網(wǎng)上的房價一般不準 為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象

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• 144****5473

  經(jīng)常有網(wǎng)友在論壇里反應(yīng)，在網(wǎng)上看的房價明明比較便宜，到了售樓處，根本不是那么回事。買二手房更是如此，中介掛在網(wǎng)上的房源價格通常都明顯偏低。 為什么會這樣呢？ 我們先來說說新房的價格。一般來說，開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)宣傳的樓盤信息只會公布均價。至于均價的計算方式，我們曾經(jīng)也介紹過，那就是將樓盤的總銷售價格除以總的銷售面積。這個價格通常只是理論的，它是整個樓盤價格的一個衡量標準，每套房子的具體價格會因位置不同、朝向差異、視野景觀等因素而不同。這種情況是很正常的。 但是售樓小姐一般給出的價格也較網(wǎng)上的價格差異較大這又是為什么呢？這里不排除開發(fā)商通過網(wǎng)上低報價來吸引客戶來訪，增加成交率的目的。由于競爭關(guān)系，開發(fā)商往往會拉低報價，將潛在客戶從別的樓盤搶過來。有網(wǎng)友戲稱“在網(wǎng)上看房價唯一的好處就是知道小區(qū)位置在哪，至于價格的真實性那就‘呵呵’”。 至于二手房，水也不淺。經(jīng)常有業(yè)主抱怨，看到一套性價比很高的房子，打電話過去問，得到的回答經(jīng)常是賣掉了，然后就推薦同類的房源，而價格通常都比你心里價位貴出不少。 只要看過二手房的朋友，肯定都遇到過這種情況，這就跟在電腦城買電子產(chǎn)品一樣，搞的是掛羊頭賣狗肉的手法。他們額外收益，就是獲得了購房者的聯(lián)系方式，能夠多了一個潛在客戶，真是穩(wěn)賺不賠的生意。 有一個小竅門，如果打算買二手房，在網(wǎng)上相中了意向房源后，可以看下這套房的“看房記錄”，如果這套房的看房記錄有過多次，而且**近還有看房記錄，可以斷定是真房源，而且沒賣掉，可以重點考慮和中介溝通看房了。 為了得到準確的房源信息，只在網(wǎng)上看還是死不夠的，現(xiàn)場考察的時候很重要，一個小區(qū)往往有多家中介，一套房源也可能在多家中介出售，二手房領(lǐng)域也在發(fā)展，中介也在改進，很多中介開始打出獨家真房源的營銷方式，這種方式在改善中介以往形象的同時，給消費也確實帶來了一些新的體驗。不過一般唯一房源的獲取成本較高，而買這種房子也會要多付出點銀子。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:59

