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又到年底總結(jié)的時候，每個城市的房價走勢都陸續(xù)浮出水面。對于北京而言，也是盤點的時候了，2015年的北京樓市，可以說是量價齊漲，豪宅爭峰。 歲末“盤點季”，各城市一年的房價走勢又浮出水面。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，即將過去的2015年，北京樓市依然表現(xiàn)出量價齊漲的市場特征。 偉業(yè)我愛我家市場研究院12月27日提供給《第一財經(jīng)日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.26萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。 與去年下半年業(yè)界預(yù)計的一樣，2015年還是名符其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”。來自亞豪機構(gòu)的分析稱，開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由于各類配建的擠占，所能進行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。 五環(huán)內(nèi)漲得快 偉業(yè)我愛我家市場研究院發(fā)現(xiàn)，分地段來看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對主戰(zhàn)場，2015年五環(huán)外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價格漲勢較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價漲幅**大，分別上漲37.6%、46.4%。 針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對記者分析，2015年房地產(chǎn)市場正式進入政策寬松期，有效刺激了市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房**貸由原來的七成**比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。 價格的上漲也是多種因素交匯的結(jié)果。胡景暉稱，隨著2015年北京新房成交量的提升，開發(fā)商對市場未來信心提升，定價的主動權(quán)增強，收回或減少降價促銷策略，這是價格上漲的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高價盤入市，在統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上顯著拉高了住宅均價。此外，2015年土地供地減少，“僧多粥少”，優(yōu)質(zhì)地塊高價成交，影響周邊新房定價并且提升客戶對未來的預(yù)期，2015年豐臺、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價全面提升，“面粉高過面包”帶動開發(fā)商提升新房定價水平。 針對2015年和2016年全國樓市的變化和趨勢，在12月15日的2015騰訊(第四屆)智慧地產(chǎn)高峰論壇上，騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級研究員吳衛(wèi)東表示，2015年中國房地產(chǎn)市場是典型的政策性市場，有些城市出現(xiàn)了報復(fù)性上漲，有的城市依然很低迷。據(jù)他判斷，由于供求關(guān)系的改變，2016年一二線城市由于需求方的驅(qū)動，而會使得整個房價趨于穩(wěn)定，但不太可能再出現(xiàn)報復(fù)性拉升，而三四線城市還將因為供求關(guān)系難以逆轉(zhuǎn)，而保持持續(xù)低迷。 豪宅高峰年 在偏遠一些的新房和公司附近的二手房之間，在北京一家金融結(jié)構(gòu)供職的宋莉(化名)和男友糾結(jié)了一陣，選擇了前者。這意味著，她未來上班即便坐地鐵也需要一個小時左右的時間，不僅如此，每平方米超過4萬元的價格，買下130多平方米、總價近600萬元的房子，對于這對年輕情侶而言，不是件輕松的事情。 宋莉選擇的婚房位于南四環(huán)，屬于豐臺區(qū)。從前由于環(huán)境、醫(yī)院**配套等限制，南三環(huán)外的地段在北京是個相對的房價洼地，然而，今年豐臺多宗地段入市，不少地塊拍出的樓面價超過了周邊二手房價格。宋莉告訴本報記者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)她有些猶豫時，樓盤置業(yè)顧問告訴她“旁邊剛拍的那塊的樓面價都到5萬了，未來都是10萬起價的豪宅”。這句話讓宋莉下定了決心：買下這個未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。 2015年毫無疑問是北京豪宅入市高峰年。來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的報告稱，受2015年成交高價地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，也將從統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對房價的影響，如萬柳書院、北京壹號院、使館壹號院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪項目統(tǒng)計結(jié)構(gòu)上的影響，2015年新房成交均價為2.68萬元/平方米，同比上漲8.6%。 