一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎 樓市形勢(shì)如何

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• 138****4016

  全面放開(kāi)二孩政策、中央深改會(huì)議提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，2016年一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴(yán)重。我們一起來(lái)看看這些專(zhuān)家的觀點(diǎn)吧。 國(guó)泰君安首席宏觀分析師 任澤平：未來(lái)10年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將再漲一倍 目前，中國(guó)正處在一個(gè)增速換擋的時(shí)點(diǎn)，高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國(guó)增速換擋的典型形式，來(lái)自于房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時(shí)候，一線(xiàn)房地產(chǎn)有銷(xiāo)量沒(méi)土地，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線(xiàn)城市沒(méi)有銷(xiāo)量，土地和庫(kù)存高企。去年，我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)做過(guò)一個(gè)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年一線(xiàn)房?jī)r(jià)再漲一倍，三四線(xiàn)漲不動(dòng)，房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng)。 高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：戶(hù)籍改革有助中國(guó)樓市復(fù)蘇，明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲 曾在2014年經(jīng)歷房?jī)r(jià)**大降幅的“一線(xiàn)城市”，以及“其他二線(xiàn)及大型三線(xiàn)城市”均實(shí)現(xiàn)了**強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷(xiāo)售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢(shì)。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類(lèi)“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問(wèn)題導(dǎo)致的，預(yù)計(jì)在這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶(hù)籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有著重要影響。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報(bào)率將處在5年低點(diǎn)，但這是基于債務(wù)零增長(zhǎng)的假設(shè)而做出的。開(kāi)發(fā)商回報(bào)率的回升，需要房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲來(lái)支撐。原因在于，如果房?jī)r(jià)不上漲，開(kāi)發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)回報(bào)率減少，而且還將使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險(xiǎn)。到 2016年年中，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤?，這應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。 中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松：明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線(xiàn)城市沒(méi)有什么好擔(dān)心 從宏觀來(lái)看，經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢(qián)的時(shí)代已過(guò)。如果項(xiàng)目在一線(xiàn)城市沒(méi)有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力下就比較危險(xiǎn)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)測(cè)明年新房市場(chǎng)仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線(xiàn)城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線(xiàn)城市面臨高庫(kù)存、低需求的局面。 某機(jī)構(gòu)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)：房?jī)r(jià)上漲難以動(dòng)搖，2016年持續(xù)上漲 從市場(chǎng)預(yù)期看，目前對(duì)于一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的認(rèn)識(shí)基本是一致的，而對(duì)于三四線(xiàn)城市則有分化的看法。實(shí)際情況是，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，**大的原因不是因?yàn)閹?kù)存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒(méi)有被挖掘出來(lái)。無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期看，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。對(duì)于2016年的房?jī)r(jià)判斷是，持續(xù)上漲，同時(shí)要警惕部分城市相對(duì)力度大的漲幅。 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陳寶存：三年內(nèi)北京四環(huán)房?jī)r(jià)漲至20萬(wàn) 北京房?jī)r(jià)三年內(nèi)，四環(huán)20萬(wàn)，五環(huán)15萬(wàn)，六環(huán)6萬(wàn)。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場(chǎng)局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。 當(dāng)然也有極少數(shù)聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多。 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空 當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對(duì)2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。 離岸資產(chǎn)配置專(zhuān)家 劉磊：回暖只是針對(duì)開(kāi)發(fā)商而言 今年一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對(duì)發(fā)展商而言，對(duì)于投資者而言，投資市場(chǎng)的介入和回暖遠(yuǎn)未到來(lái)。尤其是堅(jiān)持供需是房?jī)r(jià)上漲的原因，顯得有些片面了。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 哪個(gè)城市是房?jī)r(jià)上漲**快一線(xiàn)城市 未來(lái)還會(huì)繼續(xù)漲嗎
  答

