購商品房如何防范風險？

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  防范風險有：
  （一）不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。（二）查驗房地產開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。該信息可從房地產管理部門公布的政務信息中獲取。開通房地產市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預售項目基本情況和預售情況。（三）查驗商品房項目的建設手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應注意驗看房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質證書，建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關資料。開發(fā)建設手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2013-07-16 15:31:54
• 131****3173

  （四）城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產權”、“小產權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。
  （五）審慎簽訂商品房買賣合同。一是，簽訂合同時，應使用房地產管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應仔細閱讀并確保理解合同中有關交付條件、房屋交接、產權辦理等條款，并就補充性條款與房地產開發(fā)企業(yè)進行充分溝通。二是，對于實踐中易發(fā)生產權爭議的車庫、車位等公共部位或公共設施的產權歸屬，應在商品房買賣合同中進行約定，避免發(fā)生糾紛。三是，簽訂的商品房買賣合同要到房地產管理部門進行合同登記備案。

  查看全文↓ 2013-07-16 15:31:10

相關問題

• 問 商品房買賣中買方有什么風險 應該如何防范這些風險
  答

  商品房是指房地產開發(fā)經營企業(yè)綜合開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物(這里指的是不包括二手房)。房地產開發(fā)經營企業(yè)在房產開發(fā)經營中，商品房的買賣一般都采用預售和現(xiàn)房買賣相結合的方式。隨著住房制度改革的不斷深化，房產市場日益升溫，形成了完全的賣方市場，使買方的風險日益增大，是其融資的一種捷徑和重要方式。下面，本人就商品房買賣中買受人的風險及其防范談一些膚淺的看法： 一、現(xiàn)房買賣中買受人的風險 現(xiàn)房買賣，是指商品房開發(fā)經營企業(yè)將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標的物是現(xiàn)實存在的房屋，房屋坐落、層次、結構、面積、質量等買受人都可以親眼目睹且周圍環(huán)境、配套設施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現(xiàn)房買賣對買受人來說仍存在一定的風險。 1、商品房開發(fā)經營企業(yè)無開發(fā)經營資質，導致合同無效。 有無開發(fā)經營資質將關系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發(fā)經營企業(yè)無開發(fā)經營資質，將導致買賣合同無效，買受人無法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發(fā)生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質企業(yè)開發(fā)的房產一般情況下都沒有取得建設許可證，該商品房當然也無法取得合法的房產證。在這種情況下，買受人不僅無法獲得合法的房屋，有時，房地產開發(fā)經營企業(yè)經營狀況還存在購房款無法返還的風險。 2、買賣合同中的房屋(標的物)被房地產開發(fā)經營企業(yè)設定了抵押，使買受人的權利無法實現(xiàn)。 根據(jù)《擔保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。關于[適用《擔保法》若干問題的解釋]第67條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨沟盅簷嘞麥?。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償? 從以上規(guī)定可以知道，房產商如果在未告知買受人其出售的房屋已設定抵押的情況下，將抵押的房產出售給買受人，給買受人帶來極大的風險。 ①、該出售的房屋已被房產商設定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產，但如果房產商未履行設定抵押時應履行的義務，抵押權人就可以行使抵押權，將該房屋通過折價、拍賣、變賣等形式進行處置，并從處置所得價款中優(yōu)先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權，則必須代房產商清償其全部債務。如果買受人取得該房屋時，房價款尚未支付，或尚應付房款大于房產商欠抵押權人全部債務的，則買受人代償不會對其造成損失。否則，就會給買受人造成極大的損失。

• 問 商品房買賣流程是什么 怎樣防范商品房買賣風險
  答

  一、概述 一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農村房屋。農村房屋指位于農村集體所有土地上的房屋，一般為農村集體經濟組織和農民個人或家庭所有。而農村宅基地使用權,不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上與集體經濟組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無償性。城市房屋是指在國有土地上建設的住宅性質的房屋，主要包括商品房、二手房以及經濟適用房等，本文主要談論商品房買賣流程及風險防范的相關問題。 二、商品房買賣流程 (一)商品房的概念 商品房是隨著福利性實物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實現(xiàn)市場化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)建設并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個人經批準自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預售(期房)的形式出現(xiàn)。 (二)商品房預售流程 1、滿足商品房預售的條件要求 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：a、具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;b、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;c、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;d、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預售許可申請表;b、開發(fā)經營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書;c、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;d、投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;e、工程施工合同及關于施工進度的說明;f、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產管理都門在接到申請后，應當查驗有關證件和資料，進行現(xiàn)場查勘。經審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內核發(fā)《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。 2、訂立預售合同 房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當?shù)胤康禺a管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執(zhí)行國家房產測量規(guī)范標準。

