房地產(chǎn)行業(yè)出路良方

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• 153****0078

  看你所在城市。如，有的城市限購，就不好做。你想啊，每個人只能限制買那兩套房子，房價又不大跌，想買的買不起，買得起的不能買，那銷售怎么能火熱？要是有的城市面議限購，而且發(fā)展較快的話就可以。

  查看全文↓ 2014-04-18 09:33:53
• 138****3241

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標(biāo)，以工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。
  目前，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場主體企業(yè)眾多，有外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、集體企業(yè)等多種所有制性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)中有全國性的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)?？傮w而言，市場競爭較為充分，呈自由競爭市場結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步分析造成我國我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種市場結(jié)構(gòu)的原因，前瞻認(rèn)為條塊分割是造成這種市場結(jié)構(gòu)的主要推手，而非我們一般認(rèn)為的企業(yè)競爭所帶來的結(jié)果，區(qū)域性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的特點(diǎn)。
  隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。
  工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國**主要的城市，成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價勞動力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。

  查看全文↓ 2014-04-17 19:30:26
• 144****9453

  控制單價 控制地價 控制稅費(fèi)

  查看全文↓ 2014-04-17 15:27:18
• 142****3401

  房地產(chǎn)中國未來50年的朝陽企業(yè)。和黨中央**近出臺的一系列政策，為我國房地產(chǎn)業(yè)持久的、健康的、朝氣蓬勃的發(fā)展提供了一個**根本的保障。說它是未來50年的朝陽產(chǎn)業(yè)，是因為世界上所有國家都有一個共同的規(guī)律，那就是當(dāng)它的農(nóng)業(yè)人口下降到30%或者40%的時候，這時候這個國家是穩(wěn)定的，是中等發(fā)展水平的，是小康的，是走向更高層次文明的。當(dāng)它的農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎卮笥?0%—70%的時候，這個社會是缺少穩(wěn)定基礎(chǔ)的，這個社會的許多民主、法制、文明是缺少堅實的社會基礎(chǔ)的。 改革開放30年，我國的城市化進(jìn)程速度越來越快。在這樣一個進(jìn)程中，我們在未來10年、20年要把10億以上的人口安置在城市，也就是使城市人口達(dá)到10億，農(nóng)村人降到8億（以人口高峰計），這樣做到10：8。那么以現(xiàn)在靜態(tài)的看，現(xiàn)在我國人口嚴(yán)格的說是14億，4億在城里，10億在農(nóng)村。就以這種靜態(tài)的，起碼有4億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城里。以10年計，一年就要轉(zhuǎn)移進(jìn)城里4000萬。也就是說，僅僅為了使中國城鄉(xiāng)之間人口比例達(dá)到一個合理的配置，僅僅從社會綜合進(jìn)步的角度考慮，房地產(chǎn)業(yè)也是不可或缺的。
  從另外一個方面，這一次黨中央、的政策出臺，為一些有實力的、有積累的、有規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)至少提供了未來10年大的發(fā)展空間，搭建了一個非常有利的平臺。以我們本企業(yè)為例，經(jīng)過15年發(fā)展，現(xiàn)在我們在河北省會石家莊凈資產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了100億以上。而我們在外地保守的數(shù)據(jù)說，我們現(xiàn)在有意識壓低我們資產(chǎn)量，那么是120億，實際我們的外地的資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到數(shù)百億。這次重新確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，中央給了一系列非常好的政策條件，這就為我們在未來10年實現(xiàn)我們的遠(yuǎn)大戰(zhàn)略目標(biāo)提供了一種政策上的根本保障。
  那么我們的目標(biāo)是什么？我們的目標(biāo)是，在省會五年內(nèi)將完成至少15個村子的改造，至少完成3個以上舊工廠（搬遷改造），我們已經(jīng)買進(jìn)了兩座倒閉的工廠，還有兩所大學(xué)搬遷改造。也就是未來5年，我們將完成20個單位的改造、搬遷，把它建成一個個房地產(chǎn)樓盤。
  我們現(xiàn)在已經(jīng)儲備的土地、儲備的項目，以及我們還有純自有的、可持續(xù)經(jīng)營的70萬平方米物業(yè)，比如說我們有25萬平方米的，包括國際會展中心、五星級酒店、溫泉度假村、海鮮大酒樓，有11萬平方米的商貿(mào)廣場，有20多萬平方米的服裝產(chǎn)業(yè)園等等這一系列。隨著房地產(chǎn)的持久繁榮，我們這些物業(yè)將表現(xiàn)得生機(jī)勃勃，它的價值將進(jìn)一步提高。同時，它...

