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通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價(jià)款及支付方式商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種?？們r(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。商品房買賣合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式：第一，以所購(gòu)商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。
全部2個(gè)回答>商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
143****2221 | 2014-04-10 12:16:17
已有10個(gè)回答
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153****7528
1、認(rèn)購(gòu)書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,交納認(rèn)購(gòu)款。開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。
查看全文↓ 2014-04-13 12:07:03
2、補(bǔ)充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此,購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來,找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購(gòu)房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求,那么,購(gòu)房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假?gòu)V告行為,購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假?gòu)V告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。
4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí),開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房,因此購(gòu)房人無權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。
5、質(zhì)量問題。 有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購(gòu)房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。 -
156****8895
交付時(shí)間，違約責(zé)任，是否有贈(zèng)送項(xiàng)目
查看全文↓ 2014-04-13 10:27:46 -
136****1542
注意交房時(shí)間 違約責(zé)任 一般沒什么事 買的不如賣的精
查看全文↓ 2014-04-12 19:04:51 -
144****6876
您好，我是**網(wǎng)編輯林清，很高興為您解答。
查看全文↓ 2014-04-12 13:58:14
《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：
（1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
（2）明確注明房屋面積
所購(gòu)面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
（3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
（4）明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間
合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
（5）明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
（6）認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致
注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積；所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。
（7）約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任
合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。
（8）仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容
如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶來不必要的?jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。 -
151****8010
您好,購(gòu)房合同主要注意還是房子的簽字部分,價(jià)格、過戶時(shí)間、備注條款,總得來說反正要蓋章的地方都必須注意哈。
查看全文↓ 2014-04-12 13:57:17 -
157****1142
主要是防止一些糾紛問題
查看全文↓ 2014-04-11 10:33:01 -
148****1768
在簽訂合同時(shí)，需理解兩個(gè)概念：現(xiàn)房和預(yù)售商品房?，F(xiàn)房指已經(jīng)具有房屋權(quán)屬證書的商品房，通常指房屋已經(jīng)竣工并經(jīng)國(guó)家有關(guān)職能部門驗(yàn)收合格且已辦理完大產(chǎn)權(quán)證書的商品房，并不是我們?nèi)粘Ｖ兴斫獾?，看得見、摸得著的房子就是現(xiàn)房。這個(gè)概念在商品房買賣實(shí)踐中常常被混淆。預(yù)售商品房指依據(jù)法律規(guī)定具備商品房預(yù)先銷售條件的、沒有辦理房屋權(quán)屬證書的商品房，也就是通常所說的期房。具備什么條件的商品房才能進(jìn)行預(yù)售，法律有明確而嚴(yán)格的規(guī)定。綜上，對(duì)于購(gòu)房者來說，辨別是現(xiàn)房還是預(yù)售商品房的簡(jiǎn)單辦法是，依據(jù)《商品房預(yù)售＼銷售許可證》上登記核準(zhǔn)的記載內(nèi)容來確定，例如，銷售許可證記載著現(xiàn)房銷售，那么此條就應(yīng)選擇現(xiàn)房，在現(xiàn)房上劃√。
查看全文↓ 2014-04-11 10:27:09
《商品房買賣合同》第二條，是關(guān)于該商品房銷售合法依據(jù)的記載，購(gòu)房者不僅有權(quán)利要求售房者如實(shí)填寫，同時(shí)還要認(rèn)真審查《商品房預(yù)售＼銷售許可證》原件，核對(duì)清楚。 -
136****0907
需要用手工填寫的內(nèi)容都要慎重。
查看全文↓ 2014-04-11 10:18:14 -
147****8627
商品房買賣合同注意事項(xiàng)簽訂前要注意申請(qǐng)樓盤情況購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，要認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明(或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》)和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。
查看全文↓ 2014-04-10 21:11:29
審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查***銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和***銷售合同或委托銷售證明。
購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)擁有知情權(quán)對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意)。
簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。 -
158****9068
關(guān)鍵是面積 樓層 以及供暖方式
查看全文↓ 2014-04-10 12:25:22
相關(guān)問題
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商品房買賣是一種法律行為，所以在買賣過程中一定要簽訂商品房買賣合同。那商品房買賣合同的特征是什么呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家進(jìn)行詳細(xì)介紹。 商品房買賣合同的特征： 商品房買賣合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征： 1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。 2、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國(guó)《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 3、行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對(duì)較為嚴(yán)格。如國(guó)家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購(gòu)政策等。 商品房買賣合同相關(guān)知識(shí)： 商品房買賣合同定義： 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
