買改善性住房的技巧是什么？有哪些注意事項？

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• 137****4660

  李總理說“改善性需求要支持”，你準(zhǔn)備好換房了嗎？什么是改善性需求購房？改善性需求購房有哪些技巧？改善性需求購房如何維護自己的權(quán)利？改善性需求有哪些優(yōu)惠政策？以下盤點你一定要看。 什么是改善性需求購房 改善型購房主要是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產(chǎn)來滿足對居住的要求。根據(jù)改善型居住需求的不同性質(zhì)，一般又將改善型需求分為兩類：一類是目前的居住條件比較差，迫切需求改善居住環(huán)境而購房；另一類是收入頗豐，平時生活品質(zhì)比較高，對現(xiàn)有住房不滿意，在新的高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)后，為了追求更高的生活質(zhì)量，而去購買新房。 改善性需求購房五大技巧 技巧1 對新居住區(qū)域把好關(guān) 一般來講，改善型購房者對住房區(qū)域的選擇一定要有全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟能力和換房的要求。 技巧2 原有住宅賣掉還是出租？ 在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款。 技巧3相關(guān)的交易稅費要理清 換房業(yè)主在“賣舊買新”升級置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。 技巧4賣與買可考慮同步進行 如果想要換房，手頭資金又不充裕，需要售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 技巧5后續(xù)生活費用等的考慮 消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟實力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 綜上所述，專業(yè)人士建議廣大的改善性需求住房的升級置業(yè)者們，在抓住政策利好的同時也要對自己的置業(yè)規(guī)劃做出妥善的安排，在升級置業(yè)購買新房或“賣舊買新”時注意自己的權(quán)益保護。

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:57

相關(guān)問題

• 問 改善性住宅有哪些注意事項 應(yīng)該如何挑選
  答

  復(fù)式住宅因其自身獨特的優(yōu)越性在市場上受到強烈追捧，真正的復(fù)式住宅應(yīng)該如何定義？復(fù)式住宅和躍層有什么區(qū)別？復(fù)式住宅優(yōu)點缺點是什么？ 什么是復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的經(jīng)濟型住宅，概念上屬于平層設(shè)計，層高較普通的房屋(通常是2.7米)高，可在局部掏出夾層，兩層合計的層高要低于躍層式住宅。復(fù)式住宅的下層通常安排客廳、廚房、餐廳和衛(wèi)生間，上層設(shè)計臥室和書房儲物等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅提升了房屋空間使用率，家人之間也比較容易擁有獨立的生活空間。 復(fù)式與躍層的區(qū)別 躍層住宅真正占有上下兩層獨立的樓面，層高是兩套商品房層高之和，通常為5.6米。上下兩層通過獨立的樓梯連接。一般在下層安排客廳、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，部分躍層會在一層安排一間臥室作為老人房或客房，二層安排主次臥、書房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式住宅分類 經(jīng)濟性復(fù)式住宅：把普通住宅分樓上樓下兩層使用，入戶可不通過客廳可進出樓上臥室，樓上休息樓下活動，其優(yōu)點在于增加土地利用率，**大限度降底開發(fā)成本。 小戶型復(fù)式住宅：復(fù)式住宅往往面積較大，總價高于普通住宅，將眾多消費者擋在了門外。而小戶型復(fù)式針對傳統(tǒng)的復(fù)式住宅而言，特征是在面積上大幅度降低，而戶型結(jié)構(gòu)并沒有太大的變化。 半復(fù)式住宅：購房者在購買平層之后自行搭建一層，把空間隔開，根據(jù)自己需要上一層做為臥室、儲備間等。其優(yōu)點是總價不變，增加了使用空間。 優(yōu)點：延伸空間分區(qū)合理 復(fù)式住宅打破原有普通單元式住宅單調(diào)的平面形式，把室內(nèi)居住環(huán)境空間化、層次化，使功能分區(qū)更為合理，動靜有別，公私分明，格調(diào)高雅，是介于普通單元式住宅與別墅之間的一種理想的高檔住宅形式。復(fù)式的戶型比起普通的平面戶型來空間形式更為豐富，變化多樣，能融入更多的創(chuàng)意體現(xiàn)個性，價格相對偏低，有望成為消費者喜歡的產(chǎn)品。 缺陷：樓梯或造成不便 當(dāng)然，復(fù)式住宅也有一些不足之處，比如要騰出面積進行樓梯設(shè)計，就容易本就有限的空間顯得局促；家里有老人小孩的必須考慮其使用功能上的障礙，老人、小孩爬樓梯可能很困難。

