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如何購(gòu)買商品房?購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)是什么?

133****7824 | 2013-05-24 15:22:06

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  • 136****7474


    一、 如何購(gòu)買商品房?
    1、確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù):房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房,按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)具備五證和兩書。五證指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)證》。兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
    2、謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購(gòu)書,簽了認(rèn)購(gòu)書不等于簽約:在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后。作為購(gòu)房者您會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書前,作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給您,并應(yīng)實(shí)事求是地向您介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。您一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件,對(duì)不明白、有疑問的地方,千萬不要嫌麻煩,要逐一問清楚,直到心知肚明為止。謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購(gòu)書,認(rèn)購(gòu)書不是一定簽的,簽訂時(shí)一定要謹(jǐn)慎。
    3、簽訂商品房買賣合同:購(gòu)房者在售樓處簽定認(rèn)購(gòu)書后,應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。購(gòu)房合同是銷售過程中**重要的一個(gè)環(huán)節(jié),也是銷售中**重要的法律文件,它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購(gòu)房人花巨額資金購(gòu)買房產(chǎn),都要對(duì)合同的每一條逐句審查、詢問。
    二、 購(gòu)買商品房需要注意哪些問題?
    1、 在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項(xiàng)目。
    (1)看五證。上面已經(jīng)做具體介紹,這五證是針對(duì)期房而言要具備的,所謂期房,是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項(xiàng)目,這里**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。
    (2)國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的,在國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會(huì)相應(yīng)的進(jìn)行標(biāo)記,購(gòu)買抵押房屋不能辦理過戶,開發(fā)商隱瞞抵押的事實(shí),出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的,屬于欺詐行為,購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
    (3)如果是現(xiàn)房,只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證,商品房現(xiàn)房沒有這兩項(xiàng)的,不得上市銷售,也不得辦理商品房過戶手續(xù)。
    (4)土地使用權(quán)證要注意的是使用年限這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房,住宅的土地使用年限是70年,商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點(diǎn),把商業(yè)用房按照住宅買下,開發(fā)商從立項(xiàng)時(shí)即開始計(jì)算土地使用年限,施工、交房再拖個(gè)幾年,等業(yè)主把房子買到手,土地使用年限就剩下三十幾年了,所以一定要注意。
    2、審查過后,決定購(gòu)房時(shí)有一個(gè)問題要需要注意。把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來,并約定如果不能實(shí)現(xiàn)的話, 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認(rèn)真準(zhǔn)備履行這些承諾的,簽訂這樣的補(bǔ)充協(xié)議不會(huì)有問題。
    3、 在簽訂商品房購(gòu)買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序,如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限,并約定開發(fā)商沒有如期與購(gòu)房者簽訂合同的違約責(zé)任,可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因?yàn)殚_發(fā)商與購(gòu)房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去,購(gòu)房者要承擔(dān)利息損失和另行購(gòu)買的違約風(fēng)險(xiǎn)。定金一般不超過總房款的20%。

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相關(guān)問題

  • 自住型商品房即自住房,在購(gòu)買中會(huì)遇到哪些問題呢?搜房網(wǎng)整理出這六大注意事項(xiàng)。 一、購(gòu)買資格 按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭,可以購(gòu)買自住型商品住房。符合條件的家庭只能購(gòu)買一套自住型商品住房。不再受到區(qū)縣屬地限制,可以跨區(qū)買房。 二、優(yōu)先購(gòu)買條件 符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購(gòu)買: (一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女),其中單身人士須年滿25周歲。 (二)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。 三、套型面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 自住型商品住房套型建筑面積,以90平方米以下為主,**大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價(jià),原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。 四、銷售和登記管理 (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前,應(yīng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示房屋套數(shù)、戶型、價(jià)格等信息。公示期不少于15天。購(gòu)房家庭應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出購(gòu)房申請(qǐng)。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)房家庭的資格審核,按照本市住房限購(gòu)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (二)自住型商品住房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購(gòu)房資格的申請(qǐng)人銷售。選房順序,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號(hào)確定。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全程公證,并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。 (三)自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí),登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。 五、轉(zhuǎn)讓管理 自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后,原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。 購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后,不得再次購(gòu)買自住型商品住房。 六、處罰措施 對(duì)通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關(guān)證明等方式,弄虛作假,騙購(gòu)自住型商品住房的家庭,一經(jīng)查實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與其解除購(gòu)房合同,購(gòu)房家庭承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任,且5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買住房。構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  • 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng):1、檢查開發(fā)商是否擁有商品房預(yù)售許可證。通常情況下開發(fā)商獲得商品房預(yù)售許可證,也就意味著他們擁有了土地使用證、建設(shè)許可證等其余四證,這是購(gòu)買房屋之后是否能夠辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵要素之一。2、簽合同的時(shí)候使用標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同。在寫合同內(nèi)容的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)按照文本中所列的條款逐條逐項(xiàng)填寫。3、注意合同中的權(quán)利和義務(wù)是否對(duì)等。如果權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等,那么一定要及時(shí)的提出意見,不能草率行事。4、面積確認(rèn)以及面積差異處理。應(yīng)當(dāng)對(duì)于面積差異有詳細(xì)的約定,這樣才能避免上當(dāng)?shù)膯栴}。5、使用規(guī)范的付款方式。在合同中對(duì)于付款的數(shù)額以及方式等多個(gè)方面作出約定。6、檢查交房日期是否確定。開發(fā)商資金不足,延期交房是比較常見的事情,應(yīng)當(dāng)規(guī)范性的寫清楚交房的具體年月日,并且要注明開發(fā)商不能按時(shí)交房,需要承擔(dān)的違約責(zé)任。7、審查合同。盡可能找律師或者是行家,對(duì)于合同文本進(jìn)行審查,避免不必要的損失。

