在購(gòu)買開(kāi)發(fā)商的商品房之前，需要留意哪些注意事項(xiàng)？

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• 155****7267

  一、注意接收入住通知書(shū).
  這是收房的第一步，
  要注意期限。
  一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。
  二、書(shū)面審查交付的文件是否符合交付條件
  接到收房通知，就可以開(kāi)始收房了，在開(kāi)發(fā)商交付房屋鑰匙同時(shí)，您應(yīng)該要求其提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，也就是我們通常說(shuō)的兩書(shū)，另外還應(yīng)該有《建
  筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)》等相應(yīng)文件，如果雙方在合同中有約定其他的
  房屋交付條件，也應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商按合同約定提供。
  三、檢驗(yàn)房屋狀況
  實(shí)地收房，要認(rèn)真查驗(yàn)房屋的實(shí)際功能和細(xì)節(jié)。一般是讓開(kāi)發(fā)商或物業(yè)的人帶您查看房屋實(shí)際狀況驗(yàn)收。收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：先驗(yàn)后收。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從房屋本身的質(zhì)量，景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定，裝修質(zhì)量入手。
  四、房屋有質(zhì)量問(wèn)題要考慮是收還是不收
  如果在收房的過(guò)程中您發(fā)現(xiàn)房屋有什么質(zhì)量問(wèn)題，首先要決定的是這房是收還是不收,一般情況下，如果質(zhì)量問(wèn)題不嚴(yán)重或不是很多，基本不影響使用，您可以先簽字辦理收房手續(xù)，但是對(duì)于存在的問(wèn)題要開(kāi)列清單，要求開(kāi)發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)修理。注意在開(kāi)發(fā)商提供的驗(yàn)收交接手續(xù)上，要一項(xiàng)一項(xiàng)地核實(shí)，沒(méi)有問(wèn)題的當(dāng)然可以確認(rèn)，有問(wèn)題的要明確提出，有些暫時(shí)不能確認(rèn)的就標(biāo)明無(wú)法核實(shí)、暫時(shí)不能確認(rèn)等。