從北京住宅庫存來看，在2015年市場供需基本平穩(wěn)態(tài)勢下，北京市場庫存基本保持2014年高位，去庫存壓力尚大。與此同時，北京的豪宅庫存也不容小覷。胡景暉對記者指出，前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅并不匹配，市場的消化能力有限。因此，他認為，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市整體庫存較大的背景下，房價漲幅也將有限。 盡管如此，北京的高價地仍層出不窮。**近的12月23日，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一地塊出讓，這也是12月份來首宗商品住宅用地，拍賣現(xiàn)場吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內(nèi)的7家房企現(xiàn)場競爭。經(jīng)過31輪廝殺，**終該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業(yè)取得，溢價率61%。據(jù)亞豪機構(gòu)測算，該地塊商品住宅部分折合樓面價3.6萬元/平方米，這一樓面價已經(jīng)突破去年中鐵建舊宮地塊**高價，成為該區(qū)域單價“地王”，這也是北京2015年經(jīng)營性用地當(dāng)中第26宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊。截至當(dāng)天，2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元，達到2017.25億元。 對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，2015年雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但是土地出讓金卻出現(xiàn)大“豐收”，這其中各大“地王”貢獻不小。但是開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由于各類配建的擠占，所能進行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。 面對明年在北京豪宅市場可能遇到的機會和挑戰(zhàn)，房企將采取何種營銷策略來應(yīng)對?對此，融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青在出席論壇時表示，對于項目而言，產(chǎn)品和品質(zhì)是根本，營銷是錦上添花，產(chǎn)品做好、品質(zhì)到位，銷售額自然就上升。泰禾集團總裁助理沈力男也認為產(chǎn)品是根本，他說，沒有好產(chǎn)品一定沒有好營銷，好的產(chǎn)品不僅有差異化、均衡性，還有特長和情懷。
2015年北京新房房價上漲多少 樓市怎么樣
135****5884 | 2016-06-13 09:53:59
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142****8024
2015年的樓市怎么樣？沒有幾個數(shù)據(jù)怎么能說明問題呢？過去一年，北京的新房自然是漲，漲的**快的房子都在五環(huán)以內(nèi)。2016年這樣的漲勢是不是會放緩，我們大家試目以待。 2015年新房漲價9.9% 從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在剛剛過去的2015年，北京樓市表現(xiàn)出持續(xù)性量價齊漲的市場特征。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.44萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。 數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)地段來看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對主戰(zhàn)場，2015年五環(huán)外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價格漲勢較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價漲幅**大，分別上漲37.6%、46.4%。 量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房**貸由原來的七成**比例降低為四成，實際上是降低了客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。 豪宅元年 剛需被小眾化了 隨著北京豪宅“五環(huán)化”，剛需不斷受擠壓，剛需門檻從總價100多萬元躍升到200多萬。與其他類型相比，2015年銷售金額排行榜中剛需類項目僅占據(jù)兩席，分別為中糧萬科長陽半島以及華業(yè)東方玫瑰 。低總價、定位準確、地鐵沿線、周邊區(qū)域成熟是這兩個項目跑贏其他剛需類項目及自住型商品房的重要因素。 與剛需盤縮水相比，高端類項目占比明顯增加，2015年，新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊。豐臺西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需、改善盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。此外，在2015年銷售金額前十名項目中，像泛海國際·世家平墅和潤澤御府這樣的傳統(tǒng)高端住宅，也表現(xiàn)不俗，占據(jù)著成交榜單的前列。 