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可以從以下三個方面進行估算：一大公式：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。 比如一套房子，2001年時售價22萬，月租金1500元，那么它當時的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經(jīng)上漲到60萬，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。 一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右。以上面那套房子為例，假設2001年時**5萬，每月按揭款1000元，1年后交房，當它的投資回收年數(shù)是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補月供，實際上面臨投資無法回收的境地。三大公式：15年收益決定是否物有所值 另外，也可以參考下面這個國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具**空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，那該物業(yè)價值已高估。 仍以上房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬，乘以15等于27萬，大于當時的售價22萬，因此是值得投資的。但就以2000元月租金計算，合理價值為36萬，遠遠小于當前60萬的售價，價值已經(jīng)被過度透支了。 以上三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有的還需要進行專業(yè)性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報率不高，但具有較佳的**前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數(shù)。
如何估算房產(chǎn)投資是否可行
138****9578 | 2016-04-27 18:20:22
已有1個回答
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152****1601
正是由于近年來房屋價格的單方面上漲，遇到了刮“臺風”一樣的整體漲勢，讓投資者忽略了房地產(chǎn)市場巨大的投資隱患，樓市價格一旦進入下降周期，跟上漲周期一樣，將延續(xù)更長時間，給一個家庭造成的損失，考察一處房產(chǎn)是否值得投資,有關房產(chǎn)估值專家提出了三大公式： 投資公式一：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)小于12租金乘數(shù)，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。投資者可以將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。但這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。 投資公式二：8年至10年收回投資 8年至10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。通常來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年至10年之間。 投資公式三：15年收益高于買入價 15年收益高于買入價如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價，該物業(yè)尚具**空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價，則該物業(yè)不宜投資。 如何在一片大好形勢下進行有效投資？以上三個房產(chǎn)投資公式可以用來幫你盤算目標房源是否合適入手。
查看全文↓ 2016-04-27 18:25:22
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