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合同編號(hào)：_________ 甲方（賣方）：_________ 注冊(cè)地址：_________ 郵編$：_________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________ 資質(zhì)證書號(hào)碼：_________ 法定代表人：_________ 聯(lián)系電話：_________ 委托代理人：_________ 聯(lián)系電話：_________ 委托代理機(jī)構(gòu)：_________ 資質(zhì)證書號(hào)碼：_________ 注冊(cè)地址：_________ 郵編：_________ 法定代表人：_________ 聯(lián)系電話：_________ 乙方（買方）：_________ 【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼】：_________ 國(guó)籍：_________ 通訊地址：_________ 郵編：_________ 聯(lián)系電話：_________ 【委托代理人】【法定代理人】：_________ 國(guó)籍：_________ 地址：_________ 郵編：_________ 聯(lián)系電話：_________ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房訂立本合同： 第一條 本商品房土地使用權(quán)狀況及項(xiàng)目名稱。 本商品房項(xiàng)目的土地使用權(quán)為【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》，證書號(hào)為_________該地塊土地面積為_________，規(guī)劃用途為_________，土地使用年限至_________年_________月_________日止（其中住宅用地使用年限為_________年，非住宅用地使用年限為_________年）。本商品房項(xiàng)目【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_________，施工許可證號(hào)為_________。 第二條 本商品房銷售依據(jù) 甲方銷售的商品房為下列第_________項(xiàng)： 1、現(xiàn)房。《房地產(chǎn)權(quán)證》號(hào)：_________。 2、預(yù)售商品房?！渡唐贩款A(yù)售（預(yù)租）許可證》號(hào)：_________，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：_________。 第三條 乙方所購(gòu)商品房的基本情況 座落：_________區(qū)縣（市）鎮(zhèn)_________路_________街、巷_________號(hào)_________幢_________號(hào)；總層數(shù)_________；單元_________；所在層次_________；房號(hào)_________； 結(jié)構(gòu)_________（按說明填寫）； 戶型_________（按說明填寫）； 用途_________（按說明填寫）； 建筑面積（m2）_________； 套內(nèi)單價(jià)_________（元／m2）； 軸線范圍_________。 說明： 1、該商品房戶型圖見本合同附件一； 2、有關(guān)房屋公共部位與公用分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明見附件二； 3、該商品房陽臺(tái)是[封閉式][非封閉式]； 4、該房屋形態(tài)是[平層][錯(cuò)層][躍層][退臺(tái)式花園洋房]； 5、結(jié)構(gòu)分類：[鋼結(jié)構(gòu)][鋼筋混凝土][混合結(jié)構(gòu)][磚木結(jié)構(gòu)][其他結(jié)構(gòu)]； 6、戶型分類：[單間][單間配套][一室一廳][二室一廳][二室二廳][三室一廳][三室二廳][三室三廳][四室一廳][四室二廳][四室三廳][五室以上]； 7、用途分類：住宅類：[經(jīng)濟(jì)適用房][普通成套住宅][獨(dú)立別墅][聯(lián)排別墅][高檔公寓]；非住宅類：[辦公用房][攤位][門面][商場(chǎng)][車位][倉(cāng)儲(chǔ)用房][工業(yè)用房][其他用房]。 第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 甲方與乙方約定按下述第_________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房總成交金額為【人民幣】_________元整，大寫：_________千_________百_________拾_________萬_________千_________百_________拾_________元整。 2、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為【人民幣】_________元整，大寫：_________千_________百_________拾_________萬_________千_________百_________拾_________元整。 第五條 付款方式及期限 本項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行為_________。乙方按下列第_________種方式按期付款： 1、一次性付款：_________ 2、分期付款：_________ 3、按揭付款：_________ 第六條 交房期限及交付條件 屬現(xiàn)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前，將商品房交付乙方使用。屬預(yù)售商品房的，甲方應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。 如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期： 1、遭遇不可抗力，且甲方在發(fā)生之日起_________日內(nèi)告知乙方的。 2、_________。 3、_________。 第七條 交房手續(xù)的辦理 商品房達(dá)到交付使用條件后，甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示《商品房竣工驗(yàn)收備案登記證》，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，甲方還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。 由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 1、_________ 2、_________ 3、_________ 第八條 乙方逾期付款的違約責(zé)任 乙方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按逾期時(shí)間，按下列方式處理（不作累加）： 1、逾期在_________日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________的違約金，合同繼續(xù)履行； 2、逾期超過_________日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________％向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)甲方同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之_________（該比率應(yīng)不小于上款中的比率）的違約金。 本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第五條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。甲方逾期交房的違約責(zé)任。 第九條 甲方逾期交房的違約責(zé)任 除本合同第六條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，按逾期時(shí)間，按下列方式處理（不作累加）： 1、逾期不超過_________日，自本合同第六條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_________的違約金，合同繼續(xù)履行； 2、逾期超過_________日后，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起_________日內(nèi)退還全部已付款，并按乙方累計(jì)已付款的_________％向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第六條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_________（該比率應(yīng)不小于上款中的比率）的違約金。 第十條 面積確認(rèn)及面積差異處理 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以套內(nèi)建筑面積（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。在房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以有資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，如實(shí)測(cè)面積與合同約定面積有差異的，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理： 1、合同約定房屋總面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。 2、合同約定房屋總面積與實(shí)測(cè)面積誤差超過3％的，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)在乙方提出退房之日起30日內(nèi)，將已收房款退還給乙方，并按銀行同期貸款利率付給利息。乙方不退房的，實(shí)測(cè)面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）的，房屋差價(jià)由乙方補(bǔ)足；超出3％部分的房屋差價(jià)由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方。實(shí)測(cè)面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）的，房屋差價(jià)由甲方據(jù)實(shí)返還乙方；超出3％部分的房屋差價(jià)由甲方雙倍返還乙方。 實(shí)測(cè)面積 - 約定面積 × 100% 面積誤差比= ───────────────