  查看全文↓ 2014-04-12 10:38:39
• 152****6520

  注意事項(xiàng)太多,先給你幾項(xiàng),有問(wèn)題歡迎隨時(shí)提問(wèn)。請(qǐng)看以下基本內(nèi)容。
  1、《選房應(yīng)考慮的主要因素》
  (1)要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。 具體而言主要是指:
  ①城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。
  ②交通便捷。使用常用的交通工具,從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。
  ③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全,一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。
  ④生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),能滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求。
  (2)要看住宅環(huán)境。 住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來(lái)說(shuō),是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度,空氣清新?tīng)顩r,有無(wú)早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末娛樂(lè)的場(chǎng)所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況等。
  (3)看住宅的健康與安全性。 要求住宅的健康程度高,能滿足生理需要和社會(huì)需求,能防止事故,遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。
  (4)看開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。
  (5)看房屋的品質(zhì)狀況。 主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素等。
  (6)看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等。 總之,對(duì)所購(gòu)的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查,根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時(shí)間也需要巧妙合理的安排。如,白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商資信;晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成;雨天去便于了解房屋有無(wú)漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況;假日去便于工作于體驗(yàn)購(gòu)物、交通的便利度。另外,還要注意的是,在看房時(shí),不要受銷售人員介紹的影響,要多比較、仔細(xì)看,以免后悔。若由中介公司代售,須把單價(jià)、總價(jià)、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板,絕不能草率行事。
  2、如何選擇開(kāi)發(fā)商。
  (1)搞清開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。 國(guó)家對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的專營(yíng)企業(yè),明確要按規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象,從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級(jí),但必須有項(xiàng)目一次性《資質(zhì)證書(shū)》。對(duì)不具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷售的房屋,不能作為商品房來(lái)交易。因此,百姓選房時(shí),應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示《資質(zhì)證書(shū)》?？疾臁顿Y質(zhì)證書(shū)》時(shí)要鑒別:
  ①項(xiàng)目型公司。若《資質(zhì)證書(shū)》標(biāo)明開(kāi)發(fā)商只具有對(duì)某一特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格,并標(biāo)明開(kāi)發(fā)期限,對(duì)此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司,在開(kāi)發(fā)銷售完畢一段時(shí)間后往往就不存在了,購(gòu)房者在以后使用過(guò)程中,若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問(wèn)題,往往找不到投訴對(duì)象,引起不必要的糾紛。
  ②《資質(zhì)證書(shū)》上標(biāo)明 的等級(jí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級(jí)。資質(zhì)的高低表明了開(kāi)發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房,在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。
  ③《資質(zhì)證書(shū)》的合法性和時(shí)效性?！顿Y質(zhì)證書(shū)》一般情況下每年審核一次,購(gòu)房者應(yīng)留意開(kāi)發(fā)商是否以舊充新。
  (2)了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的**關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商自有資金充足,一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行,避免工期延誤等狀況的發(fā)生。 從以下幾方面,可以了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力:
  ①市場(chǎng)占有率。了解開(kāi)發(fā)商所主持的項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量和開(kāi)工量。同期開(kāi)工項(xiàng)目較多的開(kāi)發(fā)商,一般來(lái)講具有一定的實(shí)力。沒(méi)有金剛鉆,誰(shuí)敢攬瓷器活?但是已知革開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力并不雄厚,卻主持了過(guò)多的項(xiàng)目,就要慎重考慮。
  ②工程工期和進(jìn)度情況。建設(shè)工期過(guò)長(zhǎng)是開(kāi)發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。
  ③銀行貸款的發(fā)放情況。中國(guó)人民銀行“121”決議的出臺(tái),對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金量有一定的限制,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行了更嚴(yán)格的審核。
  ④上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)年報(bào)、股票匯走勢(shì)等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實(shí)的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。
