上海買二手房的經驗和教訓？

已有10個回答

• 154****3890

  1、在我眼中，世博是規(guī)模龐大,儀式盛大的。我能想象在上海，有著不分國界，相距五湖四海的人們都討論著這里的變化，不但環(huán)境變得更衛(wèi)生了，建設也愈來愈好。繼奧運會以后，是第二個是祖國人們激動的盛會。
  上海的世界博覽會，建設方面有“上海世博會園區(qū)”還在周詳規(guī)劃中，估計是永久性展覽館。我**喜歡的是世博會的吉祥物——海寶。這是一只水藍色又帶有活力的小精靈。海寶的形象使用熱情的雙臂和自信的微笑歡迎來自全球各地的朋友們。海寶是以漢字的“人”作為核心創(chuàng)意，因為只有全世界的人相互支撐，人與自然.人與社會.人與人之間和諧相處，這樣的城市才會更加美好。
  我很期待上海舉辦的世界博覽會，上海一直不斷在進步，祖國人民也很投入在世博.奧運。我相信世博一定也會像奧運會一樣圓滿成功，變得讓其他國家難以取代的境界，為整個中國爭光！希望我也能為世博盡一份力，為世博的來臨喝彩吧！
  
  2、在我眼中，世博是規(guī)模龐大,儀式盛大的。我能想象在上海，有著不分國界，相距五湖四海的人們都討論著這里的變化，不但環(huán)境變得更衛(wèi)生了，建設也愈來愈好。繼奧運會以后，是第二個是祖國人們激動的盛會。
  這是開頭。
  中間寫解放前的中國如何，比如說吃不飽穿不暖等。
  然后寫如今中國綜合國力日漸強大，譬如今年成功舉辦上海世博。
  再接著寫世博盛世，與解放前突出對比。
  比如，解放前中國受人欺凌，而如今，舉辦世博，且對外友好往來。例；
  
  上海的世界博覽會，建設方面有“上海世博會園區(qū)”還在周詳規(guī)劃中，估計是永久性展覽館。我**喜歡的是世博會的吉祥物——海寶。這是一只水藍色又帶有活力的小精靈。海寶的形象使用熱情的雙臂和自信的微笑歡迎來自全球各地的朋友們。海寶是以漢字的“人”作為核心創(chuàng)意，因為只有全世界的人相互支撐，人與自然.人與社會.人與人之間和諧相處，這樣的城市才會更加美好。
  
  **后要發(fā)出中心，發(fā)出呼應和美好祝愿，比如，祖國的明天更美好等。例如
  
  我很期待上海舉辦的世界博覽會，上海一直不斷在進步，祖國人民也很投入在世博.奧運。我相信世博一定也會像奧運會一樣圓滿成功，變得讓其他國家難以取代的境界，為整個中國爭光！希望我也能為世博盡一份力，為世博的來臨喝彩吧！祖國的明天將更美好
  
  希望能幫到你

  查看全文↓ 2014-01-29 12:57:44
• 134****6369

  您好：主要考慮房子是不是干凈，一般死過人的房子，上海人是很忌諱的，還有就是房子是不是滿五年唯一的，這樣的話能省去很多的稅費，現(xiàn)在房東都是掛的是到手價，稅費都是買家付的。
  還有就是地段的選擇，**好是內環(huán)內的，要交通方便的，這樣的房子**空間是很大的。如果買房子要貸款的話，**好是買93年以后的房子，這樣的房子商貸是可以貸足7成的?；旧暇褪沁@些了，希望我的回答能夠給您一些幫助。

  查看全文↓ 2014-01-29 09:08:32
• 131****1017

  （ 1 ）房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。對于房產權證可以憑身份證去房產交易中心查詢。
  （ 2 ）房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （ 3 ）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可 “ 買賣不破租賃 ” ，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
  （ 4 ）土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。（ 5 ）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  （ 6 ）福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  （ 7 ）單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  （ 8 ）物業(yè)費用及公用事業(yè)費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  （ 9 ）戶口問題
  有些二手房中會有歷史戶口問題，可能存在一戶兩本戶口本，更有甚者，還會有上上家的戶口存在，沒有遷移走。建議購買二手房的買主，聘請律師向公安戶籍部門查詢買賣的二手房戶籍信息。
  
