前幾天看中了一套房產(chǎn)，主要是想投資，如何估算房產(chǎn)投資價(jià)值？

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• 156****4112

  可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行估算：一大公式：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。 比如一套房子，2001年時(shí)售價(jià)22萬，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來說，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍，很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過了合理的范疇。 投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。 一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年左右。以上面那套房子為例，假設(shè)2001年時(shí)**5萬，每月按揭款1000元，1年后交房，當(dāng)它的投資回收年數(shù)是10．3年。但是到了2005年，由于房價(jià)上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供，實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。三大公式：15年收益決定是否物有所值 另外，也可以參考下面這個(gè)國際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。 如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具**空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估。 仍以上房子為例，2001年時(shí)，年租金收益為1．8萬，乘以15等于27萬，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬，因此是值得投資的。但就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過度透支了。 以上三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速作出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的**前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。

  查看全文↓ 2013-02-19 17:26:13

相關(guān)問題

• 問 如何估算房產(chǎn)投資是否可行
  答

  正是由于近年來房屋價(jià)格的單方面上漲，遇到了刮“臺(tái)風(fēng)”一樣的整體漲勢，讓投資者忽略了房地產(chǎn)市場巨大的投資隱患，樓市價(jià)格一旦進(jìn)入下降周期，跟上漲周期一樣，將延續(xù)更長時(shí)間，給一個(gè)家庭造成的損失，考察一處房產(chǎn)是否值得投資,有關(guān)房產(chǎn)估值專家提出了三大公式： 投資公式一：租金乘數(shù)小于12 租金乘數(shù)小于12租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入)，小于12。投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。但這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。 投資公式二：8年至10年收回投資 8年至10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。通常來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年至10年之間。 投資公式三：15年收益高于買入價(jià) 15年收益高于買入價(jià)如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具**空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購買價(jià)，則該物業(yè)不宜投資。 如何在一片大好形勢下進(jìn)行有效投資？以上三個(gè)房產(chǎn)投資公式可以用來幫你盤算目標(biāo)房源是否合適入手。

• 問 投資房產(chǎn)合適嗎? 目前想投資房產(chǎn)，有什么好的推薦嗎？
  答

  投資置業(yè)時(shí)，往往會(huì)面臨兩種選擇，購買新房或者是二手房，那么投資新房還是二手房更好呢？其實(shí)，新房和二手房并沒有所謂的哪個(gè)更好的問題，本期小編就從全方位進(jìn)行綜合分析，帶您深入理解投資新房還是二手房的問題。很多人在買房的時(shí)候往往第一個(gè)念頭就是買新房，但是新房的價(jià)位一般都比較高，往往超出很多人的預(yù)算范圍。而二手房稅費(fèi)又比較高，這常常讓人陷入選擇的兩難境地。 新房優(yōu)勢有很多，首先，新房需要繳納的二手房稅費(fèi)少，一般來說只有4個(gè)點(diǎn)。而二手房稅費(fèi)普板都有10個(gè)點(diǎn)的樣子。如果購房者并沒有充分的考慮好這些支出項(xiàng)目，那么還是選擇新房更加合適；第二點(diǎn)，新房的物業(yè)服務(wù)要比二手房更好，買房子肯定不是單單買房子本身，更多的還要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)的好壞直接影響了居住質(zhì)量，很多的二手房因?yàn)榻ㄔ斓臅r(shí)間比較久了，就很難有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)的。當(dāng)然，二手房也有其自身的優(yōu)勢，首先 ，二手房有很多小戶型的，因此 總價(jià)就比較低 ，現(xiàn)在新房都是大戶型偏多，二手房有五十至六十平的小戶型產(chǎn)品，可能二手房均價(jià)會(huì)有點(diǎn)高，但總價(jià)還是比較低的，這比較符合年輕人購房需求。 第二點(diǎn)，二手房為現(xiàn)房，所以不存在產(chǎn)權(quán)問題，購房者在購買前就可以深入了解戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面的信息。此外也不會(huì)存在產(chǎn)權(quán)問題，產(chǎn)權(quán)證可以及時(shí)辦理更換。

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• 問 ??如果想投資用,買小戶型的商住房有投資價(jià)值嗎?
  答

  前一些大城市出現(xiàn)的這股瘋狂購房潮，在購買時(shí)需要這個(gè)家庭有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，房價(jià)就又已經(jīng)上去了一段，但房價(jià)的瘋狂上漲卻對(duì)此形成了強(qiáng)有力的沖擊，仍然是對(duì)房價(jià)不停上漲的一種恐慌心理的反映，房貸的歸還期，經(jīng)濟(jì)上的得益越多，對(duì)房屋的適用度的考量，包括自有資金的存量。在這種情況下，在購房時(shí)稍有遲疑，**為重要的原因并不是民眾對(duì)房產(chǎn)有了多么強(qiáng)的購買力，房屋作為一個(gè)普通家庭的**大件不動(dòng)產(chǎn)。本來，購房支出越少，都需要精心的準(zhǔn)備和籌劃，甚至將原有的計(jì)劃瓦解，購房人只能與時(shí)間賽跑，越早行動(dòng)

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• 問 商住房值得投資嗎? 如果想投資用，買小戶型的商住房有投資價(jià)值嗎
  答

  目前一些大城市出現(xiàn)的這股瘋狂購房潮，**為重要的原因并不是民眾對(duì)房產(chǎn)有了多么強(qiáng)的購買力，仍然是對(duì)房價(jià)不停上漲的一種恐慌心理的反映。本來，房屋作為一個(gè)普通家庭的**大件不動(dòng)產(chǎn)，在購買時(shí)需要這個(gè)家庭有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，包括自有資金的存量，房貸的歸還期，對(duì)房屋的適用度的考量，都需要精心的準(zhǔn)備和籌劃，但房價(jià)的瘋狂上漲卻對(duì)此形成了強(qiáng)有力的沖擊，在購房時(shí)稍有遲疑，房價(jià)就又已經(jīng)上去了一段，甚至將原有的計(jì)劃瓦解。在這種情況下，購房人只能與時(shí)間賽跑，越早行動(dòng)，購房支出越少，經(jīng)濟(jì)上的得益越多。

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• 問 一線城市房產(chǎn)**具有投資價(jià)值嗎?
  答

  1、中國國家太大，城市太多，各個(gè)城市的情況很不一樣。那些數(shù)萬元一平的房價(jià)畢竟是少數(shù)。多數(shù)是萬元左右的均價(jià)。中國城市化進(jìn)程，就是一個(gè)人口由農(nóng)村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動(dòng)的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價(jià)只能上漲。2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區(qū)，房產(chǎn)依然是泡沫不多的。3、以筆者家為例，我這里靠海的地級(jí)市。房價(jià)貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因?yàn)楦黝惿侠U國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價(jià)也就應(yīng)該是這個(gè)價(jià)格。剩下就是房地產(chǎn)商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。4、現(xiàn)在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計(jì)算，那就是說這2億人中有2800萬不結(jié)婚。如果他們都結(jié)婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。5、一般來說，一個(gè)三口之家住幾十平米的房子過于擠了?，F(xiàn)在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個(gè)衛(wèi)生間換成雙衛(wèi)生間，所以居住面積增加了。地產(chǎn)商自然也需要不停蓋房子。6、中國每年畢業(yè)800萬大學(xué)生，如果都結(jié)婚，就需要400萬套房屋，如果都不結(jié)婚，需要800萬套。7、另外中國政斧也不是當(dāng)年的日本政斧，中國也不會(huì)坐視房價(jià)泡沫吹破而不理的。

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