  查看全文↓ 2014-04-17 09:06:27
• 158****5586

  支柱產(chǎn)業(yè) 目前不可取代 總體樂觀

  查看全文↓ 2014-04-16 17:30:55
• 147****8165

  我比較認(rèn)可的一個觀點(diǎn)，是恒大地產(chǎn)董事局主席許家印先生的觀點(diǎn)，即：設(shè)立地價上限 對地產(chǎn)暴利征重稅
  
  房地產(chǎn)老板都希望房價上漲？不！全國政協(xié)委員、廣東年度十大慈善人物、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印口出驚人之語——要使房價下降到穩(wěn)定合理的價位！他建議政府使出“三板斧”，控制地價、控制稅費(fèi)、控制利潤以降低房價。
  許家印說，要采取措施防止房價大起大落，首先要厘清房價的五大主要構(gòu)成要素。第一項是工程建設(shè)及配套成本；第二項是財務(wù)、銷售及管理費(fèi)用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費(fèi)；第五項是企業(yè)利潤。
  他說，通常情況下，前面兩項體現(xiàn)企業(yè)在確保質(zhì)量的前提下如何控制成本、反映企業(yè)競爭力，往往無太大變化。后面三項才是真正影響房價的變量。一旦政府嚴(yán)控地價、稅費(fèi)在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降；下降至一定價位，房價就會長期穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
  許家印說，地價、稅費(fèi)和利潤是構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強(qiáng)力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房價，才能讓所有的老百姓居者有其屋。
  具體建議
  控制地價：政府應(yīng)設(shè)地價上限
  近年來，土地出讓金成為許多地方政府財政收入的主要來源，一些地方政府熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。許家印介紹，目前我國各城市土地成本占房價的平均比已達(dá)30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，推動了房價上漲。
  許家印說，部分地方政府應(yīng)改變短視行為，將土地出讓中的短期和局部利益讓位于和諧社會和地方未來的大局，采取理性出讓的方式控制地價，防止地價成為高房價的推手。
  他建議地方政府不但要控制地價下限，還應(yīng)考慮控制地價上限。一旦兩家（含兩家）以上開發(fā)商報價超過**高限價，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。
  控制稅費(fèi)：建議以凈利潤計稅
  據(jù)許家印介紹，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)一百多項，稅費(fèi)成本加起來要占到房價的30％－40％，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費(fèi)越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。
  他建議國家完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)，這將有利于大幅降低房價。例如按企業(yè)毛利潤30％-60%清算并實行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。
  控制利潤：利潤高應(yīng)加大征稅
  許家印說，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤，使房價下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。
  他說，雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應(yīng)控制在合理的區(qū)間，建議國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。
  而至于其他的好方法，在一定時期內(nèi)也許有效，但是治標(biāo)不治本。

  查看全文↓ 2014-04-16 10:51:25
• 157****0676

  我覺得呢，不管選什么項目，從以下幾方面出發(fā)來考慮，能都符合的話，穩(wěn)賺不賠～
  1、小商品大市場 因為是小商品 才會投資少 因為是大市場 才會有銷量
  2、有獨(dú)特性 **好是專利產(chǎn)品 這樣就不會有什么競爭 獨(dú)此一家 就是沒有競爭性
  3、有兼容性 就是說做什么都可以做這個 不影響你原本的工作 和你原來的工作不沖突 **好是可以邊做邊看到收益 然后因為自己的收益放棄以前的工作
  4、無需售前售后服務(wù) 日常消耗品是**佳選擇
  5、市場穩(wěn)定性 **好是每月都有的固定人群

