1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn),是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房,購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu),必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證",一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。5、如購(gòu)買(mǎi)公房,須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因此,應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外,軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房,由于其特殊性,在沒(méi)有取得單位同意的情況下,一律不得出售。6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房,還須賣房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況,則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi):已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié),購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外,還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí),或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí),要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估;簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意,對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
全部10個(gè)回答>在西安買(mǎi)賣二手房要考慮哪些因素?
156****3546 | 2012-12-15 11:35:36
已有3個(gè)回答
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153****0419
“未來(lái)規(guī)劃”難打動(dòng)改善型買(mǎi)房人 如果你的房子周圍的商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院、**都還停留在規(guī)劃上,你其實(shí)很難讓買(mǎi)房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實(shí)。一個(gè)正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、**等發(fā)展成型的時(shí)間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟,這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買(mǎi)房人深知這一點(diǎn),甚至他們上一次買(mǎi)房就為“規(guī)劃”買(mǎi)過(guò)一次單。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢(qián)時(shí),還會(huì)優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎? 對(duì)于有出售計(jì)劃的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),在選小區(qū)的時(shí)候**好避開(kāi)全新開(kāi)發(fā),甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶還都沒(méi)有要離開(kāi)跡象的新區(qū)域,選擇在一個(gè)周邊配套已經(jīng)保持一定規(guī)模的地段。有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷方法,如果大多數(shù)商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間在2年以上,說(shuō)明進(jìn)入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。根據(jù)業(yè)內(nèi)對(duì)二手房購(gòu)買(mǎi)客戶的統(tǒng)計(jì),以2012年的上海為例,改善置換型的客戶占到了50%以上。這些客戶對(duì)小區(qū)周邊配套提供的價(jià)值則更為看重。
查看全文↓ 2012-12-15 11:37:02 -
154****0636
高樓層未必賣得好 雖然新樓盤(pán)開(kāi)售時(shí),通常樓層越高售價(jià)就越高,但在二手房市場(chǎng)卻不一樣,處在中間偏低樓層的房子**受歡迎?! 」庹盏膯?wèn)題一般高于8樓就沒(méi)有差別了,18到20樓以上的樓層已經(jīng)會(huì)引起一般人的恐高心理了??拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動(dòng)容易出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題:噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來(lái)麻煩,也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因?! ∨R近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無(wú)奈選擇,道路意味著噪音和灰塵,太靠近地鐵帶來(lái)的問(wèn)題除了噪音還有震動(dòng)。而買(mǎi)房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是:地鐵還是有營(yíng)運(yùn)時(shí)間的,而高架和國(guó)道則是24小時(shí)噪音,特別是在深夜剛好是大型貨車通過(guò)的時(shí)間段。
查看全文↓ 2012-12-15 11:36:51 -
138****1129
房子高齡影響按揭貸款 如果你打算在自己的房子里住幾年之后,再把房子賣出去,房齡就是一個(gè)重要的條件?!案啐g房產(chǎn)”在買(mǎi)房人那里是不怎么受歡迎的,因?yàn)樗馕吨y貸款?! 《鄶?shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款,外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里**寬松的是工商銀行,原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個(gè)人住房按揭商業(yè)貸款?! ‰m然中國(guó)內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年,但實(shí)際的使用壽命根本沒(méi)有這么久。專家表示,目前中國(guó)的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著,25年至30年之后,房子要拆遷重建的可能性就變得很大?! 「啐g房影響按揭貸款,除了建筑壽命的原因,還有一個(gè)因素是中國(guó)市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開(kāi)始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期,如果仍在抵押的房子被拆遷,會(huì)給銀行帶來(lái)貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買(mǎi)房人的居住需求,房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn),還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問(wèn)題。動(dòng)遷安置房不如商品房 同樣的地段、同一個(gè)小區(qū)內(nèi),買(mǎi)房人更不喜歡動(dòng)遷安置房,雖然它的價(jià)格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多?! ∫话銇?lái)說(shuō)有動(dòng)遷安置規(guī)劃的小區(qū),會(huì)在實(shí)際建造中把動(dòng)遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開(kāi)來(lái)。這類房子**主要的問(wèn)題是在位置和朝向上,特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞,例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對(duì)安靜、景觀好的地方一定會(huì)規(guī)劃建造商品房,而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置,通常都是留給動(dòng)遷安置房的。