  (3)了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù) 信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本,隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近,尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象,打造品牌。如果開(kāi)發(fā)商將每一個(gè)項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵,那么他們對(duì)信譽(yù)的重視程度就高,選擇這樣的開(kāi)發(fā)商,出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問(wèn)題,獲得妥善解決的可能性也比較大。 從以下幾方面,可以了解到開(kāi)發(fā)商的信譽(yù):
  ①“翻舊賬”。從開(kāi)發(fā)商以往的作品當(dāng)中,可以容易地看出其對(duì)信譽(yù)的重視度。樓盤是否都能按時(shí)交工?樓盤品質(zhì)如何?樓盤是否發(fā)生過(guò)嚴(yán)重的糾紛?都是需要你認(rèn)真了解的情況。
  ②登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中,你會(huì)了解到已經(jīng)購(gòu)買了你選擇的樓盤的購(gòu)房人對(duì)樓盤及開(kāi)發(fā)商的種種評(píng)價(jià)。
  (4)考察銷售的資質(zhì)。 商品房的銷售分為開(kāi)發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價(jià)1%-3%的擁金,所以在以下幾種情況下,開(kāi)發(fā)商愿意自行銷售:
  ①大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有自己專門的營(yíng)銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò);
  ②房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲,市場(chǎng)供應(yīng)短缺,所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目受到使用者和投資人士的歡迎;
  ③開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已較為明確的,甚至是固定的銷售對(duì)象。 如果是開(kāi)發(fā)商所屬的營(yíng)銷部門售房,則要查實(shí)其能否及時(shí)提供購(gòu)房者所需資料,并要查看其與開(kāi)發(fā)商的從屬關(guān)系。 對(duì)于各物業(yè)代理,則要查看其是否有開(kāi)發(fā)商的委托代理書(shū),是合代理還是獨(dú)家代理?代理權(quán)限、時(shí)間期限等有哪些規(guī)定?審查這些資格文件的目的,是要弄清開(kāi)發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權(quán)利,哪些問(wèn)題仍由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé),代理商是否有合法售房的權(quán)利,開(kāi)發(fā)商是否認(rèn)可物業(yè)代理的銷售行為,并是否承擔(dān)物業(yè)代理相應(yīng)的責(zé)任。 物業(yè)代理有全權(quán)代理和一般代理的區(qū)別。全權(quán)代理是開(kāi)發(fā)商只委托一家代理,并要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任;一般代理是開(kāi)發(fā)商委托一定或幾家代理,但不一定要求代理方對(duì)委托事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任。在涉及商品房定價(jià)、房號(hào)選擇、簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或《商品房購(gòu)銷合同》等重要問(wèn)題時(shí),如由物業(yè)代理代辦,購(gòu)房者一定要核實(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)代理的授權(quán)委手書(shū),以及約定物業(yè)代理能承擔(dān)和應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)責(zé)任。
  3、如何識(shí)別“假熱銷”
  (1)認(rèn)購(gòu)時(shí)間看長(zhǎng)短。 大部分樓盤上市之前都有一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu),是指期房項(xiàng)目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下,先行對(duì)樓盤進(jìn)行購(gòu)買資格的認(rèn)證,這種認(rèn)證的方式同經(jīng)濟(jì)適用住房的“倒號(hào)”類似,雖然曾被主管機(jī)關(guān)明令禁止,但至今仍十分流行。 從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間長(zhǎng)短和認(rèn)購(gòu)期所結(jié)識(shí)的客戶之間的信息交流進(jìn)行判斷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短,造“假熱銷”的可能越大。從2004年各地市場(chǎng)的情況來(lái)看,上市樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間有逐漸縮短之熱,三天、兩天,個(gè)別項(xiàng)目甚至只有一天。如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部認(rèn)購(gòu),就會(huì)有相對(duì)較多數(shù)量的客戶積累。這種情況下,想買房的人可以通過(guò)搜弧焦點(diǎn)網(wǎng)的網(wǎng)上“社區(qū)準(zhǔn)業(yè)主論壇”了解項(xiàng)目的詳細(xì)情況,特別是其他準(zhǔn)客戶對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)反映,從中即可了解到大部分買家對(duì)該樓盤的舉程度。 對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間較短的樓盤來(lái)說(shuō),判斷是否熱銷是門很深的學(xué)問(wèn),市場(chǎng)上經(jīng)?？梢钥吹?內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短的樓盤,排隊(duì)的人越多,樓盤好像更熱銷。這其中多數(shù)有詐。除非性價(jià)比極突出,或位置的獨(dú)特性極具吸引力,否則排隊(duì)者中一定有相當(dāng)部分是“托兒”。
  (2)莫中“雇托炒房”計(jì)。 “雇托炒樓”現(xiàn)象絕非偶然。從早期外銷房,到之后的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤,炒房已是再普遍不過(guò)的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是銷售階段,先期給予“托兒”們認(rèn)購(gòu)權(quán),而后迫使真正的買房人花更高的價(jià)錢從“托兒”的手中買回認(rèn)購(gòu)權(quán)或房屋,而價(jià)格高出的部分將由開(kāi)發(fā)商和托兒們按照一定的比例進(jìn)行分成。 實(shí)質(zhì)上,“雇托炒樓”同樣是營(yíng)造稀缺房源現(xiàn)象的一種手段,只不過(guò)其目的不僅在于營(yíng)造一個(gè)熱銷的假象,更要制造出“樓盤遭到搶購(gòu)”的書(shū)面,這不僅有利于開(kāi)發(fā)商獲得更高的利潤(rùn),而且還會(huì)給買房人造成相當(dāng)程度的心理壓力,使其作出非理性的判斷和購(gòu)買決策,從而使開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)你來(lái)得很早,而“房號(hào)”定是這樣的:售樓人員會(huì)告訴你,你想的戶型或者朝向的房子已經(jīng)被別人認(rèn)購(gòu)了,不過(guò)如果你真的想要的話,還有商量的余地,當(dāng)然一定是要付出更高的價(jià)格。遇到這種情況,一定要冷靜,建議你千萬(wàn)不要草率作出決斷。