  查看全文↓ 2014-04-15 10:39:25

相關(guān)問題

• 問 什么是房地產(chǎn)經(jīng)營? 房地產(chǎn)行業(yè)到底屬于什么行業(yè)?
  答

  1、房地產(chǎn)代理公司是指專業(yè)為房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）提供房地產(chǎn)專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、業(yè)務(wù)：主要集中在產(chǎn)品定位、到案場包裝、物料設(shè)計、媒體計劃、廣告推廣、房地產(chǎn)銷售代理、回攏資金等。擴(kuò)展資料：1、代理銷售：策劃代理公司主要以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供組織銷售團(tuán)隊，進(jìn)行房地產(chǎn)銷售工作。2、策劃代理：策劃代理公司為房地產(chǎn)企業(yè)提供前期調(diào)研、樓盤定位、整合營銷、媒體推廣等一系列工作。3、營銷策劃中介代理公司綜合以上兩種公司的職能，負(fù)責(zé)為房地產(chǎn)企業(yè)提供整合營銷，有專門的營銷團(tuán)隊，也有品牌定位、策劃推廣的團(tuán)隊。

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• 問 房地產(chǎn)行業(yè)如何
  答

  地產(chǎn)股板塊近期可算是“重災(zāi)區(qū)”了，從大盤指數(shù)09年11月24日至12月22日的整理來看，應(yīng)該均與房地產(chǎn)板塊有著莫大的關(guān)聯(lián)，這一段大盤的K線走勢和成交量均與其間房地產(chǎn)指數(shù)K線走勢和成交量有些相似。12月23日隨后的反彈兩者就截然不同，房地產(chǎn)指數(shù)明顯弱于大盤指數(shù)。房地產(chǎn)板塊利空因素的影響短期內(nèi)不會消失，就房地產(chǎn)今后走勢來看，仍有二次探底或破位的可能，但下跌空間我覺得也是有限的。首先是通脹預(yù)期存在，其次房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策只是短期的不是長期的，而這些政策只是針對一線城市，二三線城市受此的影響未必大，舉例說武漢，是二線城市，現(xiàn)在就如同一個大工地一樣，到處在搞建設(shè)，就像一二十年前的深圳上海一樣，人流會不斷大量涌入，房價即使短期有影響，力度有限。不管是一線城市還是二三線城市，中心地帶的地價和房價，未來不管短期也好長期也罷，只會越來越高不會越來越低，因為那也是資源，不可復(fù)制的資源。房價的調(diào)整只是城市的邊緣地帶。長期來看房地產(chǎn)板塊依然值得投資，值得期待。

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• 問 房地產(chǎn)行業(yè)怎樣
  答

  總體來看，中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的，理由如下：一、城市化進(jìn)程的加快。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，會加速一個區(qū)域及一個國家城市化進(jìn)程，這必將會有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會帶來巨大的房地產(chǎn)需求。二、中國的傳統(tǒng)觀念。自古以來，中國人認(rèn)為只有安居才能樂業(yè)，房子是樂業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對房地產(chǎn)市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。三、投資需求。房地產(chǎn)本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當(dāng)前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產(chǎn)投資仍是風(fēng)險**低，獲益**穩(wěn)的行業(yè)。所以有相當(dāng)一部分投資資金短期或長期的投向房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)不斷向前發(fā)展。四、改善性需求的增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現(xiàn)有的需求，故會產(chǎn)生重新購房置業(yè)的需求。這部分需求也是帶動房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。五、2010及2011年諸多對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一系列政策被稱為史上**嚴(yán)厲的調(diào)控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產(chǎn)有著強(qiáng)大的市場需求支撐

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• 問 房地產(chǎn)行業(yè)銷售行嗎
  答

  現(xiàn)在做商品房銷售應(yīng)該還不錯，從長遠(yuǎn)來看如果 做不到銷售經(jīng)理甚至更高的職位，只做一個小小售樓員是沒有任何前途的，自己覺得是在吃青春飯， 個人認(rèn)為：房地產(chǎn)銷售 對于女孩子來講還可以，當(dāng)然你想通過這個工作來自我鍛煉的確 是很好的選擇， 這個行業(yè)很鍛煉人的耐力，毅力以及與人的溝通能力！作為一名合格的售樓員必須具備： 1，較強(qiáng)的溝通能力； 2.團(tuán)隊合作能力； 3.自我約束能力； 4.較強(qiáng)的專業(yè)知識，； 5..能夠建立起大范圍的關(guān)系網(wǎng)，讓身邊的客戶多起來，積累人脈等社會經(jīng)驗。

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• 問 ??房地產(chǎn)是什么行業(yè)？
  答

  屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

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