商品房銷售許可證和商品房預售許可證有什么不同？

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• 133****1939

  商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現在：商品房(現房)銷售許可證的取得必須符合下列條件：
  1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;
  2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件;
  3.持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證;
  4.已通過竣工驗收;
  5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;
  6.物業(yè)管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

  查看全文↓ 2013-05-27 17:24:29

相關問題

• 問 商品房銷售許可證是什么 和商品房預售許可證有什么不同
  答

  商品房預售許可證不同于商品房銷售許可證，不能將兩者混淆起來，商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現在：商品房(現房)銷售許可證的取得必須符合下列條件： 1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書; 2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件; 3.持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證; 4.已通過竣工驗收; 5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期; 6.物業(yè)管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

• 問 商品房預售許可證和商品房銷售許可證有什么不同 它們有哪些作用
  答

  近日又出新規(guī),中央國家機關職工本人申請?zhí)崛∽》抗e金時,需提供職工所購住房項目《北京市商品房預售許可證》復印件。那商品房預售許可證和商品房銷售許可證有何區(qū)別？ 商品房預售許可證和商品房銷售許可證的關聯(lián) 我們國家以前是只有《商品房預售許可證》的，為什么呢？因為我們國家以前為了鼓勵房地產開發(fā)，規(guī)定房地產開發(fā)商只要《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》這三個就可以對商品房進行預售，就是沒有看到房屋的時候也可以賣了，但這是一種買空賣空的行為，國家為了嚴格控制，就弄出一個《商品房預售許可證》這東西了，只要取得這東西，才能對商品房進行預售，其實就是一種合法的買空賣空。 但是現在我們國家為了現在房地產行業(yè)的泡沫，又改了規(guī)定，規(guī)定只有看到毛坯房，并報相關部門驗收后才允許銷售，于是就有了一個《商品房銷售許可證》這東西。 商品房預售許可證和商品房銷售許可證的區(qū)別 商品房預售合同或商品房銷售合同有什么不同?在預售的時候辦理了前一個,等到現房銷售時還要辦理后一個嗎? 是的，要另外辦理的，因為預售合同屬于一種非精確合同，在商品房的開發(fā)過程中，可能會由于各種原因，造成設計圖上的東西和實際上的東西有差別，而商品房屬于長期、大額的消費項目，因此需要比較規(guī)范的內容，就有了這么一個規(guī)定，簽訂預售合同以后還要簽訂銷售合同。 簡單的說： 《預售許可證》是允許開發(fā)商賣期房，就是房子還沒修或還沒修好就開始賣房； 《銷售許可證》是允許開發(fā)商賣現房，就是要在房子建好后再開始賣房。 預售許可證是專門針對期房而言的,是對期房出售的一種管理制度,目的是保障消費者的利益,約束開發(fā)商的行為. 現房出售不需要辦理許可證,但也要向房地產管理部門備案,并要達到以下幾個條件: （一）現售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經落實。 建設部的<商品房銷售管理辦法>規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。 合同的區(qū)別主要在于預售合同的內容，存在變更的可能性,如面積\配套條件等，而銷售合同約定的內容必須是實際情況，是真實的。

• 問 商品房預售許可證與商品房銷售許可證有什么區(qū)別 ？
  答

  商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行現房銷售的標志，否則房地產開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發(fā)商的預售行為同樣是無效的。商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件；3.持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證；4.已通過竣工驗收；5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6.物業(yè)管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

• 問 什么是商品房預售許可證 與商品房銷售許可證有什么區(qū)別
  答

  商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行現房銷售的標志，否則房地產開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發(fā)商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發(fā)商的預售行為同樣是無效的。 何為現房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房；而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，并不成為衡量是否是現房的標準，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬于期房的范疇。 在買賣過程中仍然應按期房銷售。商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現在：商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件： 1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； 2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件； 3.持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證； 4.已通過竣工驗收； 5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期； 6.物業(yè)管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。 而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：1.項目取得建設用地規(guī)劃許可證；2.建設工程規(guī)劃許可證；3.國有土地使用證；4.建設工程開工證；5、已投入的工程建設資金達到總投資的25％以上；6施工進度和竣工交付時間確定。預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。 按照《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！贝藯l款可以理解為： 1出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。 2．僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定，比如北京市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定時限申請辦理房地產權屬證書，并自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續(xù)進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售?！边@個規(guī)定等于說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。 這些具體規(guī)定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規(guī)定又是不能銷售的。

• 問 什么是預售證? 商品房預售許可證與商品房銷售許可證有什么區(qū)別
  答

  一、商品房預售備案登記是購房戶與開發(fā)商簽訂商品房購房協(xié)議后，一個月內報房地產管理部門進行登記備案的程序，備案登記可以有效防止開發(fā)商一房二賣等情況，備案登記是進行稅費繳納，辦理房產證等前提條件，有些地方銀行按揭也必須是備案后方可進行。二、商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的尚未竣工的房屋預先出售給購房者，買受人交付定金或購房款，并在未來確定的日期將房屋交付給購房者并轉移房屋的所有權，購房者支付全部款項的一種房屋買賣行為。三、 預售商品房時，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時不能辦理房屋權屬證明，購房者與開發(fā)商僅僅是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權債務關系。因此，購房者在支付購房款后承擔較大風險，法律對商品房預售行為進行了特別規(guī)范，如商品房預售許可制度、商品房預售合同登記備案制度。 商品房預售合同登記備案可以很好的維護購房者的利益，主要是在備案后，如果購房者尚未全部交付購房款，那么購房者取得了優(yōu)先購買特定商品房的權利；如果購房者已經付清了房款的，那么房屋竣工后，開發(fā)商只能將房屋的所有權轉移給購房者，而不能轉移其他人。

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