  查看全文↓ 2014-04-11 10:28:04
• 146****8388

  二手房主要有：水.電.管道煤氣.有線電視.管理費(fèi)！而且**好檢查下門窗，根據(jù)家私清單查收家私電器！
  一手房須注意：管道煤氣.水.電，建筑方面主要是墻體！

  查看全文↓ 2014-04-11 09:57:28
• 147****7120

  一、核算家庭收入
  1.對(duì)選購(gòu)次新房的年輕人士來(lái)說(shuō),購(gòu)房前需要做好所有的支出預(yù)算,除用作交付首期的樓款外,還需預(yù)留房屋維修基金等費(fèi)用,如需要馬上入住,裝修房子、置辦家具等也是一筆不少的費(fèi)用。
  2.購(gòu)買二手房時(shí),買房人要約定清楚賣房人對(duì)所出賣房屋的保修義務(wù)和出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題時(shí)購(gòu)房人的退房權(quán)利及賣房人相應(yīng)的賠償責(zé)任。同時(shí),買房不能忽視對(duì)二手房的房屋質(zhì)量檢查:要檢查墻體是否平整,是否有滲水、滲漏現(xiàn)象或是否有裂縫。
  3.對(duì)于一些買房的關(guān)鍵性問(wèn)題也要弄清楚,如交易流程、房屋產(chǎn)權(quán)、交易稅費(fèi)等,需要看清合同規(guī)定的各項(xiàng)條款才能簽字,而在交樓環(huán)節(jié)上的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也要多加留意,注意水、電、煤氣、有線電視等相關(guān)費(fèi)用。
  4.由于電話、煤氣過(guò)戶等手續(xù)和需準(zhǔn)備的相應(yīng)資料較為繁瑣,因此,買賣雙方還可以填寫委托書(shū),要求房地產(chǎn)中介公司代為辦理相關(guān)手續(xù)。
  二、確定購(gòu)房目標(biāo)決定買房,實(shí)在是一件高興的事情。但是,從下定了決心到買著了滿意的住房,可不是一件容易的過(guò)程。畢竟,對(duì)任何人來(lái)講,購(gòu)買住房,都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄,而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。那么,買房時(shí)都要注意哪些事呢?怎么在目前廈門眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中挑選到適合自己的房子呢?買房的第一步:明確購(gòu)房目的——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己:為什么要買房?——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己:到底需要什么樣的房子?買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房?一定是有一筆資金的支持,才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額,決定了您在買房中的一切重要行為。20萬(wàn)元、50萬(wàn)元,還是80萬(wàn)元、上百萬(wàn)元,甚至更多,這些資金的不同準(zhǔn)備,直接影響著您想購(gòu)買物業(yè)的品質(zhì)。更重要的是,在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,如何防范欺詐,讓買房真正成為一件高興的事呢?房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大,購(gòu)買它應(yīng)該是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)體購(gòu)房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù),個(gè)人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式,法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范,相對(duì)來(lái)講,個(gè)人買房比較輕松。但是,現(xiàn)階段我們的個(gè)人購(gòu)房行為還做不到這么輕松,因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè),老百姓自己購(gòu)買住房也是近幾年才開(kāi)始的新鮮事,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)體購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人,因而,每個(gè)購(gòu)房者都要自己學(xué)點(diǎn)買房常識(shí)。
  三、到售樓處看什么當(dāng)您選定中意的樓盤,來(lái)到售樓處,面對(duì)熱情似火的銷售員時(shí),務(wù)必要保持冷靜的頭腦。這些銷售員都經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),具備一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),而且深諳揚(yáng)長(zhǎng)避短之道,自己樓盤的缺陷和不足往往一筆帶過(guò),因此您在與銷售員交流是務(wù)必小心謹(jǐn)慎,同時(shí),以下我們列出的問(wèn)題您務(wù)必要求銷售員給與明確答復(fù)。提醒:銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù),一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn),相關(guān)問(wèn)題您可參考購(gòu)房全攻略之合同簽訂篇。
  一、銷售方式 您應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售(二者主要差別在于:建筑面積包含公攤面積,而套內(nèi)建筑面積不包含)。同時(shí),按照北京市房地要求,凡是在2003年11月1日后取得銷售( 預(yù)售)許可證的項(xiàng)目必須按套內(nèi)面積銷售。
  二、具體價(jià)格 您在樓書(shū)上往往看到樓盤“均價(jià)”這個(gè)詞,顧名思義均價(jià)當(dāng)然是這個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格,但您會(huì)發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價(jià)”會(huì)有很大差距,一般來(lái)說(shuō),多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層;高層塔樓在6層%7E8層,戶型位置多為東、西向;一層二戶的多層樓盤單位面積**高價(jià)與均價(jià)相差5%%7E8%,塔樓是在15%%7E20%之間。
  三、入住時(shí)間 是否能按時(shí)入住,入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。
  四、入住條件 入住時(shí)水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用,是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用,以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報(bào)箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。
  五、車位 小區(qū)總車位數(shù),車位為地上還是地下,是否能保證每戶一個(gè)車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是否可售。
