房地產(chǎn)買賣法律流程及稅金構(gòu)成

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• 153****9618

  交付訂金 簽合同 網(wǎng)簽 建委過(guò)戶 物業(yè)交割 打尾款

  查看全文↓ 2014-02-28 12:39:14
• 131****9810

  房地產(chǎn)交易程序
  一、開(kāi)發(fā)商辦理商品房預(yù)(銷)售
  一、提交證件:
  1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);資質(zhì)證書(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);
  2、土地使用證(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份),
  3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)年度規(guī)模批復(fù)(收原件1份);
  4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(同時(shí)提供附錄1,驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);紅線圖(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);
  5、施工合同(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);
  6、施工許可證(驗(yàn)原件,收復(fù)印件1份);
  7、規(guī)劃總平面圖(原件1份);
  8、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖;
  9、預(yù)售動(dòng)態(tài)圖;
  10、物價(jià)審批書(原件1份);
  11、物業(yè)管理內(nèi)容;
  12、拆遷許可證(拆遷用地類提供);
  13、房屋注銷證(拆遷用地類提供);
  二、辦事程序:立件——現(xiàn)場(chǎng)堪驗(yàn)——初審計(jì)費(fèi)——主管處長(zhǎng)審批——主管局長(zhǎng)審批——收費(fèi)發(fā)證
  二、商品房買賣
  一、提交證件
  1、購(gòu)房合同(原件2份);
  2、購(gòu)房發(fā)票;
  3、買方身份證件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照(法人代碼證)(復(fù)印件2份);
  4、完稅憑證(已交契稅憑證);
  5、物業(yè)維修基金繳交憑證;
  6、預(yù)售許可證(首戶辦理驗(yàn)原件`、收復(fù)印件);
  7、登記備案證(首戶辦證驗(yàn)原件、收復(fù)印件2份);
  8、未抵押證明;
  9、其它所需證件。
  二、辦事程序:收件初審、科長(zhǎng)核準(zhǔn)、繳納稅費(fèi)、核發(fā)過(guò)戶證
  三、辦理私有房屋所有權(quán)登記發(fā)證
  一、所需證件:
  1、土地使用證(驗(yàn)原件、收復(fù)印件一份);
  2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖(收原件);
  3、身份證件(驗(yàn)原件、收復(fù)印件一份);
  4、屬于繼承房屋的,需提交房屋所有權(quán)證原件,繼承公證書原件;
  5、其它有關(guān)證明文件。
  二、辦理時(shí)限:所需證件、資料齊全。自受理之日起40個(gè)工作日辦結(jié)。
  四、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證
  一、所需證件:
  1、房屋所有權(quán)人的身份證件;
  2、交費(fèi)憑證:
  3、鄭州市房屋所有權(quán)登記收件收據(jù)或領(lǐng)證通知單;
  4、單位房產(chǎn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)、受委托代理房產(chǎn)領(lǐng)證。除提交上述證件外,還需提交單位證明及房屋所有權(quán)人,經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的受權(quán)委托書和領(lǐng)證人的身份證件。
  二、辦理時(shí)限:所需證件齊全,持交費(fèi)憑證1個(gè)工作日辦結(jié)。
  五、房地產(chǎn)交易辦證(拆遷兌換)
  一、所需證件:
  1、房屋拆遷許可證;
  2、房屋注銷監(jiān)理證(原件2份);
  3、房屋安置通知單(原件、復(fù)印件各2份);
  4、房屋拆遷安置結(jié)算單;
  5、被安置人身份證件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照(法人代碼證)復(fù)印件2份;
  6、被安置單位委托書及受托人身份證復(fù)印件;
  7、安置房土地使用證(驗(yàn)原件、收復(fù)印件一份);
  8、安置房建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
  9、安置房貭檢證明(驗(yàn)原件、收復(fù)印件一份);
  10. 其它所需證件。
  二、辦事程序測(cè)繪——查詢——交易收件初審——復(fù)審——繳納稅費(fèi)——產(chǎn)權(quán)登記——配圖——初審——復(fù)審——繕證——繳費(fèi)領(lǐng)證。三 、辦事時(shí)限:測(cè)繪完畢,證件齊全,自交易收件之日起50個(gè)工作日辦理完畢。
  六、單位房交易辦證
  一、所需證件:
  1、轉(zhuǎn)讓方上級(jí)批文(董事會(huì)決議);
  2、轉(zhuǎn)讓方委托書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照(法人代碼證券市場(chǎng)復(fù)印件1份;
  3、轉(zhuǎn)讓協(xié)議(原件2份);
  4、付款憑證;
  5、房屋所有權(quán)證(原件1份、復(fù)印件每套2份);
  6、受讓方身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照(法人代碼證)復(fù)印件2份;
  7、土地使用證(驗(yàn)原件、收復(fù)印件一份);
  8、物業(yè)維修基金繳交證明;
  9、其它所需證件。注:港、澳、臺(tái)及境外人士、機(jī)構(gòu)購(gòu)房提交安全部的批文。