新房成交量價齊升的背后，卻是剛需盤大幅減少的隱憂。根據(jù)中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯示，拋去自住型商品房后在300萬以下的剛需住宅成交銳減了近3萬套。剛需中低價位項目門檻提高。如今，北京市成交均價逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品住宅越來越少。 豪宅提升 成北京房價上漲主因 據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年北京實現(xiàn)成交的10萬元/平方米以上的頂豪項目多達21個,比2014年增加6個,比2013年增加了14個,10萬元/平方米以上的頂豪隊伍在2015年進一步壯大。另外,2015年北京豪宅的單套**高成交價格為19.6萬元/平方米,2014年為14萬元/平方米,2013年則為14.8萬元/平方米,北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。 不僅是成交量的上升，劉東介紹，中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年里，總價在600萬到1000萬之間的中高端住宅價格再次刷出新高，平均成交價已經(jīng)達到了39549元/平方米，幾乎突破了4萬元的關(guān)口。此外，千萬級別和兩千萬級別的平均成交價也達到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市場在2015年里迎來了量價的大幅提升。 “從2015年北京純商住宅成交特征中可以看出,中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑,而中高端所占比重則不斷上升?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,2015年單價30000至60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達26%,相比去年上升8個百分點;而單價60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實現(xiàn)成交1985套,同比增長60%。 郭毅認為,由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升,以及保障房配建對于住宅部門面積的蠶食,使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列,而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多,并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢,而在這一變化過程中,高端住宅市場直接連跨數(shù)級,逐漸進入10萬元/平方米以上頂豪主導(dǎo)的局面。 “隨著土地市場的稀缺,一線城市的商品房進入了豪宅化趨勢加速期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也說,從去年開始,北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化。 總結(jié) 過去的一年里,雖然未能盼來一線城市限購的放松,但是迎來了一年五次的高密度降息,公積金相關(guān)政策的步步放松,營業(yè)稅免征起點從5年調(diào)至2年?！皩捤苫钡男刨J政策成為貫穿整年的主旋律,房奴們的貸款成本降低了、買家稅費負擔(dān)也減少了，也同時刺激著樓市成交出現(xiàn)了一波高峰。不過，成交熱帶來的后果就是價格的再次攀高，豪宅遍地，地王頻出，讓北京樓市的平均成交價格環(huán)比上漲了9.9%。
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2015年深圳房價究竟?jié)q到了什么程度？來看看龍華新區(qū)的情況吧。 在新區(qū)規(guī)劃政策利好的引導(dǎo)下,龍華匯集了不少品牌開發(fā)商的進駐。自今年上半年以來,龍華一次又一次地成為市場的熱點:“跳漲”、“日光”等詞成為了其顯眼標簽。 從2011年12月龍華新區(qū)成立至今,龍華新區(qū)的房價在四年內(nèi)漲超七成,經(jīng)歷了“跳漲”之后的龍華,目前的房價一直居高不下,在經(jīng)過了下半年的樓市調(diào)整期后,購房者對于龍華新區(qū)還買不買單?更多人在質(zhì)疑,龍華的相關(guān)配套要多久才能跟上高企的房價? 剛需客熱情不減,投資客占比頗高 龍華新區(qū)自成立至今不過四年,而它在樓市中的熱度并沒有因此受到影響。從“福田后花園”到“深圳新中心”;“兩區(qū)一城”的發(fā)展定位,預(yù)計投入2000億進行的配套發(fā)展,龍華新區(qū)的相關(guān)規(guī)劃和發(fā)展前景吸引了許多置業(yè)者以及投資客的目光。 特別是在2015年上半年,龍華新區(qū)房價“跳漲”,但仍有許多置業(yè)者選擇追高入市。業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)過了幾個月的調(diào)整期后,樓市目前已回歸理性狀態(tài)。 龍華新區(qū)一樓盤銷售人員表示,該樓盤近期的訪客量一直很大,許多置業(yè)者都主動咨詢該片區(qū)的相關(guān)規(guī)劃進度。此外,更有置業(yè)者坦言:“深圳北站交通樞紐帶來的是巨大的人流、錢流,而且地鐵4號線、5號線和即將動工的地鐵6號線、有軌電車一起構(gòu)建了龍華新區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò),買來置業(yè)的同時,用作投資也是很好的選擇?！? 