相關(guān)問題

• 問 松江新城房價走勢如何 為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象
  答

  如果要提名上海**受剛需及改善型置業(yè)者青睞的板塊，松江新城必有一席之地。早在2001年，松江新城就開始規(guī)劃建設(shè)。當前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也已進入成熟時期，從2010-2015年（截止2015年12月10日）松江新城商品住宅的成交數(shù)據(jù)來看，雖然前3年有過滯漲階段，但從2012年開始穩(wěn)步上升，6年內(nèi)房價更是大漲7成。 松江新城房價之所以能在短時間內(nèi)大漲，探尋原因，應(yīng)該與以下幾個因素密不可分： 松江大學(xué)城建成 學(xué)區(qū)資源豐富 松江大學(xué)城不僅擁有7所知名高校，更吸引了上海外國語大學(xué)松江外國語**、上海外國語大學(xué)西外外國語**、上師大附小等優(yōu)勢教育資源入駐，而這正是附近學(xué)區(qū)房源成交熱的重要原因。 位于東華大學(xué)東側(cè)的譽品谷水灣，2013年開盤時價格約1.8萬，目前已經(jīng)是尾盤現(xiàn)房，價格漲至2.2萬，2年單價漲了4千。上漲幅度更快的是今年首次開盤的首創(chuàng)錦悅，3月份價格為3萬，現(xiàn)在是2.3萬，半年有余價格已經(jīng)漲了3千。 9號線通車 半小時進市區(qū) 2009年9號線通車，憑借半小時可達市區(qū)及房價較低的優(yōu)勢，松江新城板塊被熱捧。該條線路在松江新城設(shè)有松江大學(xué)城、松江新城2個站點，為漕河涇、徐家匯方向的上班族通勤出行提供了便利。 三湘四季花城緊鄰松江大學(xué)城站，9號線通車對該小區(qū)受益比較典型。作為一個已經(jīng)開發(fā)10余年的樓盤，早在2005年時單價僅為6千，**后一幢樓在今年8月開盤，價格漲至2.2-2.5萬。小區(qū)二手房**新價格約2.5萬，跟一手房基本持平。 松江萬達帶動整個區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 松江萬達是上海第5座萬達，2014年5月30日開始營業(yè)，大大提升了松江新城區(qū)域價值和商業(yè)氛圍。緊鄰松江萬達的一手樓盤有萬科、信達、上坤等多個住宅項目，去化速度也是極快。 **早開盤也是**先賣完的萬科夢想派，2013年底均價2萬，待萬達開業(yè)后價格漲到2.3萬，前后僅半年時間價格漲了三千。信達藍爵也是搶在萬達開業(yè)前2周首次開盤，當時價格2.1萬，今年9月底加推**后一幢樓，**低價格已是2.6萬，一年半時間價格漲了近6千。 隨著居住環(huán)境、交通條件改善，區(qū)域商業(yè)氛圍提升，人口大量導(dǎo)入，松江新城已經(jīng)今非昔比。以上三點形成合力，使得松江新城的綜合競爭力逐漸提升，三湘、萬科、九龍倉、龍湖、合生等知名房企紛紛進駐松江新城，區(qū)域內(nèi)剛需改善產(chǎn)品也因而變得更加全面。 很多人會關(guān)心，置業(yè)松江新城未來還有**空間可挖嗎？ 松江人才新政 **高可獲百萬補貼 松江區(qū)近日出臺促優(yōu)秀人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新政，國家級人才落地松江，**高可獲100萬元購房補貼；普通全日制本科生在區(qū)內(nèi)重點扶持單位工作，每月可領(lǐng)600元租房補貼。 對于申請購房補貼的優(yōu)秀人才，此次新政也有明確的限制，要求其應(yīng)實際來松江已滿兩年且業(yè)績突出，承諾在松江創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)10年以上，年收入一般不低于本市社會平均工資3倍，且家庭2015年9月15日以后在松江首次購房自住。雖然獲助門檻比較高，受益家庭有限，但或多或少還是會刺激區(qū)域內(nèi)購房需求。 有軌電車2017年首批投用 有關(guān)消息稱，松江要建6條共90公里的有軌電車。2015年11月份正式開始建設(shè)，計劃“十三五”期間全面啟動。2017年第一、第二條有軌電車就會投入使用。 根據(jù)規(guī)劃，T2線主要在松江新城區(qū)域內(nèi)，一期起自三新北路，沿新松江路-人民北路-梅家浜路-嘉松南路-廣富林-新廟三路，終至榮樂東路，全長約12.1km ，設(shè)站19座，可在大學(xué)城站換乘9號線。 以上五大利好消息勢必會帶動上海松江房價上漲，而且作為一線城市的新城，未來的上漲空間依然較大。

