二套房貸款有什么方案選擇 如何選擇二套房貸款

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• 158****9987

  近期，不少購房人對貸款購買第二套房表示出濃厚興趣，“偉嘉安捷”統(tǒng)計，每周大約能夠接到10至20通這樣的客戶咨詢電話。 典型案例分析： 客戶楚小姐已用公積金貸款購置第一套住房，貸款尚未還清，短時期內有提前還貸的打算，目前準備購置第二套房產。她個人擬出三套貸款方案，想請專家?guī)退齾⒅\一下： 方案一：還清第一套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款； 方案二：第二套房干脆使用商業(yè)貸款購買，擔心利率不會下??； 方案三：還清第一套公積金貸款，第二套房使用組合貸； 對于這三套方案，“偉嘉安捷”給出專業(yè)建議： 目前，銀監(jiān)會對二套房貸的政策是**必須要四成，貸款利率可以根據各家商業(yè)銀行的風險自行調控。像楚小姐這樣需要貸款購買第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個分析如下： 專家指導意見： 方案一：公積金貸款較為適用第二套住房。 從公積金貸款政策來看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購買第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時不會被認為第二套房產，仍會視為首套住房按其政策操作，**20%，利率為基準利率。 方案二：再次貸款如選擇商貸，勢必會算做二套。 現在銀監(jiān)會對二套房貸政策還是較嚴格要求的，根據“07.9.27”政策及“07.12.11”補充通知規(guī)定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查到該借款人曾經貸過款，那么再次貸款買房就會算做二套房?！皞ゼ伟步荨敝赋觯徊贿^現在貸款購買第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對于借款人來說已經有很大優(yōu)惠了。 方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。 “偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來，組合貸款對借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢， “偉嘉安捷”專業(yè)按揭顧問認為，從這三套方案來看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款買房這個方案是**適用二套房的，相對比較劃算。 再次貸款置業(yè)三點問題需要注意 第一點，注意自掏**的部分會高些。二套房貸款**四成“雷打不動”，如果借款人購買二手房，貸款是按80%的評估價計算的，那么**就會增加到六成，借款人需要考慮貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產品及貸款方式。 第二點，借款人信用成為二套房貸款的關鍵。不論借款人購買第二套房，還是申請二套房以上貸款，需要保持個人良好的信用記錄，因為與借款人的貸款成數及利率有直接關聯，“偉嘉安捷”指出，借款人要注意個人信用的保養(yǎng)與維護。 第三點，各家銀行二套房貸政策不明，借款人需提前考察。雖然北京銀監(jiān)會將二套房貸政策大方向確定下來，但各家銀行仍未出二套房貸政策的細則，從現在來看各家銀行對二套房的利率執(zhí)行各不相同，借款人貸款前需提前考察清楚，確保省錢貸款。

  查看全文↓ 2016-05-30 16:53:38

相關問題

• 問 二套房貸如何選擇 什么是二套房貸
  答

  二套房貸是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。 首套自住房： 是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2007年9月27日晚間聯合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款**款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。以貸款60萬為例，還貸期限為20年，購房者還款金額與以往加息相比將大幅提升。

• 問 如何算二套房貸?二套房貸款政策有什么？
  答

  (1)貸款買過一套房，商業(yè)貸款已結清的，再貸款買房屬于首套。若貸款未結清的，則屬于算二套。(2)個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定二套房以上。(3)夫妻兩人，一方婚前使用商業(yè)貸款，另一方婚前使用公積金貸款，婚后兩人想以夫妻名義共同貸款的。若貸款已還清，則銀行可以根據借款人償付能力、信用狀況等因素靈活把握貸款的利率和**比例；若貸款未還清的，則認定兩套以上。

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• 問 二套房貸款**是多少？ 二套房貸款**有什么變化
  答

  2013年1月底，曾有傳言稱監(jiān)管部門正在研究對北京、上海、廣州、深圳、杭州5個一線城市的二套房停貸，之后未得到證實。近日又有市場消息稱近期可能出臺“加碼版”房地產調控政策，待選政策包括二套房貸款**將提高到**七成、貸款利率為基準利率1.3倍。雖然消息并未得到證實，但已是爭議四起。 “二套房貸款**”是第二套普通自住房的按揭貸款的第一期付款簡稱，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當地平均水平的，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的第一期付款。 2011年1月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸： 1.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款**款比例不得低于30%； 2.對貸款購買第二套住房的家庭，貸款**款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍； 3.對貸款購買第三套及以上住房的，貸款**款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據風險管理原則自主確定。

• 問 如何算二套房貸?二套房貸款政策有哪些？
  答

  第二套房貸款怎么認定二套房是第二套普通自住房的簡稱，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的，借款人家庭人均住房面積高于當地平均水平的，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。對貸款購買第二套住房的家庭，**款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數;二是以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總[1]面積為準，借款人家庭人均住房面積已高于當地平均住房水平;三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，再向商業(yè)銀行申請住房貸款的房貸房。對貸款購買第二套住房的家庭，**款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。二套房認定新標準：新出臺的二套房標準是以家庭為單位，既認房又認貸，且異地人士購房貸款還需提供1年以上擬購房地的納稅證明或社會保險繳納證明，否則均按照二套房貸計算。2010年6月4日住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會公布的《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》中確定了二套房認定標準：一、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。二、應借款人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。三、有下列情形之一的，貸款人應對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。四、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設作為落實國發(fā)〔2010〕10號文件的一項重要工作抓緊抓好。數據不完備的城市，要進一步完善系統(tǒng);尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設。2010年年底前各設區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。要加強住房信息查詢管理工作。房地產主管部門應嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號)及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號)進行查詢，并出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的，按有關規(guī)定嚴肅處理。銀行認定為二套房的七種情況1. 父母名下有住房，以未成年子女名義再購房詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。2. 未成年時名下有房產，成年后再貸款購房詳解：根據目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。3. 個人名下有全款購買的住房，再貸款購房詳解：過去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現在加了“認房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。4. 個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房詳解：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然貸款買的房產出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。5. 首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。6. 婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起詳解：夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記?，F在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。7. 婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。

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• 問 什么是個人二套房貸款 個人二套房貸款如何計算
  答

  很多人不知道什么是個人二套房貸款，其實個人二套房貸款很重要，搜房網為您整理個人二套房貸款知識—— 【個人二套房貸款】 二套房貸是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。首套自住房，是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2007年9月27日晚間聯合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知。住建部、央行、銀監(jiān)會三部委于2010年6月4 日出臺二套房認定標準，明確了二套房認定以家庭為單位、認房又認貸，即家庭成員名下如有房產、或有過貸款購房記錄，則均認定為二套房。對于異地購房者，如不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的，按二套房信貸政策執(zhí)行，熱點地區(qū)可暫停對其房貸。