[購房流程]#二手房#二手房怎么進(jìn)行評(píng)估?

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• 158****8824

  眾所周知，二手房估價(jià)是一門非常專業(yè)的學(xué)問，一般的二手房評(píng)估都需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員來進(jìn)行。首先要弄清下面幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%;2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡(jiǎn)稱“三小”套型)，則扣減10%;3、房子所在的樓層不同，價(jià)格也不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%;4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%;5、小區(qū)環(huán)境對(duì)房?jī)r(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%，屬于重點(diǎn)中**區(qū)域的房子要加15%;6、習(xí)慣性心理因素，也會(huì)使人們對(duì)買舊房心存壓力，花很多錢才買套舊房，這一因素使房?jī)r(jià)又減8%的價(jià)錢。在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。當(dāng)然，這個(gè)數(shù)字只能作為一個(gè)參考價(jià)格，還是應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行更為科學(xué)的評(píng)估。

  查看全文↓ 2013-04-16 11:44:12

相關(guān)問題

• 問 打算賣二手房，應(yīng)該怎么對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估？
  答

  可以通過以下幾個(gè)方法進(jìn)行評(píng)估：方法一：網(wǎng)上評(píng)估。通過網(wǎng)絡(luò)軟件評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)點(diǎn)是方便快速，只需輸入幾個(gè)參數(shù)，按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及，加上不能詳細(xì)考慮二手房的具體情況，因此只適合粗略估算，并不精準(zhǔn)。方法二：專門的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。有些房產(chǎn)估價(jià)機(jī)關(guān)獲得了國家一級(jí)資質(zhì)，有的還通過了ISO國際質(zhì)量體系認(rèn)證，他們有絕對(duì)的評(píng)估資質(zhì)和信譽(yù)保障，評(píng)估價(jià)格精準(zhǔn)，但是在這些評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)需要繳納大量的評(píng)估費(fèi)用。方法三：房產(chǎn)中介的免費(fèi)評(píng)估。在城市里，中介公司遍地都是，他們一般都會(huì)提供免費(fèi)的評(píng)估的服務(wù)，但部分小中介會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)和售出價(jià)存在幾萬元的差價(jià)，出現(xiàn)公正與公平方面的問題。方法四：對(duì)比媒體房源價(jià)格信息來估價(jià)。某些專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價(jià)格估算出自己的房?jī)r(jià)。報(bào)紙也會(huì)有房產(chǎn)?？?，告訴大家評(píng)估房?jī)r(jià)方面的內(nèi)容，但無法定時(shí)、定期刊登全部的房源信息。

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• 問 ??二手房一定要進(jìn)行評(píng)估嗎?怎樣評(píng)估二手房?
  答

  是的，買二手房必須做評(píng)估。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 如何進(jìn)行二手房評(píng)估？二手房評(píng)估包括哪些內(nèi)容？
  答

  影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

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• 問 如何進(jìn)行二手房評(píng)估，二手房評(píng)估的方法有哪些？
  答

  您好，二手房?jī)r(jià)值評(píng)估主要對(duì)比方法有同小區(qū)比較，同地段評(píng)估···如果有裝修，結(jié)合新舊評(píng)估。

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• 問 二手房買賣評(píng)估是怎么進(jìn)行的？二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估嗎?
  答

  是的。一般二手房交易程序如下，在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的，因此二手房買賣必須先進(jìn)行評(píng)估。1買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。4立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。5繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。7銀行貸款對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。8打余款完成交易買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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