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概述：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。 目前實(shí)踐中**常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購(gòu)銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開發(fā)商必須足夠重視的課題。 本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對(duì)如何填寫做深入探討。 商品房買賣合同說明（內(nèi)容略） 「釋義」該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫過程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，**大限度地維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。 「常見問題」有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴(yán)格按照“說明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅。 「對(duì)策」認(rèn)真閱讀“說明”，嚴(yán)格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。 合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略） 「釋義」該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。 「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經(jīng)代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導(dǎo)致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。） 「對(duì)策」賣方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒有相應(yīng)的填寫位置，對(duì)此可自行印制買方基本情況替換該部分。 第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。 出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號(hào)為___________________的地塊的土地使用權(quán)?！竿恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)」「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)」「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)」為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名」「暫定名」______________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為____________________________，施工許可證號(hào)為__________.「釋義」 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過程的合法性的介紹。用以說明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門的許可。 「常見問題」 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！? 「對(duì)策」 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無效。但由于購(gòu)買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。 第二條 商品房銷售依據(jù)。 買受人購(gòu)買的商品房為「現(xiàn)房」「預(yù)售商品房」。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為__________________________________________.「釋義」 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的**重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶銷售。 「常見問題」 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對(duì)開發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷售活動(dòng)、沒收違法所得、罰款等行政處罰。
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隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過對(duì)2005、2006年西安仲裁委員會(huì)受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會(huì)共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費(fèi)者針對(duì)開發(fā)商提起的維權(quán)申請(qǐng)。 2、消費(fèi)者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費(fèi)者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會(huì)和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費(fèi)者的仲裁請(qǐng)求。 3、形成了新的消費(fèi)者維權(quán)熱點(diǎn)問題。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對(duì)房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費(fèi)者集體維權(quán)的意識(shí)有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會(huì)受理的167件案件中，僅有3件消費(fèi)者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費(fèi)者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費(fèi)者案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費(fèi)者缺少集體維權(quán)意識(shí)的特點(diǎn)十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費(fèi)提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會(huì)基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會(huì)的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點(diǎn)，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對(duì)廣大購(gòu)房消費(fèi)者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購(gòu)買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時(shí)間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購(gòu)房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會(huì)認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，部分支持了吳先生賠償損失的請(qǐng)求。
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