• 問 怎么買改善型住房 購買改善型住房有哪些注意事項
  答

  老百姓買房**不應(yīng)該忽視的就是房屋質(zhì)量問題。尤其開發(fā)商資金鏈吃緊，房地產(chǎn)經(jīng)過一段沉寂后再次復(fù)蘇，房屋質(zhì)量更應(yīng)該得到充分重視。眾所周知，這輪房地產(chǎn)政策利好，除了對剛需買房進行了充分扶持，更進一步放開了改善型需求，而對于改善型需求來說，房屋質(zhì)量更是格外重要，因為經(jīng)歷過這次升級置業(yè)，短時間內(nèi)很難再次換房。為此小編為改善型住宅中需要注意的質(zhì)量問題進行了歸納，4個要點幫你鎖定經(jīng)久耐用的好房子。 樓間距：大樓間距有效保障居住者生活的質(zhì)量與安全 想要買改善型住宅，目前大連市場中比較流行的兩類產(chǎn)品是“低密度洋房”和“低密度高層”產(chǎn)品，不難看出，不管是洋房還是高層，“低密度”是改善型產(chǎn)品的第一 大賣點。而在低密度社區(qū)中，樓間距是體現(xiàn)密度高低**重要參考指標(biāo)之一。樓間距，是指兩相鄰樓的外墻面間距離。足夠大的樓間距能有效保障居住者生活的質(zhì)量與 安全，在寸土寸金的城市中，從側(cè)面體現(xiàn)出一個樓盤的高品質(zhì)。 住建部制定的標(biāo)準(zhǔn)中，對各樓之間的距離有明確的規(guī)定。樓房高度乘以系數(shù) 0.7，是樓房南北朝向排列應(yīng)達到的樓間距；若樓房為東西向排列，則系數(shù)為0.5。如果樓間距小于這個標(biāo)準(zhǔn)，就會影響住房的采光、通風(fēng)和隔音等性能。另 外，按照國家規(guī)定（設(shè)計規(guī)范），應(yīng)以冬至日照時間不低于1小時（房子**底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。 改善型住宅的樓間距一般都會高于國家標(biāo)準(zhǔn)，從而提高居住舒適度。購房者在買房時不妨目測一下樓間距，進而對樓盤的檔次和舒適度有個心理預(yù)期。 【小貼士】 在確定樓間距這個問題時**好不要聽開發(fā)商的一面之詞，而是要親自到現(xiàn)場實際考察一下。尤其是買邊戶、低樓層的***時，樓間距更是直接影響到房子的采光、通風(fēng)、隔音等性能。購房者應(yīng)該分別在早、中、晚三個時間段去看看，當(dāng)然，能選擇冬季去看更好。 外立面：看得見的品質(zhì)讓你對看不見的品質(zhì)更有把握 由于改善型住宅的定位相對較高，所以開發(fā)商在打造房子的過程當(dāng)中也會非常強調(diào)樓盤的建筑風(fēng)格。不一樣建筑風(fēng)格的樓盤，外立面的設(shè)計和用材用料有所不同，對于普通消費者來說，很難看到建筑的內(nèi)部材料，但是卻可以通過外立面的打造上辨別樓盤的質(zhì)量和檔次。 首先，外立面的材料選擇上，一般的順序是干掛石材造價**貴、**有檔次，其次是面磚，再次是涂料。**近兩年也流行一種施工工藝較復(fù)雜的真石漆涂料，仿造石材的 效果逼真，也是高品質(zhì)樓盤中常用的材料。其次，從窗墻比系數(shù)來看，外立面上的窗戶面積越小，樓盤價位相對便宜，窗戶面積越大的樓盤價位更高。第三，從外立 面的造型復(fù)雜程度來看，立面造型越復(fù)雜，成本越高，樓盤檔次也越高；外立面造型越簡單、平整，成本越低，樓盤檔次也越低。**后從外立面用色來看，高端住宅 的外立面用色更喜愛選用厚重的色調(diào)，或大理石等石材的天然原色，以彰顯質(zhì)感。 