  一、辦事程序:測(cè)繪——查詢——評(píng)估——交易收件初審——復(fù)審——繳納稅費(fèi)——產(chǎn)權(quán)登記——配圖——初審——復(fù)審——繕證——繳費(fèi)領(lǐng)證。
  二、辦事時(shí)限:測(cè)繪評(píng)估完畢,所需證件齊全,自交易收件之日起初50個(gè)工作日辦理完畢。
  七、房改房(經(jīng)濟(jì)適用房)上市交易
  一、上市交易準(zhǔn)入需提交證件:
  1、房改房上市交易申請(qǐng)確認(rèn)表。
  2、房屋所有權(quán)證及復(fù)印件。
  3、夫妻雙方身份證、戶口本及復(fù)印件。
  4、夫妻離婚或一方去世,須帶去世證明或離婚證書及復(fù)印件。
  5、辦理手續(xù)須產(chǎn)權(quán)人與共有人共同到場(chǎng)簽字(如一方或雙方不能到場(chǎng)應(yīng)持委托公證書)。
  6、夫妻雙方單位開(kāi)具有無(wú)租住單位公有住房的證明。
  二、交易稅費(fèi):
  1、契稅1%
  2、評(píng)估費(fèi)0、5%
  3、交易服務(wù)費(fèi)3元/㎡
  4、土地出讓金約占1%
  5、登記、測(cè)繪、工本費(fèi)共約100元
  三、交易程序:房產(chǎn)證(100%產(chǎn)權(quán))、夫妻雙方身份證、戶口本、房改房上市審批表—審批準(zhǔn)入—私房交易程序。
  八、私房買賣
  一、提交證件:
  1、房屋所有權(quán)證(收原件、復(fù)印件1份,圖3份)
  2、買賣雙方身份證(驗(yàn)原件、收復(fù)印件1份)。
  3、土地使用證或交納土地使用費(fèi)憑證(驗(yàn)原件、收復(fù)印件1份)。
  4、房屋系夫妻共有或與他人共有的,須有共有人轉(zhuǎn)讓的書面材料及身份證(收原件或復(fù)印件)。
  5、房屋所有權(quán)人因年邁體弱或在外地不能親自辦理者,須提交委托公證書及受委托人的身份證。
  6、賣房產(chǎn)占用土地屬集體所有的,由鄉(xiāng)土地管理部門蓋章;買賣房產(chǎn)占用土地屬鐵路征用過(guò)的 ,由鐵路土地管理部門蓋章。
  一、交易稅費(fèi):
  1、契稅:1%
  2、評(píng)估費(fèi):0、5%
  3、交易服務(wù)費(fèi)6元/平方米
  4、土地收益金:3—16、5元/平方米
  5、測(cè)繪、登記、工本費(fèi)共約100元
  九、房地產(chǎn)抵押登記
  一、辦事程序 驗(yàn)證→評(píng)估→抵押登記→收費(fèi)發(fā)證。 驗(yàn)證需本人到場(chǎng)提交身份證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證。代理人辦理需提交經(jīng)公證委托書。
  二、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提交的材料
  (一)私房抵押登記
  1、房屋所有權(quán)證(原件)
  2、國(guó)有土地使用權(quán)證(原件)或土地證明文件
  3、身份證(原件)
  4、評(píng)估報(bào)告
  5、主合同(借款合同)
  6、抵押合同、抵押登記申請(qǐng)表
  (二)單位房抵押登記
  1、房屋所有權(quán)證(原件)
  2、國(guó)有土地使用權(quán)證(原件)
  3、法人資格證明,委托書
  4、評(píng)估報(bào)告
  5、主合同(借款合同
  6、抵押合同,抵押登記申請(qǐng)表
  7、國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位提供上級(jí)主管部門同意抵押的證明
  8、集體所有制企業(yè)提供企業(yè)職工代表大會(huì)同意抵押的證明
  9、有限責(zé)任公司,股份有限公司,中外合資企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)提供董事會(huì)或股東大會(huì)同意抵押的證明企業(yè)章程另有規(guī)定的從其規(guī)定。
  (三)商品按揭貸款
  1、購(gòu)房合同(5份)
  2、房屋銷售許可證(復(fù)印件)
  3、身份證
  4、借款合同
  5、抵押合同、抵押登記申請(qǐng)表
  6、首期購(gòu)房正式發(fā)票。
  7、國(guó)有土地使用權(quán)證(原件)
  (四)二手房抵押按揭貸款除提交商品房按揭貸款1、3、4、5、6條以外需提交評(píng)估報(bào)告,轉(zhuǎn)讓方房屋所有權(quán)證并同時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
  (五)在建工程抵押登記,除需提供單位房抵押登記2-9條外,還需提供以下證件
  1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正付本及紅線圖)
  2、已投入的工程款額及已完工程量的證明
  3、如果抵押商品房應(yīng)首先進(jìn)行銷售清查
  4、抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押商品房銷售監(jiān)控協(xié)議
  四、辦證時(shí)間:證件齊全,自受理之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成。
  五、領(lǐng)證需持抵押權(quán)人證明領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證
  六、注銷登記:需領(lǐng)取注銷登記申請(qǐng)書,經(jīng)抵押權(quán)人鑒署意見(jiàn)并簽章后,將房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證一同交登記部門辦理注銷登記
  七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 登記費(fèi)按0.4/㎡繳納 服務(wù)費(fèi)按貸款額的2%繳納
  十、土地使用證辦證
  一、所需證件:
  1、辦證申請(qǐng)書;
  2、法人身份代表和委托書;
  3、原土地證或土地權(quán)屬證明;
  4、建筑總面積和每套建筑面積及戶主名單。
  二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 測(cè)量費(fèi)65元 調(diào)查登記費(fèi)65元 工本費(fèi)20元
  三、辦理時(shí)限手續(xù)齊全15個(gè)工作日