  對于戶口問題法院不能受理遷移戶口，但是如果在二手房買賣合同中約定，一定期限后上家將所有現(xiàn)存戶口遷移，否則需要支付違約金，則對于違約金索賠法院可以受理。
  （ 10 ）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

  查看全文↓ 2014-01-28 14:52:01
• 133****0984

  買二手房申請辦理公積金個人住房貸款辦理程序
  
  二手房公積金貸款辦理程序
  購買二手房申請辦理公積金個人住房貸款，有兩種方式：
  1、借款人直接向市資金中心申請辦理貸款。
  其辦理流程：到“中心”咨詢、登記 → 提交申請資料 →“中心”受理、審批 → 買賣雙方交易過戶 → 與銀行簽訂合同 → 辦理抵押登記 → 貸款資金發(fā)放 → 借款人按月還款 →結清貸款→注銷抵押。
  第一步 “中心”咨詢,領取申請表：由房屋買賣雙方及配偶（未婚或離異應出具證明），持賣方名下的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結婚證原件，到市資金中心進行預登記，領取公積金貸款申請表。
  第二步 借款人向市資金中心提交以下貸款資料：
  （1）公積金貸款申請表；
  （2）公積金繳存證明（或住房公積金對賬簿）及經濟收入證明；
  （3）所購房屋的評估報告書；
  （4）買賣雙方簽定的《存量房購房合同》；
  （5）原賣方名下的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》（原件及復印件）；
  （6）夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明（原件及復印件，單身職工應提供單身證明。）
  第三步 “中心” 受理審批：市資金中心受理借款申請人資料，審批確定貸款額度及年限。
  第四步 交易過戶: 房屋買賣雙方到房產局及土地局辦理“兩證”交易過戶手續(xù)。
  第五步 簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的“兩證”及契稅完稅發(fā)票（原件及復印件）到市資金中心，由市資金中心出具貸款承諾書到指定銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。
  第六步 辦理抵押：借款人到房產局辦理抵押房屋登記并領取《房屋他項權證》。
  第七步 發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市資金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉到賣房方已開立的存款專戶內。
  第八步 按月還款：借款人按借款合同約定按月償還貸款本息，直至貸款全部還清。
  第九步 結清貸款：借款人結清**后一次貸款時，本人應親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結清手續(xù)。
  第十步 注銷抵押：借款人償還完全部貸款本息后，憑貸款銀行出具的結清證明和撤銷房屋抵押證明、購房合同原件或房產證原件及個人身份證，到原房地產抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
  2、借款人委托中介公司代辦手續(xù)。
  第一步 客戶直接向擔保公司或中介公司咨詢，領取貸款申請表。
  第二步 借款人將全套貸款資料提交擔保公司或中介公司，由擔保公司或中介公司送市資金中心辦理審批。
  第三步 市資金中心對貸款資格、額度及年限審批后，發(fā)放貸款承諾書。
  第四步 擔保公司或中介公司為房屋買賣雙方代辦房產證和土地證過戶手續(xù)，貸款銀行與借款人簽訂借款、抵押合同，并與擔保公司或中介公司簽訂提供擔保的三方協(xié)議。
  第五步 房屋產權證單證過戶后，市資金中心即可發(fā)放貸款資金，將貸款資金通過銀行以轉賬方式直接劃轉到賣房方開立的存款專戶內，借款人按借款合同約定從次月開始按月償還貸款本息。
  第六步 擔保公司或中介公司為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)，將房屋他項權證