龍華新房一年漲約三成,相當(dāng)于90平方米新房每天漲價1651元 據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,深圳一手房市場價格漲幅** 高的片區(qū)為龍華新區(qū),普遍達12%至40%,而支撐起龍華新區(qū)房價的,被普遍歸因為規(guī)劃和交通利好。 數(shù)據(jù)顯示,2012年龍華新區(qū)一手住宅均價為17490元/平方米;2015年1-11月,龍華新區(qū)一手住宅的成交均價為29953元/平方米。四年內(nèi),龍華新區(qū)一手住宅均價上漲71%。如果以90平方米的一套住宅計算,房價每天上漲約767元。而跟2014年23258元/平方米的均價相比,2015年龍華新區(qū)的新房成交均價上漲約三成,如果以90平方米的一套住宅計算,房價每天上漲約1651元。 從龍華新區(qū)成立至今,龍華新區(qū)的房價上漲幅度明顯,雖然目前市場熱度不如上半年,但是成交勢頭還是往上走的,而且市場也回歸到了一個理性的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示,11月,龍華新區(qū)一手住宅共成交1215套,成交均價為40205元/平方米,為今年來房價的**高峰。 專家稱龍華配套趕上房價需3-4年 龍華新區(qū)的樓盤**潛力還很大,跟周邊其他區(qū)域的房價比起來,龍華新區(qū)的房價并不會顯得貴,而龍華新區(qū)的規(guī)劃是它**大的利好。個片區(qū)的房價存不存在透支是由市場以及數(shù)據(jù)來決定的。龍華新區(qū)一有新盤入市,大部分的銷量都在9成以上,而一些樓盤的投資比例也很高,作為‘樓市晴雨表’的投資客群體,他們敢下手的片區(qū),剛需客也不用有太多的擔(dān)心。 美聯(lián)物業(yè)研究中心認為,就目前來看,教育、醫(yī)療和交通等配套是龍華新區(qū)暫時的短板。雖然今年龍華新區(qū)提高了城市更新項目的審批效率、推動了大片區(qū)改造項目、保障了公共配套等民生工程的規(guī)劃實施、推進了龍華新區(qū)“兩區(qū)一城”建設(shè)。不過,短期內(nèi)短板難以徹底改善,**少需要3-4年的時間相關(guān)配套才會起來,預(yù)計龍華在2018年相關(guān)配套應(yīng)該會有根本性改善,能夠追趕上高企的房價。
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近日，有報告稱2015年全年房租上漲2.6%，居住成本又在增加。但是房價也在蹭蹭漲，來看看房租漲贏房價了沒？ 2015全年房租上漲2.6% 房價上漲4.15& 近日，某房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2015年居住價格報告》。報告顯示，去年房租隨房價步入上行通道。2015年全年，住房租金價格同比增幅為2.6%，今年或繼續(xù)上漲。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2015年12月份居民消費價格變動情況》，對租房價格和購房價格指數(shù)進行分析發(fā)現(xiàn)，租房價格同比增幅在2015年全年為2.6%，而購房價格同比增幅在2015年全年為0.3%。 從2015年的數(shù)據(jù)可以看出，居住成本總體上保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢。從結(jié)構(gòu)因素上看，住房租金成本總體處于上升態(tài)勢，而建房及裝修材料、水電燃料則表現(xiàn)為成本不增甚至減少的態(tài)勢。 另有搜房網(wǎng)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年百城住宅價格累計上漲4.15%。環(huán)比于5月止跌，之后持續(xù)上漲；8月同環(huán)比16個月來首現(xiàn)雙漲，至12月連續(xù)第五個月雙漲。分梯隊來看，一線城市全年累計漲幅高達17.2%，較2014年擴大16.62個百分點；二、三線城市分別下跌0.53%和1.09%，跌幅較2014年明顯收窄。 中國指數(shù)研究院報告稱，2016年，在利好政策刺激下將有更多有效需求入市，庫存壓力進一步緩解，全國整體房價將保持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢，各級城市間房價分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，一線及及熱點二線城市，受地價高企、需求旺盛影響，價格將持續(xù)上漲，三四線城市在高庫存壓力下房價上漲動力不足。 居住成本上升 租房不如買房 觀察2012年以來的租金與購房價格，可以看出其走勢基本一致，但是住房租金價格并沒有出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢，而購房價格確實在某一階段會有明顯的波動和調(diào)整。 報告分析，從實際情況看，租房價格和房東的定價策略有關(guān)，而購房價格和房企的定價策略、房地產(chǎn)走勢以及信貸環(huán)境等有關(guān)。2015年第四季度房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力度加大，租房價格曲線相對持平，但購房價格曲線有明顯抬頭。預(yù)計2016年這兩項指標都將有繼續(xù)抬頭的跡象。 報告預(yù)計，2016年居住成本依然有上升的空間。從租金收益角度看，雖然我國住宅租金回報率偏低，但租金保持了穩(wěn)定增長態(tài)勢。這也就意味著，在部分樓市需求較強的城市，投資房產(chǎn)、靠租金收租，具有越來越大的合理性。 一邊是央媽降息，“房奴變輕松”，不少租房客開始捉摸著買套房;另一邊是，“房奴”們扛著房貸的日子不好過，想找準機會把房賣了，干脆租房。從去年的整體情況來看，雖然房租上揚的態(tài)勢明顯，但是上漲速度還是沒趕上房價。租房還是買房，其實只要是手里有些閑錢的，不如置套房產(chǎn)，哪怕貸些款，也感覺更有底氣些。