  • 雖說很多人老喊著要買房,但對(duì)房子的概念,其實(shí)絕大多數(shù)購(gòu)房者并不能用比較清晰和專業(yè)的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房,以及購(gòu)買商品房需要注意哪些事項(xiàng)。 商品房在中國(guó)興起于80年代,它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的房屋,均按市場(chǎng)價(jià)出售 。 其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同,可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。 商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的,建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房(寫字樓、商鋪、商住公寓)以及其他建筑物,而自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋,能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證,可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。 商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級(jí)公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價(jià)房,是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)較低的一類商品房。與經(jīng)濟(jì)適用住房不同,這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為,只是房地產(chǎn)商對(duì)在城市遠(yuǎn)郊或交通不便地段修建的住房實(shí)行低價(jià)銷售。這類住房?jī)r(jià)格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購(gòu)買。高級(jí)公寓,指在城區(qū)內(nèi)**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復(fù)式或高層住房。 在購(gòu)買商品房過程中,要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí) 1、不輕信口頭宣傳和承諾。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾,購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的,**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定,不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后,很難受到法律保護(hù)。 2、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。購(gòu)買商品房現(xiàn)房的,購(gòu)房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋,將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 3、查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購(gòu)買新建商品房時(shí),須事先了解并查閱所購(gòu)買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》,自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)范圍內(nèi)。 4、審慎購(gòu)買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋),是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè),并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。 這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買居住,且不允許上市交易,下發(fā)的房產(chǎn)證是藍(lán)色的小本?,F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的買賣受到了很大的關(guān)注,已經(jīng)有明文規(guī)定,城鎮(zhèn)戶口的人不能買小產(chǎn)權(quán)房,村民將自己的小產(chǎn)權(quán)房出售后,不得再獲批宅基地。所以買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。 5、購(gòu)買商品房簽訂協(xié)議后,應(yīng)積極督促開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理合同備案;2008年7月1日《房屋登記辦法》(建設(shè)部168號(hào)令)生效后,購(gòu)房者可直接到房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)告登記。 注意購(gòu)買商品房的七大圈套 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時(shí),有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售,好位置的房子反而被保留下來,然后每個(gè)月推出幾套,其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤**直觀的方式,是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是,一些開發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購(gòu)房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料,把“樣板房”作為自己裝修的參考,而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購(gòu)買并簽訂購(gòu)房協(xié)議后再交定金,否則你一旦改變主意,開發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容,并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國(guó)法院在裁定商品房糾紛時(shí),是以合同為依據(jù),而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子,免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩,盡管房?jī)r(jià)不菲,還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是,一些開發(fā)商推出的精裝房,其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容,以免上當(dāng)。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題,在樓盤剛開始銷售的時(shí)候,假借自己公司員工的名義,向銀行辦理按揭貸款以套取資金,然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者,并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候,往往會(huì)有麻煩,甚至很長(zhǎng)時(shí)間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量,而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡(jiǎn)單算法,這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況,往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此,消費(fèi)者要高度警惕,必要時(shí),應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。

  • 購(gòu)買商品房需要辦理的手續(xù):(1)確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司;(2)簽訂認(rèn)購(gòu)書;(3)簽訂合同;(4)辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓;(5)辦理入?。唬?)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買商品房要注意的事項(xiàng):近年來,房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn),核實(shí)開發(fā)商提供的資料,保證五證俱全,是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括:(1)規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(2)國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用權(quán)證》;(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金,擁有產(chǎn)權(quán)保障);(4)建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》;(5)國(guó)土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地,購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件:(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》;(2)《國(guó)有土地使用權(quán)證》;(3)繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有:位置、面積,土地用途,出讓地價(jià)款(包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi))的數(shù)額及繳納情況,投資開發(fā)的期限,土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是:(1)正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章,和房屋土地行政主管部門的公章;(2)土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”;如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專用章”,則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。(3)土地證不得擅自涂改。(4)土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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  • 很多購(gòu)房者一直在買房的途中,也很熟悉商品房這個(gè)名字,但是問道什么是商品房時(shí),卻不甚了解。下面我們隊(duì)商品房的定義以及分類做了列舉。 一、商品房定義 在中國(guó)商品房興起于80年代,它的前提是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓的方式取得土地使用權(quán)后所經(jīng)營(yíng)的住宅,出讓形式是均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外,從法律角度來上來講,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由進(jìn)行交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房。 二、商品房主要分類 1、內(nèi)銷商品房 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式,經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門的審批,建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物等。 復(fù)式商品房是內(nèi)銷商品房的一種,是一種經(jīng)濟(jì)型房屋在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層,從而形成上下兩層的樓房形式。 2、外銷商品房 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位按政府外資工作主管部門的規(guī)定要求,通過實(shí)行土地批租形式商品房,報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃,建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅,商業(yè)用房及其他建筑物等。 為了進(jìn)一步簡(jiǎn)化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi),按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則,北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定,除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外,普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房,職工已購(gòu)公有住房、動(dòng)遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易,統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易,銷售對(duì)象為中國(guó)境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國(guó)公民。