  查看全文↓ 2014-01-28 13:58:24
• 145****0510

  大面積的多層 頂樓不如底樓好賣,千萬別買。

  查看全文↓ 2014-01-28 12:56:03
• 145****3176

  上海二手房買賣合同撤銷后，馬上就可以再簽 這個是沒有限制的 希望能幫到你

  查看全文↓ 2014-01-28 09:12:14
• 156****6302

  大面積的多層 頂樓不如底樓好賣，千萬別買。

  查看全文↓ 2014-01-26 22:05:49
• 132****2032

  市場低迷買入 注重地段房型 朝向

  查看全文↓ 2014-01-26 15:53:20
• 158****6504

  房子好壞，價格，付款方式，根據(jù)自己能力來

  查看全文↓ 2014-01-26 14:21:26
• 133****3178

  這個要看你朋友自己了，你參謀得好，他會感激你的，參謀得不好，后果相信你也知道的。畢竟買房設計的數(shù)目不小。
  我只能說，房子是一分價錢一分貨。找個好一點的經紀人即可。

  查看全文↓ 2014-01-26 13:45:41

相關問題

• 問 誰來說說買二手房技巧和經驗？
  答

  鑒于新房的不確定性，如今很多人都會選擇購買二手房來安居。但是因為牽涉到上家、中介，所以里面的不確定因素也是存在的，為了更好的買到心儀的房子，我們帶來了二手房交易“干貨”——流程及注意點。二手房交易的一般流程：1、在交易過程中，為保護您賣方的合法權益，通常要將有關費用委托指定的帳戶來監(jiān)管以規(guī)避交易風險。通常首期款不少于購房價的兩成。2、您需要委托具有專業(yè)資格的評估公司對所購物業(yè)進行評估，從而確定貸款的成數(shù)；向銀行提交申請貸款資料并簽署相關合同、文件。3、銀行對您所提交的申請貸款的個人資料及買賣的真實性都要經過嚴格的審查、通過的審查的，銀行會出具貸款承諾書給您說明貸款成數(shù)及年限。4、在您辦理完過戶并拿到屬于您的房地產證以后銀行方面會通知您去有關部門辦理房產抵押登記手續(xù)筆并由銀行取回已蓋有抵押章的房產證保存。5、銀行放款給賣方以后的次月您就要開始還款了。6、在您還清貸款的當日（包括到期還款及提前還款兩種情況）就可以向銀行提出注銷抵押登記的要求，并再次到有關部門辦理注銷抵押登記的手續(xù)，領回房地產證就可以了。二手房交易中應注意事項：1、注意關于所委托的中介機構注意您所委托的中介公司是否具有“房地產經紀、代理業(yè)務”的營業(yè)范圍；從業(yè)人員是否具有從業(yè)資格：即房地產經紀人執(zhí)業(yè)或房地產交易員上崗證。2、注意檢查二手房的質量當您選購二手房時，要對下述的問題進行仔細的檢查：檢查房屋有無裂縫；檢查房屋有無傾斜；檢查房屋有無滲漏；檢查墻面有無石灰“暴點”；檢查衛(wèi)生間、陽臺、廚房的排水是否順暢。3、二手房資金監(jiān)管的辦理如果您選擇的是一次性付款方式：可將房款劃至交易中心資金監(jiān)管賬戶；如果您選擇的是按揭貸款：首期款可以存入貸款銀行指定的資金監(jiān)管帳戶或交易中必資金監(jiān)管帳戶。4. 簽署《房屋轉讓合約》時須注意的問題簽署之前先查檔，確認該房產的合法性；查清該房屋有未設定抵押、出租或被法院查封，如設定了抵押或已出租，則要求賣方先解除抵押或租賃，如是被法院查封的，則不要購買房屋。有否設定抵押或出租或被查封，可到市房管局查檔了解。簽署之前先驗證業(yè)主身份證原件是否與房地產證相符；如產權人為二個或以上的，須征得所有產權人同意方可出售，有的產權證上雖然只有一個人的名字，但要查清對方有否結婚，如是已婚的，還有征得其配偶同意；簽署之前確認房產的地址、房號、使用年限、面積等重要因素無誤。