  四、驗(yàn)看五證二書(shū)購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”,這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“五證”中**重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤,購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 “兩書(shū)”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定,并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
  五、銷售過(guò)招 多聽(tīng)多看到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽(tīng)售樓人員的介紹,不要打斷對(duì)方的介紹并馬上進(jìn)行洽談;另外多看模型、樣板房、說(shuō)明書(shū),充分了解產(chǎn)品。沉默是金購(gòu)房者在洽談時(shí)要盡量保持沉默,讓售樓人員多講話、多介紹,而不將自己的底牌過(guò)早亮出,這樣可以始終處于比較有利的位置。 敢于說(shuō)“不”優(yōu)秀的銷售人員往往會(huì)提出選擇性的問(wèn)題來(lái)讓購(gòu)房者回答,而往往任何一種回答對(duì)你都不是很有利,因此購(gòu)房者要學(xué)會(huì)說(shuō)“不”。
  六、實(shí)地考察 購(gòu)房者應(yīng)進(jìn)行以下一系列考察:
  1、配套設(shè)施的考察住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮?、道?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等,合理安排,一次建成。
  (1)基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)范要求
  (2)居住區(qū)功能的綜合性
  (3)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的配套
  (4)現(xiàn)場(chǎng)看樓宇環(huán)境
  2、社區(qū)環(huán)境的考察環(huán)境越來(lái)越成為一個(gè)時(shí)髦的字眼,所有的項(xiàng)目無(wú)不在宣稱自己的環(huán)境適合于居住。其實(shí),一個(gè)小區(qū)或一套房子的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面:周邊地理環(huán)境(地段)和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。
  (1)住在城里方便但不安靜
  (2)郊區(qū)住宅適合休閑
  (3)城郊結(jié)合部**潛力可觀
  (4)謹(jǐn)慎選擇社區(qū)周邊小環(huán)境
  (5)考察小區(qū)環(huán)境主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù):容積率、綠化率、樓間距,居住密度
  3、小區(qū)環(huán)境綠化的考察根據(jù)有關(guān)規(guī)定,小區(qū)環(huán)境綠化有以下標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)房者應(yīng)基于下列標(biāo)準(zhǔn)考察:
  (1)小區(qū)要封閉管理,保證小區(qū)綠化環(huán)境是為小區(qū)居民服務(wù)的,增進(jìn)居民的領(lǐng)域感,保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。
  (2)要有足夠的綠化面積
  (3)綠地應(yīng)接近居民住宅,以利觀賞使用
  (4)綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場(chǎng)地,并布置座椅、鋪裝地石等設(shè)施,以滿足居民休息、散布、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。
  4、物業(yè)管理的考察
  (1)購(gòu)房者應(yīng)了解未來(lái)的物業(yè)管理公司
  (2)購(gòu)房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后將提供哪些服務(wù),服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么
  (3)購(gòu)房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度
  (4)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題
  5、采光條件的考察
  6、對(duì)開(kāi)發(fā)商的考察
  (1)背景調(diào)查購(gòu)房者在決定選擇某個(gè)住房后,可以到有關(guān)房地產(chǎn)管理部門去作一番調(diào)查和咨詢。
  (2)現(xiàn)場(chǎng)考察為了能夠徹底了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的情況,還可到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)的居住區(qū)去進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察
  (3)態(tài)度分析購(gòu)房者可以對(duì)購(gòu)房過(guò)程種所受的禮遇態(tài)度進(jìn)行自我分析,以此來(lái)衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)劣。
  七、選擇戶型 目前影響消費(fèi)者購(gòu)房的一個(gè)很重要的因素是房型, 什么是好房型?參考上述知識(shí)你不妨根據(jù)下面的一些原則自己判斷一般的好房型講求住宅內(nèi)部使用功能區(qū)分明確,公共活動(dòng)區(qū)、私密休息區(qū)、輔助區(qū)之間都有較明顯的劃分,各自有專門的使用功能;動(dòng)靜有別。公共活動(dòng)區(qū):供起居交流用,如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。私密休息區(qū):供處理私人事務(wù)、睡眠休息用,如臥室、書(shū)房、保姆房等。輔助區(qū):對(duì)以上兩部分區(qū)域功能起輔助作用,如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等。評(píng)價(jià)房型時(shí),可考慮以下幾個(gè)方面:
  1.活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開(kāi),休息區(qū)相對(duì)集中。
  2.盡量減少在活動(dòng)區(qū)內(nèi)墻上開(kāi)門;使完整墻面更多。
  3. 相互聯(lián)系方便。
  4.房屋位置合理,進(jìn)門有小門廳過(guò)渡。
  5.廳**好朝南向或景觀向。
  6.廳平面避免不可利用的銳角室向。
  7.大廳與分戶門之內(nèi)室設(shè)門斗過(guò)渡性空間。
  8. 在廳內(nèi)墻上忌到處開(kāi)門妨礙廳的使用,忌門與門相對(duì)開(kāi)。
  9.廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風(fēng),無(wú)暗房。
  10.居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯。
  11.廚房間外**好能配以陽(yáng)臺(tái),既可通風(fēng),又可彌補(bǔ)廚房使用面積和臨時(shí)使用功能的不足。
  12.食寢分離、居寢分離。
  13.入口處**好有玄關(guān)。
  14.餐廳與起居室空間上相互貫通;形成自然通風(fēng)。
  15.衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn),更不要穿越客廳。 **好不要暗房,尤其是公共衛(wèi)生間。
  八、認(rèn)購(gòu)
  九、交定金
  十、簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)

