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什么是房地產(chǎn)投資?房地產(chǎn)投資有哪些過程?

147****3601 | 2013-05-30 17:35:01

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  • 141****1665

    所謂房地產(chǎn)投資,是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè),以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段:
    一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。
    1.市場分析。市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。
    2.財務分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益,進而估計出未來的現(xiàn)金流量。
    3.可行性分析。可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權形式與產(chǎn)權的取得是否可行。
    二、土地開發(fā)權的獲得這一過程中包括土地使用權或產(chǎn)權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后,土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點,如完全買斷,還是合作開發(fā),或是部分使用權(如地上權),或長期租賃等。在確定產(chǎn)權形式的同時,要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序,以確定產(chǎn)權的取得成本。在這一過程中,是從一級市場通過批租形式獲得土地,還是從二級市場購得土地,其具體法律手續(xù)各有差異,必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié),以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外,由于房地產(chǎn)為良好的擔保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多數(shù)的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權,也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同,因此在進行融資活動時,要詳細評估投資計劃與各種融資機會,以選擇**有利的融資方式。
    三、房地產(chǎn)建設開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中,首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件,是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中,其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后,方可進入實質(zhì)性的建設開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進行設計,然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中,投資者又必須進行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進行建設監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當龐大,因此在大多數(shù)的情況下,投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時,融資活動又成為一項重要的工作,如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件,以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成,成為此時融資活動的主要目標。
    四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作,包括:
    1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標市場的購買者,擬定適當?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。
    2.是實際的銷售活動,包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段,以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。
    3.為融資活動的進行。由于房地產(chǎn)金額龐大,在促銷的過程中,常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者,因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中,某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn),如果不是以銷售為目的,或者因銷售狀況不理想,也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進行經(jīng)營,即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類:
    1.是將房地產(chǎn)出租給他人,并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài),投資者負擔的管理成本較低,收益固定且風險較小,但是一般而言報酬可能較低。
    2.則是由投資者自己經(jīng)營管理,此時投資者可能獲取較高的報酬,但卻須自行負擔營運的風險,而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn),在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài),采取不同的管理活動,如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外,由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品,其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務的必需,而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此,采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理,也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認真考慮的。

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  • 持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款,貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機構發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的),其貸款的對象必須具備下列條件:1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當?shù)卣邽闇?!一般的金融機構發(fā)放的住房抵押貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人,即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工,也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的,貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額(同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款,為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和)的10倍,住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

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  •        房地產(chǎn)投資的技巧主要有:1、資金杠桿的投資策略。2、注意國家的政策導向。3、選擇合適的區(qū)域。4、熟悉投資流程?! ?、資金杠桿的投資策略。投資時一定要以利益**大化為、風險**小化為原則,利用投資的杠桿原則,使用貸款買房投資。盤活存量,做多增量,以收益變貸款。使財富混雪球式增長。  2、注意國家政策導向。時刻關注國家的政策導向,分析資金的走勢情況,關注投機性短期資金的市場流向。對于不了解金融知識的投資者,跟著大方向走,一般不會有太大問題?! ?、選擇合適的區(qū)域。房產(chǎn)的區(qū)域決定了這個房產(chǎn)的稀缺性和價值,區(qū)位越好的房產(chǎn)越值得投資,需要有掌握不可替代性的房產(chǎn)的能力,才能把握房價的上漲?! ?、熟悉投資的流程。在投資交易中要完全了解所有的流程,搞清楚行業(yè)的潛規(guī)則,明確房產(chǎn)投資的目的是為了賺錢。不要將精力分散到與二手房東、開發(fā)商或者中介的勾心斗角上?! ≡谟心芰Φ那闆r下,掌握投資的技巧后,選擇合適的區(qū)位進行房產(chǎn)的投資,一般是一種比較穩(wěn)健的投資,因為房產(chǎn)的資源特殊性決定。在投資中一定要注意各種問題,避免上當受騙。

  • 房地產(chǎn)投資地段就是指在買賣房產(chǎn)的目的是用于投資經(jīng)營的,而不是用來居住的。對于投資來說,地段是非常關鍵的。看你想投資商業(yè)的還是居住類型的房產(chǎn)、大戶型還是小戶型。商業(yè)的當然就是要**,交通越便利,價格越好。尤其是針對于出租的類型來說,周圍有便捷的交通比如公交、地鐵、商業(yè)圈都是租金增加的加分項。如果是選擇住宅類型進行投資的話,首先要考慮選擇面積的大小,是幾居室的房子,居住的如果是小戶型,主要是針對年輕一族,地段要好,周邊商業(yè)圈配套要完善,戶型要新穎。如果是大戶型,通常是一大家有老有少,那就要找小區(qū)環(huán)境好的,戶型實用的,交通購物方便的,以自己理想的角度去選擇,一定會選擇到符合自己要求的房產(chǎn)的。