  全部5個回答>
• 問 請大家來說下買二手房技巧和經驗？
  答

  購買二手房小技巧：1、準備一個手機號。專門是用于留給房產中介及網上咨詢用，因為中介與中介的信息是互通的，到時買好房子后別的人其實并不知道，還會一如既往的打，省去麻煩。2、了解政策，做好預算。要注意的是，近一二年，中介掛出來的價格，十有八九都是上家的到手家，自己做預算時要考慮除房價以外的錢都是自己出的部分，比如上下家的中介費，契稅，上家不滿五年要收差價稅等。3、無論是網上咨詢還是自己去中介問房子時，一上來先問這套房子有沒有（核實一下這套房子有還是沒有）。4、去看房子時，帶上尺子。自己量一下實用面積，別聽中介瞎忽悠。5、商量好房價后，簽意向書之前記得看一下中介的營業(yè)執(zhí)照，在簽意向書時，記得寫清煤氣及維修基金過戶等想要寫清的細節(jié)，還有就是付款明細及貸款數(shù)額，還有就是記得查看房產證原件及查看房子的產調等。6、貸款一般要準備的東西，通常中介會說的，不過**好先準備一樣東西，就是刻一個私章，貸款時會用到。7、記得要求少付上家二萬塊錢，等的戶口遷入（或上家戶口遷出）后再付（防止因上家戶口不走所造成的麻煩）。這個可以寫進合同或意向書里（因為過戶手續(xù)辦好后，房產證通常要一段時間后才能辦好拿到）。

  全部5個回答>
• 問 ??請大家來談談買二手房技巧和經驗？
  答

  沒技巧不一定買不到房，賣不出房，但是有技巧可以買到更好的二手房，可以更好更快的賣出二手房，具體呢?詳細內容請看本文介紹： 買賣二手房的技巧有： 一、挑選可靠的中介。 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。 專家建議：賣方**好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，**重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。 二、選擇合適的購房代理方式。 兩種代理方式各有利弊目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。 據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。 三、代理期限的選擇。 代理有效期宜短不宜長，如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢? 專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。 四、**好不“跳過”中介。 有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會“跳過”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。 二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。 五、簽訂方房屋買賣合同時不能簽“到手價” 據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個“到手價”，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽“到手價”屬于中介公司違規(guī)操作行為。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個“到手價”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，**后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價”。 六、房屋的交付要謹慎。 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。 許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態(tài)度。 七、不要輕易提前交房 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還需思量。 雖然現(xiàn)在辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護現(xiàn)居住者”的權益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。 八、合同細節(jié)須明細 經紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產生這些“后遺癥”了。 九、找房產律師協(xié)助購房 有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。如果希望二手房的交易可以更快更穩(wěn)妥地交易，有條件的應聘請一位房產律師協(xié)助辦理或者代為辦理。

  全部5個回答>
• 問 上海買二手房的手續(xù)和應交的賦稅？
  答

  您好二手房的交易手續(xù)一般都是在房產公司走流程的具體手續(xù)如下：在簽訂買賣合同當日支付該房總價的30%（除去在看完房子以后所支付的定金以外，因為定金也是算在**里的）如果在雙方協(xié)定同意的情況下做低房價那要把其中一部分錢（裝修補償協(xié)議）作為中途款支付給對方然后可以去您所購買房子的區(qū)交易中心辦理審稅審限購的流程大約在20天左右可以進行交稅交易過戶的手續(xù)在此之前把前面提到的中途款支付給您的上家所謂繳稅包括：上家如果不是唯一的有1%或者2%的個稅不滿五年的有全額的5.55%的營業(yè)稅非普通的有差額的5.55%的營業(yè)稅契稅1%或者1.5%或者3%視房屋情況定其余的就是一些零雜費用貸款年限中介公司會跟您說清楚的如果收入穩(wěn)定的話建議等額本息這樣壓力會小點不知道這樣的回答您滿意不

  全部2個回答>
• 問 上海買新房和二手房的****低各是多少？
  答

  商業(yè)銀行**低**三成，公積金可以貸二成，但是只能貸30萬，補充的可以貸40萬

  全部8個回答>