  查看全文↓ 2014-04-10 18:34:53
• 141****5003

  一手房的話,要檢查好管道煤氣\水電\和建筑質(zhì)量
  二手房的話,沒(méi)有裝修上面都要檢查,有裝修的要按之前簽的家私清單驗(yàn)收,特別要留意煤氣\水電\管理費(fèi)有沒(méi)有拖欠的,有線電視也要結(jié)算,帶車位的也要過(guò)戶

  查看全文↓ 2014-04-10 09:24:23
• 142****4297

  再您看好房屋的前提下 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) 注意樓盤的五證是否齊全 建議你**好能找到買晚該樓盤的業(yè)主 打聽(tīng)一些不為人知的秘密 有的時(shí)候售樓員是不會(huì)說(shuō)的

  查看全文↓ 2014-04-10 09:16:49
• 148****0313

  地段 其他不用考慮

  查看全文↓ 2014-04-09 17:03:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)有哪些，需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  注意事項(xiàng)一：謹(jǐn)防面積縮水。注意事項(xiàng)二：謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中**好約定“出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開(kāi)發(fā)商代繳稅費(fèi)，**好約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開(kāi)發(fā)商挪用資金。注意事項(xiàng)三：預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)。注意事項(xiàng)四：不要誤將開(kāi)發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。注意事項(xiàng)五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買賣合同示范文本第十一條,在交接商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，簽署房屋交接單。根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù)，如果交鑰匙后開(kāi)發(fā)商仍未完整提交約定的兩書(shū)或證明文件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。注意事項(xiàng)六：明確會(huì)所、車庫(kù)、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購(gòu)房人**好在合同中明確約定該商品房附屬的車庫(kù)、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，是否可以辦理相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。注意事項(xiàng)七：注意商品房的交付條件。購(gòu)房人簽訂合同時(shí)一般選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為房屋交付條件。驗(yàn)收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格不等同于竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收備案要求更為嚴(yán)格，五家單位聯(lián)合驗(yàn)收合格僅是申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案的條件之一，此外，開(kāi)發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的許可文件以及其他資料。律師提醒購(gòu)房人**好在合同中約定取得商品房竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交付條件之一。注意事項(xiàng)八：明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件的日期，并規(guī)定違約責(zé)任。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 在購(gòu)買商品房時(shí)要注意開(kāi)發(fā)商常用的哪些圈套？
  答