【小貼士】 外立面之于樓盤，如同衣服之于人，購房者可以憑借以上幾條從外立面上簡單的判斷出樓盤的整體質(zhì)量，但是由于**近一些年市場過于追求樓盤外立面的包裝，也不乏有的樓盤在外墻“貼金”求轟 動，豪的太俗氣。然而過高的成本投入，對居者的實際意義卻不是很大，所以購房者還是要學(xué)會“慧眼識金”，結(jié)合實際生活所需，權(quán)衡該購買何種外立面的住宅。 戶型設(shè)計：不斷滿足改善型人群更高更精細(xì)的生活需求 高品質(zhì)的改善型住宅，在戶型設(shè)計上肯定會更勝一籌。不管是功能設(shè)計還是理念上，都會給人留下深刻印象。對于改善型住宅，目前市場中普遍存在的問題是一味地追 求面積變大，但在實際生活中卻無法滿足業(yè)主不斷升級的居住需求。判斷改善產(chǎn)品戶型是好是壞，有一個說法是“不做剛需的放大版”，也就是說，改善戶型設(shè)計要 跟家庭的成長而變，這不僅僅是房、廳、衛(wèi)的數(shù)量和面積的增加，隨著時代的發(fā)展，戶型設(shè)計必須要滿足未來客戶人群更高更精細(xì)的生活需求。 比如現(xiàn)在已經(jīng)有開發(fā)商在戶型設(shè)計中考慮到了中國人口老齡化趨勢，為老人房設(shè)計坐式淋浴間；考慮到二胎政策的放開，對于家庭成員結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的變化影響，兒童房設(shè) 計大小足夠容納大小兩張床；還有設(shè)計寵物空間、花園、露臺迎合中產(chǎn)家庭的趣味升級等等，總之好的改善戶型是由很多人性化、生活化的細(xì)節(jié)組成，絕不只是面積 變大了而已。 【小貼士】 購房者看戶型，一般是通過戶型圖和樣板間獲得第一手信息，但其實購房者想要了解這套房子的真實情 況，應(yīng)盡量去同樣結(jié)構(gòu)或相同大小的現(xiàn)房里看一下，實地感受各區(qū)域比例設(shè)置及房間的通風(fēng)采光性。因為同樣戶型樓層不同，景觀視野、內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)都不一樣。樣 板間里的戶型暗藏很多“貓膩”，購房者切不可輕言相信。 物業(yè)服務(wù)：好的物業(yè)服務(wù)是房子的永久保鮮劑 好房子必須要有好物業(yè)這一點非常重要，改善型住宅更是如此。購房過程中購房者與樓盤開發(fā)商或銷售人員打交道的機會不多，但自打住進社區(qū)，就時時刻刻都離不開 物業(yè)了?？v觀當(dāng)前市場中公認(rèn)的高品質(zhì)小區(qū)，**主要的原因就是物業(yè)管理認(rèn)真負(fù)責(zé)。購房者變成業(yè)主后，居住的安全感、舒適感、私密性、尊崇感都與物業(yè)服務(wù)的好 壞直接掛鉤。好的物業(yè)應(yīng)該有專業(yè)的服務(wù)人員、先進的物管設(shè)備和理念、豐富多樣的服務(wù)項目，以及較強的應(yīng)急處理能力。當(dāng)然，保持社區(qū)干凈、整潔、有序、安 全，是對物業(yè)**基本的要求。購房者切不可忽視這方面的品質(zhì)，好的物業(yè)服務(wù)能讓自己的房子永久保鮮。 【小貼士】 購房者可以事先打聽下樓盤所聘物業(yè)公司的口碑。有條件的話，也可以實地觀察物業(yè)服務(wù)者的紀(jì)律意識以及對待來訪者的態(tài)度，檢查小區(qū)的整潔程度及園區(qū)監(jiān)控、垃圾桶、座椅等設(shè)施是否齊備，分布是否合理。另外，從社區(qū)指示牌和提示語的設(shè)置，也可以看出物業(yè)服務(wù)的細(xì)致程度。

