房產(chǎn)備案、預(yù)告登記、預(yù)抵押登記與現(xiàn)房抵押，如何銜接 ？

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• 156****2705

  房產(chǎn)備案并不是合同生效的法定條件，換句話來(lái)說(shuō)，只要是依法成立的合同就能生效，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中過(guò)于強(qiáng)調(diào)了備案的作用，原來(lái)可能是想控制一房多賣(mài)的問(wèn)題，實(shí)際上卻毫無(wú)作用，現(xiàn)實(shí)生活中很多地方發(fā)生了一房多賣(mài)的市級(jí)現(xiàn)象，因?yàn)楹炗喌暮贤饶軌蛞婪ㄉ?。預(yù)告登記是為了保護(hù)未來(lái)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而設(shè)置的，他本身并不是物權(quán)，但不經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的乙方同意，房屋就不得由出買(mǎi)人出售，房屋預(yù)告登記是房屋預(yù)告抵押的前置條件，就是說(shuō)只有進(jìn)行了房屋（所有權(quán)）的預(yù)告登記，才能向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)的預(yù)告登記，否則，不產(chǎn)生期望的法定效力；也就說(shuō)不能保障債權(quán)人未來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。房屋現(xiàn)房抵押登記屬于物權(quán)登記，具有法定的物權(quán)屬性，而預(yù)告登記卻屬于請(qǐng)求權(quán)，在房屋符合物權(quán)登記條件下進(jìn)行登記。沒(méi)有必然的聯(lián)系。

  查看全文↓ 2013-01-30 17:17:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房之后，是不是都必須進(jìn)行預(yù)告登記和抵押登記？
  答

  房屋預(yù)告登記,指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。因此，進(jìn)行預(yù)告登記是維護(hù)您合法權(quán)益的有效保證，自然也是必須的。如果您購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，需要向銀行辦理按揭貸款，自然要進(jìn)行抵押貸款。但是在辦理個(gè)人抵押貸款之前，開(kāi)發(fā)商必須先撤壓，個(gè)人才能去辦理抵壓貸款。

• 問(wèn) 什么是預(yù)抵押登記？
  答

  就是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記

• 問(wèn) "預(yù)抵押登記"是什么意思？有什么作用呢？
  答

  在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

• 問(wèn) ??房貸預(yù)抵押登記是什么？
  答

  買(mǎi)房預(yù)抵押登記，就是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同、購(gòu)房者與銀行的借款合同簽定的同時(shí)，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對(duì)房產(chǎn)的行使權(quán)利。在期房預(yù)售過(guò)程中，因?yàn)閭鶛?quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記間常常間隔很長(zhǎng)時(shí)間，這就導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商利用這一時(shí)間差進(jìn)行“一房多賣(mài)”或?qū)υ诮üこ淘O(shè)定抵押，因?yàn)槠诜吭谖纯⒐さ那闆r下并不具有成就物權(quán)的基本條件，所以要解決上述問(wèn)題，需要賦予權(quán)利主體一種排他性的請(qǐng)求權(quán)，這就是預(yù)抵押登記。因此，預(yù)抵押登記實(shí)際上是在不具備物權(quán)條件下對(duì)相關(guān)權(quán)利人的一種保護(hù)。

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• 問(wèn) 房產(chǎn)里面的備案與預(yù)告登記有何區(qū)別？
  答

  首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動(dòng)產(chǎn)，按《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定，主要包括四種類(lèi)型：一是預(yù)購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)，二是以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，三是現(xiàn)房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)氖乾F(xiàn)房所有權(quán)設(shè)定抵押。在實(shí)務(wù)中主要是第一種和第二種類(lèi)型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因?yàn)樵诜课萑〉盟袡?quán)的情況下，再行轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押已無(wú)什么障礙，當(dāng)事人之間已無(wú)設(shè)定預(yù)告登記的必要。 其次，現(xiàn)行法上對(duì)備案的效力沒(méi)有明確規(guī)定，學(xué)界對(duì)備案性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，因此，也導(dǎo)致了實(shí)踐操作當(dāng)中的混亂。如備案是否具有可訴性？是民事行為還是行政行為？在實(shí)行樓盤(pán)表控制房源之前，對(duì)同一個(gè)房子，如果前面已經(jīng)存在一個(gè)所有權(quán)了，后又對(duì)該房子進(jìn)行了備案，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)標(biāo)的物上只能有一個(gè)所有權(quán)，因此注銷(xiāo)后一個(gè)備案，沒(méi)什么問(wèn)題。但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權(quán)，在此情況下，若備案信息上的當(dāng)事人沒(méi)到場(chǎng)的情況下，就注銷(xiāo)前一個(gè)備案的話，會(huì)引起一定訴訟風(fēng)險(xiǎn)，目前，幾乎理論界與實(shí)務(wù)界都認(rèn)為備案具有預(yù)防一房二賣(mài)的效力，因此，注銷(xiāo)當(dāng)事人的備案可能會(huì)影響到其權(quán)益。而預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》第20條有明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記由于是一種明確的登記類(lèi)型，登記機(jī)構(gòu)處理不當(dāng)，必然會(huì)引起行政訴訟。 **后，備案為一種強(qiáng)制登記，是出賣(mài)方的單方義務(wù)，更多具有的是行政管理色彩，而預(yù)告登記遵循當(dāng)事人自愿原則，需要雙方當(dāng)事人的申請(qǐng)，純屬私法范疇。