  查看全文↓ 2014-02-26 15:34:30
• 132****8465

  到百度文庫(kù)找飛“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)”

  查看全文↓ 2014-02-25 22:07:55
• 136****3480

  看房 付定金 簽合同 網(wǎng)上簽約 過(guò)戶 物業(yè)交割 打尾款

  查看全文↓ 2014-02-25 16:08:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)按揭及產(chǎn)權(quán)辦理流程
  答

  1、《房產(chǎn)證》做完抵押登記手續(xù)就可以拿回來(lái)了，由產(chǎn)權(quán)人持有。2、銀行作為抵押權(quán)人，會(huì)得到《他項(xiàng)權(quán)利證》。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)買賣法律有哪些呢？
  答

  （一）提供與訂立合同有關(guān)的真實(shí)情況的責(zé)任這是中介**重要的責(zé)任。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù)，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 （二）故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況時(shí)要賠償如前所述，如果中介故意隱瞞了真實(shí)信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 （三）未完成全部委托事項(xiàng)不得要求委托人按成交價(jià)1%支付報(bào)酬如果居間協(xié)議中約定按成交價(jià)1%支付中介費(fèi)的，中介提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1、權(quán)籍調(diào)查：向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來(lái)源、現(xiàn)狀、有無(wú)抵押、有無(wú)權(quán)利限制等，做好書面記錄； 調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件；核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。 2、使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測(cè)或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等； 向物業(yè)管理單位查詢有無(wú)租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。 3、行情調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢買賣價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動(dòng)的影響等； 進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動(dòng)等。 4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境； 約定洽談時(shí)間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見(jiàn)證，如實(shí)告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。 5、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶：雙方當(dāng)事人過(guò)戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過(guò)戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成有哪些
  答

  您好，構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，勘查測(cè)繪費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，建筑成本，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅。其中建筑成本又包括料、工、費(fèi)三大塊：料，指的是原材料和輔助材料，如鋼筋、水泥、磚、石灰等；工，主要指的是建筑工人的工資和工資性支出；費(fèi)，包括融資的利息支出、原輔材料的運(yùn)費(fèi)、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。謝謝閱讀！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 構(gòu)成房地產(chǎn)的必要因素
  答