• 問 為什么買改善型住房？有哪些買改善型住房的技巧？
  答

  改善型購房可以稱為二套房，是基于購房者對住房的改善型需求出現(xiàn)的。通?？梢苑譃槿悾簱Q地段；換面積；為了特定需求，例購買學(xué)區(qū)房、購買養(yǎng)老房等。那么，改善型購房有哪些技巧以及需要注意些什么，購房者有沒有了解？ 改善住房的原因 1、換面積。初次置業(yè)時家里人口比較少，或者是臨時資金緊張，所以購買了一套比較小的房子先住著，通常是兩居室80平以下的，結(jié)婚之后有了孩子，再加上老人，就需要換個大點的房子，三居室或者更大的。 2、換檔次。以前的社區(qū)與現(xiàn)在的新樓盤比，在小區(qū)綠化、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面相對差一點，所以有些市民想換到高檔點的社區(qū)里住，提高自己的居住品位。當(dāng)然，換檔次包含兩個方面，一方面是硬環(huán)境，另一方面是軟環(huán)境，即社區(qū)里的居民素質(zhì)。 3、換樓層。換樓層一般是為老人考慮，家里有老人，上下樓不方便，不宜住太高，一樓、二樓比較方便，或者是換成有電梯的高層。 改善型購房技巧 1、對新居住區(qū)域的選擇：一般來講，改善型購房者對住房區(qū)域的選擇要有全面的考慮，如區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、**等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟能力和換房的要求。 2、后續(xù)生活費用等的考慮：消費者改善型換房時，須考慮到自己目前的經(jīng)濟實力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。 3、相關(guān)的交易稅費要理清：換房業(yè)主在“賣舊買新”置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和買方雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房買賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購買方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購買方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。 4、原來住宅的處理：在實現(xiàn)自己的換房計劃后，對于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，利用租金來還換房后的貸款。 5、賣與買可考慮同步進行：如果想要換房，手頭資金又不充裕需售房款救急的消費者，可以考慮讓買、賣交易同時進行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。建議買與賣同步進行的消費者，先做好新房的選擇和購買前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。即使買房程序稍微落后于賣房，可與買家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納買房的**款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。 總之，改善性需求客群在購房時一定要理清購買二套房的目的，根據(jù)購房目的選擇合適的樓盤。盡量處理好買房賣房的時間問題，不要對之后的生活造成不方便，那樣就達不到改善的目的了。