• 問 ??為什么會出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象？
  答

  一、一定要找正規(guī)的中介公司買房是一件大事，千萬不能草草了事，后期還關(guān)聯(lián)很多手續(xù)和一些風(fēng)險，如一房二賣的風(fēng)險，所以選擇正規(guī)的中介機構(gòu)是很有必要的。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察。二、確認賣方有權(quán)出賣房屋房屋權(quán)利人為多個人時，應(yīng)當要求所有人同時在合同上簽字，若確有部分產(chǎn)權(quán)人無法到場簽字時，也需要求代簽者提供公證委托書，以免由于賣方無權(quán)處分房屋導(dǎo)致交易問題。三、縮短交易時間購房者應(yīng)盡量縮短交易時間，要求對方簽約后立即安排過戶，過戶之后立即交房。因為辦理的時間一長，房價下跌或者上漲，如果一方反悔，極易引發(fā)糾紛。四、謹慎簽訂購房合同買房者在簽訂購房合同時，應(yīng)盡量能夠明確“一房多賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任，同時要注意合同上是否加蓋正規(guī)公章，保證法律效力。五、提存房屋產(chǎn)權(quán)證簽訂買賣合同后，若未辦理過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣房者持有。有些購房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會誤認為產(chǎn)權(quán)仍為賣房者所有，為賣房者一房二賣提供了便利。為了避免風(fēng)險的發(fā)生，購房者可要求賣房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在中介或者第三人處，待辦理過戶時，再從中介或者第三人處取出。六、對房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查房產(chǎn)證只能反應(yīng)取得房產(chǎn)證時的房屋權(quán)利狀況，無法反應(yīng)目前的房屋權(quán)利狀況，因此買方應(yīng)進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定目前房屋真實的情況，避免“一房多賣”以及由于抵押和查封帶來的風(fēng)險。

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• 問 房貸會出現(xiàn)哪些問題 如何看待這種現(xiàn)象
  答

  買房貸款，是大部分購房者需要經(jīng)歷的過程。買房貸款會涉及到多個問題，例如全貸還是少貸，貸款要貸多長時間，還款選擇等額本息還是等額本金？除了這些，也許還有一點你不知道，30年之后每個月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀！ 我們總結(jié)一下，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財生涯中的合理安排： 一、全款買還是貸款買，貸款多少合適？ 這個問題，還是比較好回答的，當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。 建議： 貸款買，能用公積金貸款買是**好的。公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房**利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。 公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%，商業(yè)貸款也在6%上線，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。 貸款，個人建議就按照**低要求付的**款來貸就ok，后面在具體分析到。 二、如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？ 先來舉個例子：地點坐標北京，**30%，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金4.05%，商業(yè)貸款6.15%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。 很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。 但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。 建議： 按**長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。 三、等額本息or等額本金 首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。 等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。 但是，真的是這樣嗎？ 其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。 舉個例子： 如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。 1、假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元； （1）第一個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。 （2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元 以此類推，等額本金下20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。 2、如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。 （1）第一個月計算出的利息同樣為5125元，第一個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元； （2）第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元 以此類推，等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。 通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。 等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。 其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你**終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。 所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。 等什么時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。 等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。 借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢做投資了。 另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？ 一年后回款10661，實際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了，每月復(fù)投收益倍增，基價值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。 結(jié)論： 建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。 四、哪類人適合提前還款vs不用提前還款 提前還款三類人： 1、傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。 2、不想要任何的負責(zé)，覺得欠錢很有負擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。 3、這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率。如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。 建議不用提前還款的類型： 1、公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。 2、等額本金還款期限已經(jīng)超過三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。 等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。 **后說上一句，其實思路很簡單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。 現(xiàn)在的經(jīng)濟大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。 總結(jié)： 首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。 也因為負利率的這個原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實**后還給銀行的利息要多一些，但是一開始的壓力要小一些。很多人買房一開始就是借了債的，很多人一開始的壓力都非常大。 這個時候，能減輕一點是一點。更重要的是，現(xiàn)在中經(jīng)濟學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”。所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負利率有可能長期存在。 用等額本息還款你現(xiàn)在一個月還3000，30年之后還是還3000;等額本金現(xiàn)在一個月還4500，30年后還1000。可是，現(xiàn)在的錢要比30年后的錢要值錢呀?，F(xiàn)在每個月月供多1500，可能會讓很多人吃不消。 30年之后每個月少了2000塊錢，可能只夠吃個早餐了。時間值錢呀！