  構(gòu)成房地產(chǎn)的必要因素，主要有以下3點(diǎn)，要存在可以供于交換的房地產(chǎn)商品，也就是需要有實(shí)實(shí)在在的商品房存在，同時(shí)有著想要購(gòu)買房屋的購(gòu)買者，**重要的一點(diǎn)就是購(gòu)買的價(jià)格可以讓雙方達(dá)成相關(guān)的協(xié)議。這幾點(diǎn)在促成房地產(chǎn)存在上有著至關(guān)重要的意義，而隨著現(xiàn)在購(gòu)買房?jī)r(jià)的一路飆升，對(duì)比于其他2點(diǎn)要素，也會(huì)有著極大的影響，購(gòu)房者在對(duì)于用于交換的房地產(chǎn)商品來(lái)說(shuō)，也會(huì)要求質(zhì)量更好，配套的環(huán)境更佳。其實(shí)房地產(chǎn)對(duì)于老百姓的日常生活來(lái)說(shuō)，主要集中在購(gòu)買新房的過(guò)程當(dāng)中。選擇房屋一方面要考慮自身的經(jīng)濟(jì)情況，另一方面要考慮房屋所帶來(lái)的配套價(jià)值，比如說(shuō)是否存在學(xué)區(qū)房或者是交通便利。如果房屋所帶來(lái)的價(jià)值與房?jī)r(jià)相匹配，是否是剛需用房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都是一項(xiàng)合理的投資計(jì)劃。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)稅收入如何分配 房地產(chǎn)稅由什么構(gòu)成
  答

  房地產(chǎn)稅改革向前推進(jìn)之路雖歷經(jīng)坎坷，但步伐從未停歇。從權(quán)威渠道獲悉，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。 十二屆全國(guó)人大常委會(huì)已將房地產(chǎn)稅立法正式列入五年立法規(guī)劃，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)牽頭抓緊起草，財(cái)稅部門配合立法。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在向十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報(bào)告時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。 然而房地產(chǎn)稅的改革似乎并不順利。阻力之一是作為直接稅，房地產(chǎn)稅需要自然人納稅人直接繳納。阻力之二則是各界擔(dān)心開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)本已低迷的樓市帶來(lái)負(fù)面沖擊。 在目前的方案設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來(lái)在房地產(chǎn)稅開(kāi)征后有可能逐步進(jìn)行改革。專家稱，只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這一改革思路是“小改”，意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)。 專家表示，房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。 中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文表示，房地產(chǎn)稅稅率開(kāi)始不宜過(guò)高，規(guī)模不宜大，需要一個(gè)長(zhǎng)期培育的過(guò)程，改革應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)式的。 作為我國(guó)稅制改革的重要組成部分，房地產(chǎn)稅改革是我國(guó)增加直接稅、降低間接稅，調(diào)節(jié)稅制結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)。未來(lái)房地產(chǎn)稅將由地方稅務(wù)局征管，全部收入歸地方，成為地方稅源的重要補(bǔ)充。以后若開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將是地方政府一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入，也有利于化解土地財(cái)政難題。 改革之初，房地產(chǎn)稅將由房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而來(lái)。房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額。城鎮(zhèn)土地使用稅則是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征稅。 此外，專家建議，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有所區(qū)分。對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅，應(yīng)該在房地產(chǎn)稅法通過(guò)后，立即停止征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅。稅基要按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，且每幾年更新評(píng)估價(jià)值。所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都應(yīng)繳稅，不設(shè)免稅面積。不過(guò)，為了保持稅負(fù)基本穩(wěn)定，未來(lái)房地產(chǎn)稅的規(guī)模在現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的基礎(chǔ)上不宜增加過(guò)多。 而對(duì)個(gè)人住房征收的房地產(chǎn)稅，則將給予地方較大的自主權(quán)?！岸惵士赡苁歉?dòng)稅率，具體定多少、何時(shí)開(kāi)征可能由地方說(shuō)了算?！笔┱谋硎荆坝械? 地方認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具備征稅條件，征管條件也具備了，需要增加財(cái)政收入，就可以盡早開(kāi)征房地產(chǎn)稅；反之則可能暫時(shí)不開(kāi)征?！?