面的風(fēng)險二手房交易比較復(fù)雜，涉及的方方面面比較多，二手房中介公司在這方面比較專業(yè)，通常大家購買二手房都是通過二手房中介公司，通過正規(guī)的信譽好的公司來交易，為買賣雙方規(guī)避很多風(fēng)險，也為買賣雙方節(jié)約大量的時間精力。但是有些不法二手房中介機構(gòu)設(shè)置圈套，坑害消費者，從而為交易雙方帶來不必要的麻煩和損失。現(xiàn)在我將二手房中介機構(gòu)經(jīng)常存在的問題總結(jié)以下幾個方面。1、中介公司不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。為牟取**大的利益，某些二手房中介公司在沒見到出售方時會要求購買方先以較高的價格下取一定數(shù)量的“定金”，然后中介公司再虛擬一個客戶約見房東以較低的價格簽下定金合同，中介公司以全部購房款支付給出售方后要求出售方在公證部門做委托授權(quán)書，這樣中介公司就變相成了二房東，中介公司再把該房產(chǎn)過戶給真正的購房方。這樣中介公司的差價就賺到了。這部分差價通常遠遠高于中介費的收益，所以某些小公司會以較低的中介費為誘餌來吸引客戶，實際上小公司又以賺取差價的形式讓購房者買單。2、中介公司有意隱瞞房屋所在地段不利于購房者的規(guī)劃情況和房屋質(zhì)量問題。職業(yè)道德差的經(jīng)紀人為了個人的傭金，有意隱瞞房屋的問題。找對中介公司找對經(jīng)紀人也是很重要的。3、簽訂不公平合同。中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經(jīng)驗往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。4、中介公司操作流程不規(guī)范。如在未查詢交易房屋的產(chǎn)權(quán)是否有抵押、查封等限制交易的情況下就讓購房者下定金或支付房款。風(fēng)險三：來自交易主體雙方的風(fēng)險1、來自出賣方的風(fēng)險。非真實的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證；出售方已收取定金后，有其他買方出更高價格，出售方有利可圖時違約。2、來自購買方的風(fēng)險。購房前未了解自己的貸款資格而導(dǎo)致貸款審批不過。買方無購房資格，不符合目前現(xiàn)行的限購政策。

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• 問 安置房買賣會存在哪些購房風(fēng)險？
  答

  有產(chǎn)權(quán)證的安置房是可以放心買的

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