• 問 影響房價有哪些因素 為什么房價會出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象
  答

  吃穿住行少不了的，房子也給人一歸屬感，特別在外漂泊的親，如果是租房子住，總感覺不接地氣，沒有家里住著踏實，認為自己從根本上就不屬于這里，所以買房成了當今的主流?？墒欠績r時漲時跌，影響房價的因素有哪些呢？ 影響房價的因素 在國家號召下推進城鎮(zhèn)化進程，鼓勵農(nóng)民進城變市民，越來越多的人都希望在城市安家。所以問題來了，房價因愛比一年高，都是誰使的壞，有人說是開發(fā)商轉(zhuǎn)黑心錢;有人說是炒房團把房價抬上去;有人說有錢人搞投資，大批買房，高價甩出;更有甚者說是未來的丈母娘拉動了GDP，刺激了房價上漲。 小編也是三無產(chǎn)品，無車無房無存款。隨著年齡的增長，買房也把小編快逼到懸崖邊上，沒房沒丈母娘啊，現(xiàn)實就是這樣骨感。不要覺得自己老家多牛逼，沒用是必然的。但是細心的人會發(fā)現(xiàn)，真正左右房價的卻是地價，地價決定了房價，因為開發(fā)商買地是有成本的，通過內(nèi)部的一套算法，地塊面積和市政規(guī)劃容積率，算出開發(fā)出多少面積，結(jié)果就簡單了，這一塊地定的單價數(shù)和開發(fā)面積的乘積不能低于拿地的價錢否則就賠錢了。所以地王頻頻出現(xiàn)，你知道為啥房價那么貴了。 地塊價決定樓面價 當然也不排除外在因素致使房價飆升，但是主導(dǎo)地位還是地塊價錢。地面價錢決定樓面單價。為了地方政績財政收入地王出現(xiàn)也是無可厚非，但是真正需要考慮的是民生問題，老百姓在這種高模式下難以生存，強大的社會壓力主要來源于城市住房，我國城市化房屋空置率非常高，但是仍然有較大多數(shù)無法安家，盡管政府出臺了一些相應(yīng)的刺激政策，公積金福利，**再將，本預(yù)想在今年的金九銀十來個金盆缽滿，但是真實數(shù)據(jù)確實大失所望?？蛻粼撡I不起房子還是買不起房子，社會矛盾點已經(jīng)出現(xiàn)。 談起買房的話題，每個人都能說出一火車，這個讓中國人背負一生的包袱，在現(xiàn)實面卻前顯得無可奈何，這些影響房價的因素仍存在，作為老百姓的醫(yī)院，真心希望各界領(lǐng)導(dǎo)共同構(gòu)建健康、理性的房地產(chǎn)市場，真實體會消費者的真正消費能力。

• 問 2016年會出現(xiàn)房價暴跌嗎 會導(dǎo)致什么現(xiàn)象的發(fā)生
  答

  以牛刀、謝國忠為代表的“唱空派”一直對房價持消氣態(tài)度，他們認為，房價泡沫一旦破滅，必然是現(xiàn)在追漲的買房者們難以想象的。 中國銀行發(fā)布了新的經(jīng)濟金融報告，報告認為，中國房價離合理水平相距甚遠，政策措施仍十分必要。不過現(xiàn)在網(wǎng)上已經(jīng)有人開始想象房價暴跌的情形了。如果房價暴跌，會怎么樣呢？ 1、大批高價拿地的開發(fā)商被深度套牢，他們無法接受血本無歸的結(jié)局，結(jié)果會怎么樣，不用我多說了吧？ 2、離婚率暴漲，先前房價暴漲不敢離婚，怕房子分割后無法得到應(yīng)有的財產(chǎn)，現(xiàn)在不用擔(dān)心了。 3、大學(xué)畢業(yè)生可能會欣喜若狂，因為只用付很少的錢，就可以成為畢房族。 4、許多外地人聽說二三線城市房價暴跌，又不存在限購要求，抄底正當時。 5、全國人民都知道二三線城市房價暴跌，二三線城市人流涌入，交通事故有可能攀升。 6、各類房地產(chǎn)售樓處會人滿為患，是否有踩踏事故，不好說。 7、曾經(jīng)門庭若市的銀行信貸部門，突然冷清了許多，房價都到777元一平方米了，誰還辦貸款！ 8、大量居民去銀行提現(xiàn)購房，大量現(xiàn)金從銀行開始流向房地產(chǎn)，金融流動性風(fēng)險驟升。 （嬉笑怒罵，皆為君故，如有雷同，純屬巧合）