  一、“捂盤”惜售。新樓剛開(kāi)盤時(shí)，有一些開(kāi)發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來(lái)銷售，好位置的房子反而被保留下來(lái)，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。    二、“樣板房”花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺(jué)誤差來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購(gòu)房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。    三、不要輕易交付定金。要在**終確定購(gòu)買并簽訂購(gòu)房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開(kāi)發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。    四、不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國(guó)法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。    五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩，盡管房?jī)r(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開(kāi)發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。    六、注意按揭貸款。一些開(kāi)發(fā)商為了解決資金不足問(wèn)題，在樓盤剛開(kāi)始銷售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長(zhǎng)時(shí)間辦不下來(lái)。    七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量，而并非是使用面積與開(kāi)發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡(jiǎn)單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此，消費(fèi)者要高度警惕，必要時(shí)，應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。    此外，當(dāng)購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向人民法院提起訴訟。

• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  ①鑒別商品房廣告的真?zhèn)我哂斜鎰e廣告真?zhèn)蔚哪芰ΑＦ浯涡麄鲝V告和開(kāi)發(fā)商的口頭承諾都應(yīng)寫進(jìn)購(gòu)房合同中，避免日后開(kāi)發(fā)商反悔。②了解所購(gòu)房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格如所購(gòu)房屋屬于期房，那么在購(gòu)房時(shí)要注意該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合同。③注意房屋面積在購(gòu)房前要注意公攤面積占建筑面積多少。④開(kāi)發(fā)商手續(xù)是否齊全因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手續(xù)不全的話，在日后的交易中會(huì)受阻，這對(duì)買房者來(lái)說(shuō)就沒(méi)有保障。⑤要注意購(gòu)房合同中的各項(xiàng)條例。

• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  買房主要注重硬件、軟件兩個(gè)方面：1、硬件就是房物本身質(zhì)量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗(yàn)收合格證）、外觀質(zhì)量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛(wèi)生間、廚房是否有漏水、門窗安裝是否牢固、等）。配套設(shè)施是否完善：除了小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施、體育設(shè)施外，還應(yīng)該注意周邊的配套設(shè)施比如醫(yī)療設(shè)施（如大型診所、醫(yī)院）、生活服務(wù)設(shè)施（比如大中型超市、學(xué)校方便小孩上學(xué)、銀行）、交通是否方便（比如有沒(méi)有公交站臺(tái)）。2、軟件：看房屋驗(yàn)收合格證、有沒(méi)有備案、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和社會(huì)信任度，合同是否對(duì)自己有利。

• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)：1、檢查開(kāi)發(fā)商是否擁有商品房預(yù)售許可證。通常情況下開(kāi)發(fā)商獲得商品房預(yù)售許可證，也就意味著他們擁有了土地使用證、建設(shè)許可證等其余四證，這是購(gòu)買房屋之后是否能夠辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵要素之一。2、簽合同的時(shí)候使用標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同。在寫合同內(nèi)容的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)按照文本中所列的條款逐條逐項(xiàng)填寫。3、注意合同中的權(quán)利和義務(wù)是否對(duì)等。如果權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，那么一定要及時(shí)的提出意見(jiàn)，不能草率行事。4、面積確認(rèn)以及面積差異處理。應(yīng)當(dāng)對(duì)于面積差異有詳細(xì)的約定，這樣才能避免上當(dāng)?shù)膯?wèn)題。5、使用規(guī)范的付款方式。在合同中對(duì)于付款的數(shù)額以及方式等多個(gè)方面作出約定。6、檢查交房日期是否確定。開(kāi)發(fā)商資金不足，延期交房是比較常見(jiàn)的事情，應(yīng)當(dāng)規(guī)范性的寫清楚交房的具體年月日，并且要注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房，需要承擔(dān)的違約責(zé)任。7、審查合同。盡可能找律師或者是行家，對(duì)于合同文本進(jìn)行審查，避免不必要的損失。