• 問 買房技巧是什么 注意事項有哪些
  答

  買房關(guān)注什么？戶型、樓層、地段、價錢？別忘了，還有產(chǎn)權(quán)年限、付款方式等細(xì)節(jié)問題?？纯匆韵聝?nèi)容吧，買房必知的25條冷知識，看完就賺了。 1、民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年，工業(yè)用建筑權(quán)屬年限是50年。 2、在國家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒有“意向金”， 要么是定金，要么是保證金。 3、挑選戶型至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。 4、低層為一層至三層，多層為四層至六層，小高層為七層至九層，高層為十層及以上。 5、別以為九到十一樓不錯，這是陽光**強烈的位置， 事實上是揚灰層。 6、購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽臺。陽臺分為封閉和半封閉兩種，封閉陽臺要全部算面積，半封閉陽臺只算一半面積，半封閉陽臺越多越超值。 7、別以為實測面積是對的，**好自己帶上卷尺測量。 8、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，很多保險公司都可以為你打折。 9、住宅的凈高，是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 10、住宅的開間，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 11、住宅的長度和進深，是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實際長度。 12、住宅的層高，為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度。 13、提取公積金繳付房租的前提條件是房租超過家庭工資收入規(guī)定的比例。 14、使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，**低**款比例為25%。 15、職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額。無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額 納入住房公積金增值收益。 16、居住證持有人或?qū)⑾砼c戶籍人口同等多項權(quán)利，其中就包括享有公積金服務(wù)。 17、職工辦理離退休的，可以提取住房公積金，并注銷其住房公積金賬戶，但辦理提前退養(yǎng)或內(nèi)退的職工不能提取住房公積金。 18、無房（在繳存城市無自由住房且租房的）的職工，只要連續(xù)繳存公積金滿3個月，無需租金發(fā)票、稅票也可以支取住房公積金支付房租。 19、公積金貸款都有**高限額，全國各地的限額標(biāo)準(zhǔn)不一樣。例如，上海（樓盤）公積金政策是，首套自住房**高貸120萬。 20、住房公積金組合貸款指個人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時，其不足部分向貸款銀行申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。 21、**新執(zhí)行公積金利率為：貸款期限在5年（含）以下的年利率為2.75%，貸款期限在5年以上的年利率為3.25% 。 22、目前個人住房貸款還款方式主要為等額本金還款和等額本息還款兩種。 23、等額本息和等額本金的區(qū)別：等額本息，就是每個月還款額度始終不變；而等額本金，是在每個月還款總額里本金不變，利息另算。 24、配偶買過房且貸款未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優(yōu)惠政策。 25、向銀行貸款過程中可能出現(xiàn)的各項手續(xù)費有：公證費、律師費、保險費、評估費、手續(xù)費等。

• 問 買期房的注意事項是什么 有什么購房技巧
  答

  人們在買房的時候，都會遇見你買的到底是期房還是現(xiàn)房的問題，現(xiàn)房還好說，實景現(xiàn)房可直觀，都已經(jīng)交付了的；而期房是在建的、尚未完成建設(shè)的，不能交付使用的房屋。那么在購買期房的時候，我們應(yīng)該注意那些事兒，你知道嗎？聽小編一一道來。 注意認(rèn)真檢查相關(guān)文件 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法；開發(fā)建設(shè)的手續(xù)是否合法；開發(fā)商是否取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。 注意定金條款 購房者在購買期房的時候，一般要向開發(fā)商交付定金，定金合同以實際交付之時成立，一旦交付定金之后，定金合同生效，屆時若購房者不能履行，要求承擔(dān)定金罰款的風(fēng)險。 注意區(qū)分定金和預(yù)付款 預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與定金完全不同，預(yù)付款是總房款中的一部分，而定金是擔(dān)保購房合同能夠順利進行的一種擔(dān)保形式。 注意購房合同中的面積 期房按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差；而預(yù)售面積的價格往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。 注意購房合同中不可抗力條款 一旦延期交房，開發(fā)商多以不可抗力為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，一般來講，購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責(zé)條款。 注意開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理 注意開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證為何拖延時，常用的借口是有關(guān)部門不給辦理等字眼，但根據(jù)規(guī)定，登記機關(guān)對權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。 小編有話說：以上的幾項注意希望購房者再買期房的時候一定要記得，因為你的疏忽與不懂，造成后來的一系列的麻煩問題，實數(shù)不當(dāng)，因此在買房前做好功課也是蠻有必要的哦。