二手房買賣過程中怎樣查明有無共有人

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• 153****8239

  二手房買賣流程:
  
  一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。
  二、入市資格審批 賣方到房屋所在區(qū)縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質,以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。 第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明,如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易: 1.中央直屬機關的公房; 2.軍產、院(醫(yī)院)產、校(**)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的; 3.使用權的房屋; 4.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款的; 5.在農村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產權房產證的二手商品房; 6.已經被列入拆遷公告范圍的; 7.所有權共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有權有糾紛的; 9.已經抵押,并且未經抵押人書面同意的; 10.上市出售后會形成新的住房困難的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的; 12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的。
  
  三、評估及考察房源詳情 中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。
  
  四、簽協(xié)議 驗證核實房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險,以下條款必不可少: 1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法; 2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件; 4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用; 5.違約責任:明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等); 6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款; 7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
  
  五、居間中保提交房款 為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。
  
  六、過戶結算 買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對房產確認無誤后,協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協(xié)助辦理產權變更;如果買家需要貸款,由經紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。參考資料：**問答

  查看全文↓ 2014-04-12 10:07:07
• 142****4018

  看周邊的房源的價格。小戶型的房子比大戶型的，單價要稍高一點，因為總價低。如果已經比較便宜了，還兩三萬的往下還，就不太現(xiàn)實了。

  查看全文↓ 2014-04-12 09:37:12
• 137****0369

  1、 產權信息：到房屋所在地的房地產交易中心查詢。 查詢房產信息的步驟： 1）填寫查詢表，在想查詢的內容后面打勾。主要了解這些情況：權利人姓名、有無共有人、有無抵押、面積、建造年限等。 2）出示本人身份證 3）房產交易中心打印產權信息 4）交納查詢費并領取發(fā)票 、 租賃信息： 租賃信息：如果上家將房屋出租給別人，按規(guī)定應當?shù)椒康禺a交易中心進行租賃登記并按規(guī)定納稅，如果進行了租賃登記，上家在查產權信息時可以一并查到租賃的情況。不過，上家為了逃避稅收，減少麻煩，一般都不會到交易中心登記，那當然也就查不出來了。所以，阿寶在看房時千萬要弄清楚房子里住的到底是誰，是不是出租給別人了，如果出租給別人，一定要讓上家提供租賃合同，看看租賃合同的期限到什么時候。 注意：
  1、 上家的銀行抵押貸款必須先還清以后，房子才能過戶。
  2、 上家要先將戶口遷走，阿寶的戶口才能遷進去。
  3、 出售售后公房的，必須取得房屋內同住人的同意。
  4、 有租賃的，買賣不破租賃。即使下家買下了房子，承租人還是可以按原來的租賃合同繼續(xù)承租下去，這個關系要處理好。如果要下家立即入住，則要考慮這一點。當然，在有租賃的狀態(tài)下，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

  查看全文↓ 2014-04-11 14:13:19
• 138****0209

  很簡單,到房產所在的房產管理局查詢,是否設定了共有人(非配偶類)并確認當時購房合同的初始登記日,,然后查詢賣方結婚證結婚登記時間,由此可以確定該房產是否有共有人;
  有離婚情況的,應提交當時購房合同初始登記日至再婚期間的婚姻狀況證明,也可以說,在房產購買以后結婚的,也應該提供上述證明;

  查看全文↓ 2014-04-11 12:21:13
• 134****0521

  上房管局查檔 一般產證會注明是否有共有權人 這個中介方會全程辦理 房產是大事 謹慎為上

  查看全文↓ 2014-04-10 22:23:51
• 133****4581

  二手房要查明的話，建議您先到交易中心先拉個房屋產調就會知道了！@

  查看全文↓ 2014-04-10 14:50:54
• 132****7716

  二手房買賣過程中，一般要做以下四步工作：首先，核查賣方信息，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。其他證件是指：出租房產，主要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的書面協(xié)議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權的書面協(xié)議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。第二步：仔細查看產權證，有過抵押的房子在房產證上會有體現(xiàn)，會注明抵押的情況，所以看房產證也是看該房有沒有設定抵押的方法之一。第三步：到房管部門查驗所購房產。查驗內容：
  1、房主姓名。
  2、檔案文號，即該宗交易的文件編號。
  3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期。
  4、成交價格。
  5、其他內容，如房屋平面圖等。第四步：查驗房屋有無債務負擔。該房屋在經營過程中發(fā)生的債務和責任，必須查驗有關的證明文件。包括抵押貸款的合同、租約等，還應了解貸款額度和償還額度、利息和租金的金額。另外，購房者還要了解房屋是否被法院查封等。

  查看全文↓ 2014-04-09 18:42:46
• 146****8138

  你去房產交易中心拉個產權人信息就知道啦

  查看全文↓ 2014-04-09 16:48:23
• 133****1467

  去房管交易中心

  查看全文↓ 2014-04-09 16:14:18
• 141****9587

  去房管交易中心查

  查看全文↓ 2014-04-09 16:14:06
• 132****7550

  去房產局可以查到有記錄的共有人; 但象配偶這種沒有共有權證的屬于隱型共有權人,你可以讓他們到公證處去公證單身還是有配偶別的都不可以作數(shù),如果公證沒有但將來冒出來一個全部由他自己負責.還有房主去世繼承人不明的情況等一樣處理

  查看全文↓ 2014-04-09 15:55:22

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• 問 有關二手房買賣過程中的問題
  答

  看周邊的房源的價格。小戶型的房子比大戶型的，單價要稍高一點，因為總價低。如果已經比較便宜了，還兩三萬的往下還，就不太現(xiàn)實了。

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• 問 請問二手房買賣過程中，將會產生哪些費用？
  答

  二手房買賣過程中，除了房款外將會產生的費用：中介費一般為買賣雙方各1%，看房費每次10元。測繪費有土地證的，測繪時不需交費;沒有土地證的，需交13元測繪費評估費持證房屋(私房)的評估費光過戶為5‰，如需貸款為7‰;已購公房光過戶不需評估，如需貸款評估費用為2‰交易費用契稅：普通住房1.5%，高檔住房3%。已購公房除按1.5%交稅外，還應按實際購買價和評估價差額的1%交納土地收益金。登記費：每套80元印花稅：5元，買賣雙方均需繳納手續(xù)費：3元/平方米，買賣雙方均需繳納。營業(yè)稅：個人購買并居住不足一年，按銷售價減去購入原價后的差額的3%繳納，由賣方繳納。貸款費用貸款保險：按貸款額的萬分之六×交保險系數(shù)收取，躉交保費系數(shù)根據(jù)保險期限的長短而變化。押費：貸款額×1.4%。記費：80元 印花稅：5元。

• 問 二手房買賣過程中有哪些稅？
  答

  個人轉讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。

• 問 二手房買賣過程中的陰陽合同是指什么？
  答

  交易雙方為逃避支付交易稅費而約定高價交易低價過戶簽訂的一陰一陽兩份合同，實際交易的合同為陰合同，過戶簽訂的《**市二手房買賣合同》為陽合同

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• 問 在二手房買賣過程中，我需要注意哪些事項？
  答

  核實產權、檢查質量、了解稅費、簽合同。

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