房改房好還是商品房好??？

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• 135****0168

  房改房與商品房的區(qū)別: 這兩種產(chǎn)權(quán)證書(shū)在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的,都是購(gòu)房者擁有房屋所有權(quán)的合法書(shū)面憑證,其財(cái)產(chǎn)權(quán)利受?chē)?guó)家相應(yīng)法律法規(guī)的保護(hù)和規(guī)范,但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
  一、商品房。完整的房屋所有權(quán)包括四個(gè)部分:房屋使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。普通商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有全部的這四項(xiàng)權(quán)利,在不違反法律規(guī)定的情況下,可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)與,不受任何單位或個(gè)人的限制和干涉,其收益全部歸個(gè)人所有,購(gòu)買(mǎi)人除稅費(fèi)外不需要交其他的費(fèi)用。
  二、房改房。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱(chēng)成本價(jià))和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)證(下簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià))。 成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈(zèng)與,在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定,成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式:
  1.直接上市進(jìn)行交易,由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話,房屋售價(jià)每平方米超過(guò)4000元以上的部分,產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成,具體是每平方米在4000至5000元的部分,80%歸個(gè)人所有,20%歸原產(chǎn)權(quán)單位所有;每平方米5000元以上的部分,50%歸個(gè)人,50%歸原產(chǎn)權(quán)單位。
  2.產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?具體操作是由評(píng)估部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估,然后按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的3%到房管部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金,再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門(mén)辦理變更手續(xù)。這樣,成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了,這種情況下,售房款除稅費(fèi)外,收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有,而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先,標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說(shuō)明產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán),原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額,產(chǎn)權(quán)人要想上市交易,原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),交易后,售房款在扣除稅費(fèi)后,由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額,將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià),就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是,已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房,原產(chǎn)權(quán)單位無(wú)權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài),并且在交易管理部門(mén)致函敦促后超過(guò)10天時(shí)限的,視為單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),職工可直接上市交易。

  查看全文↓ 2014-04-18 10:09:19
• 157****9060

  房改房是指：?jiǎn)挝灰詢(xún)?yōu)惠政策給予職工的福利分房。
  商品房是指：以商品性質(zhì)買(mǎi)賣(mài)的房屋。
  給你個(gè)意見(jiàn)：二手房的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)區(qū)別，如果二手的房改房樓齡比較新，惑者間隔好，配套設(shè)施完善那就買(mǎi)房改房吧，至少房改房實(shí)用率有100％高，商品房只有80％－65%實(shí)用率。

  查看全文↓ 2014-04-17 21:48:59
• 158****2541

  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會(huì)好點(diǎn)
  房改房使用率高點(diǎn)

  查看全文↓ 2014-04-17 09:25:39
• 131****1621

  當(dāng)然是商品房好啦。
  不過(guò)本質(zhì)上是一樣的，沒(méi)什么區(qū)別。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:24:27
• 146****3972

  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會(huì)好點(diǎn)房改房使用率高點(diǎn)

  查看全文↓ 2014-04-17 09:16:35
• 144****4078

  房地產(chǎn)商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
  
  數(shù)字是枯燥的，面前的這份樓盤(pán)“成本清單”，行內(nèi)人一看就明白，但對(duì)普通消費(fèi)者而言也許仍是一頭霧水，更難以想象記者獲得這些數(shù)據(jù)的艱辛。
  
  房地產(chǎn)行業(yè)也許是當(dāng)前**不透明的產(chǎn)業(yè)之一，“沒(méi)有25%的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商難以再生存” “做幾個(gè)樓盤(pán)催生一個(gè)億萬(wàn)富翁，房地產(chǎn)暴利成聚寶盆”……當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)到底有多少卻成了解不開(kāi)的謎。開(kāi)發(fā)商知道卻諱莫如深；購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)高得離譜卻無(wú)力證明……所有一切表明，判斷當(dāng)前房?jī)r(jià)是否虛高，必須先用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭示房?jī)r(jià)的真實(shí)成本，提高房市信息透明度。
  近來(lái)房?jī)r(jià)清單問(wèn)題引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本清單，似一枚重磅炸彈，在社會(huì)上引起了很大反響。福州市的這份房?jī)r(jià)清單顯示：福州市市區(qū)商品房平均開(kāi)發(fā)成本約為每平方米2160元，社會(huì)平均利潤(rùn)約為每平方米1400元，地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別只占房?jī)r(jià)的20%、25%和14%左右，而管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和利潤(rùn)則占到房?jī)r(jià)的41%左右。
  
  這份公開(kāi)披露的福州市部分地塊商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表進(jìn)一步顯示，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，**低的約為20%，**高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。
  
