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[購(gòu)房流程]#合同#如何簽合同才能減少風(fēng)險(xiǎn)?

156****4487 | 2013-04-11 15:41:19

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  • 137****5626

    一、要求要具體明確房屋的戶型、朝向、裝修要求、門窗規(guī)格、數(shù)量、使用材料、房屋交付時(shí)間,要盡可能約定詳細(xì),避免模糊約定,如“高檔門窗”、“名牌電梯”等。購(gòu)房者對(duì)房屋標(biāo)準(zhǔn)要求約定的越明確,因約定不明而產(chǎn)生的爭(zhēng)議也就越少,對(duì)購(gòu)房者也就越有利。二、房屋面積要準(zhǔn)確商品房銷售通常以建筑面積作為銷售單位并計(jì)算房款。建筑面積由套內(nèi)建筑面積與公攤面積兩部分組成,如果按建筑面積計(jì)算房款,在簽訂《商品房買賣合同》時(shí),應(yīng)在合同中分別約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e的多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)面積均發(fā)生誤差的處理方法(通常不超過合同約定面積的3%)。三、價(jià)格條款要清晰房屋價(jià)格及付款方式應(yīng)明確、準(zhǔn)確,如繳納定金、**款及剩余房款的時(shí)間、數(shù)額,分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。對(duì)于需要辦理貨款的購(gòu)房者,應(yīng)明確如果不能獲得貸款銀行審批情況下的處理方式,是否可以解除合同,收回已支付的款項(xiàng)而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,避免因銀行貸款原因而承擔(dān)損失。四、違約責(zé)任條款要公平設(shè)定公平、切實(shí)可行的違約責(zé)任條款,是保證和促使雙方順利履行合同的有效方式。合同中關(guān)于買賣雙方對(duì)承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件和所承擔(dān)的責(zé)任要對(duì)等公平,如:買方在逾期付款的情況下承擔(dān)什么樣的責(zé)任,那么賣方也應(yīng)在逾期交房的情況下,承擔(dān)對(duì)等的違約責(zé)任;合同的違約條款要具體并具有可執(zhí)行性,如違約責(zé)任的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)和履行期限應(yīng)具體,避免在違約條款中用抽象名詞來(lái)對(duì)具體的行為進(jìn)行概括,以減少爭(zhēng)議。提醒:要與開發(fā)商簽訂正式的《商品房銷售合同》文本,并要求開發(fā)商提供商品房銷售專用發(fā)票。正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是購(gòu)房者在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的,也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的,所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意這一點(diǎn)。特別應(yīng)當(dāng)注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的,由稅務(wù)部門印制的商品房銷售發(fā)票,而不能用普通的收款收據(jù)代替。

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相關(guān)問題

  • 要與開發(fā)商簽訂正式的《商品房銷售合同》文本,并要求開發(fā)商提供商品房銷售專用發(fā)票。正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是購(gòu)房者在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的,也是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的,所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意這一點(diǎn)。特別應(yīng)當(dāng)注意的是,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的,由稅務(wù)部門印制的商品房銷售發(fā)票,而不能用普通的收款收據(jù)代替。

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  • 購(gòu)房者在買房前就自己關(guān)心的問題,如面積約定、交房方式、小區(qū)綠化等問題多詢問售樓人員,切莫憑沖動(dòng)下定金或簽預(yù)售合同。同時(shí),把售樓人員的口頭承諾及時(shí)明確在合同中。也就是說,盡管開發(fā)商提供的合同很難修改,但可以補(bǔ)充。如果售樓人員口頭承諾,但不同意書面寫下來(lái),你應(yīng)該預(yù)見到可能有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房者是第一次置業(yè),應(yīng)多咨詢已經(jīng)買過房的朋友、同事或從房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)紙,如《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》上獲取相關(guān)購(gòu)房知識(shí)??偠灾?,通過反復(fù)的詢問和了解購(gòu)房知識(shí),購(gòu)房者可以增強(qiáng)對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和控制能力。

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  • 購(gòu)房協(xié)議作為商品房預(yù)售時(shí)候?qū)S械恼J(rèn)購(gòu)書,它是沒有合同效力的。但是簽訂了購(gòu)房協(xié)議,如果違反了協(xié)議,不簽訂合同,那么將違反誠(chéng)信,對(duì)此也要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。但是如果購(gòu)房協(xié)議的內(nèi)容與購(gòu)房合同內(nèi)容相差不多,幾乎包括了購(gòu)房合同的內(nèi)容,并且買方支付了部分或者是全部房款的,那么推定為簽訂了購(gòu)房合同。如果要求退房,根據(jù)購(gòu)房協(xié)議的違約責(zé)任承擔(dān)賠償。

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  • 第一購(gòu)買之前簽訂的合同,一個(gè)非常重要的一點(diǎn),在你定下這個(gè)房子,并且交了一定數(shù)額的定金之后,開發(fā)商會(huì)跟你簽訂一個(gè)定房書之類的東西,這時(shí)你要要求開發(fā)商給你提供一個(gè)商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的范本,拿到之后,有比較充分的時(shí)間對(duì)相關(guān)的條款進(jìn)行研究,確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點(diǎn)方面,做好簽定合同的一些準(zhǔn)備工作?! 〉诙?,在簽定合同之前,要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件,象項(xiàng)目的土地使用證、銷售許可證之類的,簽定合同時(shí),要再次對(duì)這些證件進(jìn)行審核,這些證件主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證,**重要的一個(gè)就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證,按照北京市的相關(guān)規(guī)定,銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛,可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件,如果你看到這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房,開發(fā)商跟你說這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證,應(yīng)該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件,還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號(hào),是不是跟審批的范圍相一致?! ≡儆芯褪峭恋刈C是否抵押了,土地使用證有一個(gè)備注頁(yè),如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款,在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可,如果是銷售代理公司進(jìn)行銷售的,要對(duì)他的資格進(jìn)行審核,比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等?! 〉谌獢y帶相關(guān)的一些證件,如果是北京人,需要攜帶身份證,如果是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,還有戶口本,如果是外地的話,需要有身份證和暫住證,如果是公司購(gòu)房,需要有營(yíng)業(yè)照的復(fù)印件等等。  第四,在簽訂購(gòu)買合同之前的一些手續(xù),如果買售人,也就是房主,不能親自到售樓現(xiàn)場(chǎng)簽定合同的,需要事前簽訂授權(quán)書,并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購(gòu)房的,比如說由家長(zhǎng)買房,寫孩子的名字的,如果是未成年人的監(jiān)護(hù)人,必須在未簽約前,必須到公證處進(jìn)行公證。

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  • 1,購(gòu)房合同可以更名的,不過需要滿足一定的條件。2,購(gòu)房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名,需要購(gòu)房者和開發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù),待房管局審批通過后,房管局回收作廢的購(gòu)房合同,撤銷預(yù)告登記,然后開發(fā)商就可以與購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了,在這個(gè)時(shí)候就可以更改戶主姓名了!

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