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經(jīng)過了2015，大家應(yīng)該對于2016年的樓市也有一些初步的認識。當(dāng)然**熱門的關(guān)鍵詞之一便是去庫存了，雖然政策向好，但筆者認為2016年房價上漲理由仍不充分。 去庫存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松 自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。 2016年在去庫存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房**比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房落戶(中央經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶(中央經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。 另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。 盡管如此，還是有人認為2016年房價上漲的理由不充分，具體來說，可以分以下幾個方面解釋。 為什么說2016年房價上漲理由不充分？ 原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分 從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。 人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期。 原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你潛力不充分 隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于世界前列。 實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。 原因三：宏觀經(jīng)濟告訴你刺激效果不充分 從大的層面來看，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂。 雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關(guān)系。 原因四：農(nóng)民去庫存能力不充分 目前對于去庫存寄予希望**大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。 但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付**，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險。
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與二手房的節(jié)后小高潮不同的，北京春節(jié)期間，再次出現(xiàn)零開盤現(xiàn)象。 樓市利好 春節(jié)期間二手房受刺激明顯 春節(jié)前，二手房就捷報頻傳，成交火爆，甚至到2月7日放假的前一天，單日的成交量依然很可觀。而春節(jié)期間，買房的朋友們也沒有閑著，即使交易大廳歇著班，自己也可以看房。 根據(jù)部分中介的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)假期期間雖然買賣雙方達成實際成交的量并不多，但是房源登記和買房客戶登記每天都在發(fā)生。 期間，從正月初四開始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢，由于門店大部分經(jīng)紀人都處于春節(jié)休假狀態(tài)，所以通過網(wǎng)站、APP和電話進行需求登記的客戶明顯增多。 分析原因，一方面去年“330新政”以來一系列樓市利好政策的刺激確實發(fā)揮了作用，另一方面，2016年二季度后樓市走向的不確定性也使得不少客戶購房心態(tài)較為積極。 新房再次零開盤 北京獨有城市特性 與二手房的熱鬧不同，新房市場春節(jié)期間顯得十分冷清，北京新房樓市零開盤，據(jù)了解，這已經(jīng)是北京新房連續(xù)8年零開盤了。 專家分析認為，雖然樓市有政策利好，但是更多的是針對不限購城市，而非北京這種長期限購的大城市。春節(jié)期間，很多人都離開北京、返鄉(xiāng)過年，在一些三四線城市甚至出現(xiàn)回鄉(xiāng)置業(yè)的小高潮。 所以，北京也因為其獨特的原因，一到春節(jié)就需求分散，樓市冷清，開發(fā)商也知道此時開盤無益，歷來都很少在春節(jié)期間推盤銷售。 另外，北京還有其特殊性。由于多年集中開發(fā)，住宅用地供應(yīng)逐漸稀缺，潛在供應(yīng)不足使得推盤節(jié)奏隨之放緩。實際上，自從限購以來，北京樓市的月開盤量都是逐漸下降的，因此春節(jié)沒有推盤也可想而知了。 未來，受到土地成本推升的影響，2015年北京住宅市場豪宅化的傾向已經(jīng)出現(xiàn)，2016年這一特征將更加明顯。而基于高端項目的特性，2016年推盤節(jié)奏將進一步放緩，預(yù)計3月份銷售季正式開啟之后，月度**高開盤量將繼續(xù)維持在30個左右，北京樓市將逐漸進入“少而精”的銷售階段。
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