查看全文↓ 2012-12-15 11:36:13
相關(guān)問(wèn)題
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問(wèn) 選二手房要考慮哪些因素答
1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣方有代理人,看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。2、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn),是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房,購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu),必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證",一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。4、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。5、如購(gòu)買(mǎi)公房,須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因此,應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外,軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房,由于其特殊性,在沒(méi)有取得單位同意的情況下,一律不得出售。6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房,還須賣房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況,則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi):已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié),購(gòu)房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外,還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí),或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí),要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估;簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意,對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等;如果選擇了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
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問(wèn) 二手房評(píng)估要考慮哪些因素?答
目前市場(chǎng)上應(yīng)用**為廣泛的也是**為精確評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格;2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格;3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì);4.被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等。
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問(wèn) 二手房做評(píng)估時(shí),要考慮哪些因素?答
在估算房?jī)r(jià)時(shí)參考的因素包括:1. 所在小區(qū)的均價(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格;2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格;3.所在小區(qū)和所在板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì);4.被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等。
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答
二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)一:購(gòu)房者要弄清二手房首次購(gòu)買(mǎi)的時(shí)間,以此了解房屋還可以使用多久,有利于了解片區(qū)未來(lái)的規(guī)劃。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)二:弄明白原房主出售房子的原因,如果是因?yàn)槿卞X(qián)或房子多確實(shí)想賣,那么這種房子可以買(mǎi);如果是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題或房屋風(fēng)水不好甚至房屋內(nèi)有人去世而出售房屋,這種房子則不能買(mǎi),即將拆遷或違反市政規(guī)劃的房屋也不能買(mǎi)。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)三:清點(diǎn)原房主附贈(zèng)的所有物品,交易時(shí)這些物品的費(fèi)用應(yīng)該都算在房?jī)r(jià)里,有了這些東西二手房翻新時(shí)也會(huì)省下不少錢(qián)。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)四:檢查二手房的室內(nèi)設(shè)施,比如墻壁是否有裂縫、頂部是否滲水等,房屋有沒(méi)裂縫要重點(diǎn)查看,包括頂部和墻面。除了查看房屋自身有沒(méi)裂縫,還要查看水箱、上下水管道、衛(wèi)生間潔具等,這些物品通通都要檢查是否壞掉。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)五:接下來(lái)檢查門(mén)窗情況,窗戶是否能完全關(guān)上,關(guān)上隔音效果怎么樣,窗臺(tái)有沒(méi)有水漬,門(mén)窗上的油漆是不是完好,門(mén)插是不是完好,總之屋內(nèi)所有的情況都是購(gòu)房者和原房主談房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),東西好則價(jià)格高,如果東西有損壞需要購(gòu)房者自己掏錢(qián)維修的,價(jià)格上自然有所降。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)六:二手房中如果有家具,購(gòu)房者記得把所有家具移開(kāi),看看地面情況,有些房主會(huì)為了掩蓋房屋本神的問(wèn)題用家具來(lái)遮掩地面。二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)七:除了房屋自身,購(gòu)房者還要問(wèn)清原房主有關(guān)水電、燃?xì)狻㈦娫?、網(wǎng)絡(luò)、電視等的費(fèi)用,以防止承擔(dān)自己不該承擔(dān)的費(fèi)用。決定購(gòu)買(mǎi)前要查看原房主是否具有該套房屋所有的產(chǎn)權(quán)憑證,防止過(guò)戶后出現(xiàn)糾紛。以上關(guān)于二手房驗(yàn)房知識(shí)就介紹到這,你驗(yàn)房時(shí)只要按以上7點(diǎn)來(lái)做就好了,這邊友情提示一下:入住新窩前切莫小看“收房”這個(gè)過(guò)程,雖然是二手房交易的**后一步,但收房細(xì)節(jié)卻直接關(guān)乎今后是否會(huì)有糾紛或后遺癥。所以,在驗(yàn)房收房時(shí)要注意清點(diǎn)與房東的交接事項(xiàng)
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