  新華社“新華視點(diǎn)”專(zhuān)欄前不久連續(xù)播發(fā)《房?jī)r(jià)成本揭秘》的調(diào)查也顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均利潤(rùn)率約50%，新華社報(bào)道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。
  
  這些都是見(jiàn)諸報(bào)端的數(shù)字，一位研究房地產(chǎn)人士向記者透露，目前的房地產(chǎn)行業(yè)，暴利之驚人，已經(jīng)達(dá)到難以想象的程度。南京有一家開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)了銀城東苑這個(gè)摟盤(pán)，當(dāng)初拿地的土地價(jià)格為500元一個(gè)平方，建筑成本為1200元一個(gè)平方，加上稅收、廣告，成本價(jià)不超過(guò)2000元，卻賣(mài)5500到7000元一個(gè)平方，按6000元的均價(jià)計(jì)算，每平方賺4000元，暴利達(dá)到200%。
  
  “這些不足以證明房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，高利潤(rùn)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而且其高風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很不確定因素。另外，房地產(chǎn)成本中的地價(jià)、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等成本數(shù)據(jù)難以度量，也不可能有一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的利潤(rùn)率如何計(jì)算？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率多高才是合理的？到目前并無(wú)定論?！?/span>

  查看全文↓ 2014-04-16 20:03:57
• 137****8289

  其實(shí)房子之間沒(méi)有什么說(shuō)好與不好，就看適不適合你的需求

  查看全文↓ 2014-04-15 19:56:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房改房好還是商品房好??？
  答

  各有各的好啊、商品房物業(yè)管理會(huì)好點(diǎn)房改房使用率高點(diǎn)

  ??房改房和商品房質(zhì)量哪個(gè)好

  答

  房改房.是個(gè)人以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及其他國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的公有住房。商品房是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權(quán))房改房和商品房相比,有一筆費(fèi)用肯定要交,就是補(bǔ)交土地出讓金,商品房沒(méi)有這筆費(fèi)用;另外,一個(gè)比較未知且麻煩的問(wèn)題是:除土地出讓金外,有的房改房可能還存在需要補(bǔ)交的費(fèi)用,如房東超政策規(guī)定享受的,就還要交費(fèi)用,這個(gè)問(wèn)題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道,只有在過(guò)戶(hù)的時(shí)候才會(huì)知道,商品房沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題。因此在買(mǎi)房改房的時(shí)候,這兩個(gè)費(fèi)用要約定清楚,尤其是后一個(gè),往往**后因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題鬧糾紛。另外,還要搞清楚,房改房轉(zhuǎn)讓有無(wú)特殊限制。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房和商品房質(zhì)量哪個(gè)好
  答

  房改房其實(shí)就是單位上的房子，自己?jiǎn)挝蛔鼋o自己人的福利房（公房），讓后個(gè)人在從單位那購(gòu)買(mǎi)進(jìn)行房改，而成為房改房。那你想想看自己做給自己人的房子，即使不好但也不會(huì)差啊。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房改房如何轉(zhuǎn)為商品房
  答

  房改房一般情況下都有上市的時(shí)間限制的，時(shí)間是3到5年，之后才允許上市，上市以后，買(mǎi)的人需要辦理土地證時(shí)繳納3%的土地出讓金，購(gòu)買(mǎi)之后的房改房就可以轉(zhuǎn)化成商品房了。房改房轉(zhuǎn)化為商品房后，擁有該產(chǎn)權(quán)的業(yè)主則可以在市場(chǎng)上自由交易。公共住房私有化后，由單位按成本價(jià)出售給職工，這樣的房子叫“房改房”?！胺扛姆俊笔鄢瞿繕?biāo)有限的，而且不是人人都能買(mǎi)。不是每個(gè)人都能享受到國(guó)家住房改革的優(yōu)惠政策。購(gòu)買(mǎi)“房改房”的，只能是單套住房，符合住房分配要求的，才有資格。同時(shí)，“房改房”在市場(chǎng)上出售，也有限，不能自由交易。在向員工出售公共住房的過(guò)程中，員工通常需要在購(gòu)買(mǎi)后和出售之前居住多年。大部分“房改房”在出售時(shí)，原單位可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)，即單位要買(mǎi)回，有優(yōu)先于其他人或單位的資格。因此，員工必須生活多年，才能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)之后，才能成為商品房。

• 問(wèn) 房改房是商品房嗎
  答

  商品房：指的是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。房改房：是指于1994年國(guó)務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)過(guò)渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購(gòu)公有住房。

  全部3個(gè)回答>