• 問 購房簽訂購房合同時，要如何防范商品房預售風險？
  答

  （一）尋求簽約機會平等，**好集團聯(lián)合購買，以增加談判的能力和減少節(jié)約購房成本。預購人在選購房產時，應對欲購房產的開發(fā)商有所了解，對他們的有關情況進行調查，尋找到合適的交易對象?，F(xiàn)在房地產市場逐漸擴大，選擇的余地也在增大，不要圖一時小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。（二）合同條款的爭取?，F(xiàn)在預售房屋除簽訂標準合同外，還需另簽補充協(xié)議。這些補充協(xié)議在實踐中都由開發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理條件和誘騙條款。對于此預購人應親自或委托律師進行識別、據(jù)理力爭，以求簽訂公平合理的補充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。（三）在簽約之后對合同的執(zhí)行上，預購人要利用合同中的權利擔保和瑕疵擔保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責任，請求損害賠償或解除合同。

• 問 購商品房如何退房呢？
  答

  一般不能退房，以下6種情況除外一、延遲交房　　一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。　　二、沒有產權證　　由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內無法取得房屋的產權證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房?！　∪㈤_發(fā)商證件不全　　開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效?！　∷?、面積誤差超過3%　　如果交房時房屋的實測面積與簽約的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息?！　∥濉⒅黧w結構質量有問題　　地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結構變形、磚石結構強度等質量問題，檢測機構核驗屬質量不合格的?！　×?、開發(fā)商擅自變更設計開發(fā)商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

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• 問 如何防范貸款買房的風險？
  答

  1、提前還款越早越省錢?很多房貸者在手頭資金寬裕的情況下，都認為提前還款越早越省錢，但實際上并不是任何情況下都劃算，比如房貸利率享受了較高的折扣優(yōu)惠，或是手上的投資理財產品收益率高于貸款利率，亦或是還款期限已過半……這些情況下進行提前還款都不能省錢。2、僅憑身份證就可以申請貸款?在貸款前很多人都會查詢貸款所需的材料，而一些人認為僅僅通過身份證就能申請貸款，尤其是現(xiàn)今各種憑身份證申請“無抵押貸款”、“低息貸款”看上去都十分誘人，并且宣稱不需要其他材料，僅僅憑借身份證就可以快速申請貸款。其實，銀行或其他金融機構在審批借款人材料時，首先就會考量借款人的還款能力，僅僅憑身份證是無法證明還款能力的，因此無論任何貸款方式，即便是要求手續(xù)**少的無抵押貸款，如果借款人想成功申請并獲得貸款，也必須準備個人的收入證明、加蓋單位公章的工作證明等資料，不同的銀行針對貸款品種要求的材料也不同，需要借款人提前查詢并準備好材料，如果借款人對貸款流程不熟悉，也可以通過中介機構辦理。3、信用記錄不良就不能申請信用貸款?信用貸款銀行重要考量的是個人信用記錄，但并不是個人信用不良就不能申請信用貸款，如果借款人逾期次數(shù)少、金額小，銀行還是會酌情放貸，但是貸款利率或被提高，貸款成數(shù)也有可能降低。4、公積金貸款比商貸劃算?公積金貸款是一種政策性貸款，一般都比商業(yè)貸款的利率要低一些，因此多數(shù)人都覺得公積金貸款比商貸更劃算，其實不一定。隨著商業(yè)貸款基準利率的逐步下調，公積金貸款的利率優(yōu)勢也在減少，如果貸款金額不大的話，選擇公積金貸款未必省錢。5、想貸多少就可以貸多少?不少人覺得辦理公積金貸款可以想貸多少就貸多少，但其實并非如此。一般來說，公積金貸款的金額是需要根據(jù)購房者的收入、公積金繳存額和繳存比例來計算的，而且公積金貸款額度不能超過當?shù)厮?guī)定的**高上限。此外，公積金的提取額度也是不能超過房款總額的。

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