  外媒2015年12月1日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，深圳曾經(jīng)是香港的窮表親，但是兩座毗鄰城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今正朝著截然相反的方向發(fā)展——香港超高的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下滑，而深圳房?jī)r(jià)則在科技繁榮的支撐下高歌猛進(jìn)。 據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》網(wǎng)站11月30日?qǐng)?bào)道，今年迄今，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內(nèi)地一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中漲勢(shì)**快的城市，而過(guò)去3個(gè)月香港豪宅要價(jià)下滑多至5%。 報(bào)道稱(chēng)，兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)背道而馳，凸顯出塑造中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)。 報(bào)道稱(chēng)，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上放緩，但是由于深圳的互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)正在迅速擴(kuò)張并吸引著眾多雄心勃勃的畢業(yè)生，深圳正在迅速增長(zhǎng)。 深圳南山區(qū)——新興科技產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)——是內(nèi)地各地區(qū)中人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)**高的地區(qū)，為人均每年4.8萬(wàn)美元，超過(guò)香港，與新加坡相距不遠(yuǎn)。 與此同時(shí)，香港更加成熟的經(jīng)濟(jì)正感受到內(nèi)地增長(zhǎng)放緩帶來(lái)的影響，香港奢侈品行業(yè)和零售業(yè)也因內(nèi)地的反腐運(yùn)動(dòng)而遭受沖擊。 29歲的李良曼(音譯)三個(gè)月前從北京來(lái)到深圳，她看中這里的職業(yè)發(fā)展前景和更為清新的空氣，如今在一家建筑公司工作。 “生活不錯(cuò)，但是房?jī)r(jià)真的一直在飛漲，”她在高檔購(gòu)物中心萬(wàn)象城(Mixc)逛街時(shí)表示，“我不確定自己以后有沒(méi)有能力在這里買(mǎi)房?！? 深圳羅湖區(qū)的高檔樓盤(pán)Colourful Garden上月開(kāi)盤(pán)，550套房首周就成交了70%，一套53平米典型兩居室公寓的價(jià)格超過(guò)40萬(wàn)美元(約合256萬(wàn)元人民幣)。羅湖區(qū)的部分公寓可以看到香港。 “很多年輕家庭正在搬往這里，因此需求真的很好，”該樓盤(pán)一名銷(xiāo)售代表稱(chēng)。 盡管由于信貸熱潮和野心過(guò)大的建設(shè)規(guī)模使得中國(guó)三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)近年來(lái)出現(xiàn)下滑，但是北京、廣州、上海和深圳四座一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)卻很堅(jiān)挺。 報(bào)道稱(chēng)，由于深圳對(duì)來(lái)自中國(guó)其他地區(qū)的外來(lái)人口采取更友好的政策，同時(shí)這里也是華為(Huawei)、中興(ZTE)和騰訊(Tencent)等成熟科技公司以及越來(lái)越多像無(wú)人機(jī)制造商大疆(DJI)一樣的成功創(chuàng)業(yè)公司的所在地，深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)更是**于其他一線(xiàn)城市。 野村證券(Nomura)駐香港的房地產(chǎn)分析師Jeffrey Gao稱(chēng)，二線(xiàn)城市平均有一年的房屋庫(kù)存，一線(xiàn)城市平均有9個(gè)月的庫(kù)存，而深圳只有略多于6個(gè)月的庫(kù)存。 “我們發(fā)現(xiàn)如今有很多香港人在深圳買(mǎi)房，因?yàn)楸M管深圳房?jī)r(jià)漲得很快，但可能仍然只有香港房?jī)r(jià)的一半或40%。”他稱(chēng)。 巴克萊(Barclays)的房地產(chǎn)分析師保羅 路易(Paul Louie)稱(chēng)，香港過(guò)去受益于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)以及近十年來(lái)相對(duì)較低的利率。 報(bào)道稱(chēng)，但是，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩、貸款成本看似將要上升(港元與美元掛鉤，美聯(lián)儲(chǔ)(Fed)預(yù)計(jì)將很快開(kāi)啟緊縮周期)，良性循環(huán)正在轉(zhuǎn)變?yōu)闈撛趷盒缘难h(huán)。 香港房地產(chǎn)網(wǎng)站Spacious的首席執(zhí)行官阿西夫 加富爾(Asif Ghafoor)稱(chēng)，過(guò)去3個(gè)月，香港一些較著名地段的公寓要價(jià)下滑多至5%，一些豪宅的房租**多下滑了11%。 報(bào)道稱(chēng)，盡管購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力是香港和深圳居民都面臨的問(wèn)題，但是路易稱(chēng)，兩個(gè)城市的一個(gè)關(guān)鍵區(qū)別是，深圳購(gòu)房者相信未來(lái)幾年自己的工資水平將強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而香港人擔(dān)心他們的薪水將隨著經(jīng)濟(jì)放緩而陷入停滯。

• 問(wèn) 幾年后城市房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？
  答

  我一直認(rèn)為，降房?jī)r(jià)是癡人說(shuō)夢(mèng)。 房?jī)r(jià)和一般商品的價(jià)格有類(lèi)似之處，是由供求關(guān)系決定的?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)是有點(diǎn)高，很多人買(mǎi)不起。但有人買(mǎi)不起，并不表示它就一定有泡沫，只要它有一定的市場(chǎng)需求支撐就行了。 5年前，在我市房?jī)r(jià)還在5000左右，大家都在喊太貴的時(shí)候，我預(yù)言，房?jī)r(jià)會(huì)到3萬(wàn)元，引來(lái)大家一片笑聲?，F(xiàn)在，3萬(wàn)元的房子早就出現(xiàn)了，盡管還只是一些好的樓盤(pán)，但市區(qū)普通二手房的價(jià)格，也在15000左右了?，F(xiàn)在我預(yù)言，10年內(nèi)，我市房?jī)r(jià)會(huì)到5萬(wàn)元，大家又笑我了，但我有理由堅(jiān)信。 房?jī)r(jià)是市場(chǎng)綜合作用的結(jié)果，不是按某一方的意志為轉(zhuǎn)移的。政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都是從各自的利益出發(fā)，對(duì)房?jī)r(jià)起著一定的作用。 一、政府層面?？傮w上說(shuō)，政府也不希望房?jī)r(jià)過(guò)高，特別是高層政府。但現(xiàn)有的行政體制，以及其固有的機(jī)制，使這種愿望難以實(shí)現(xiàn)。各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)都需要政績(jī)，都要發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，加快地方建設(shè)，這需要大量的資金，各級(jí)政府都缺錢(qián)，怎么辦？**便捷、**有效的，就是土地開(kāi)發(fā)。很多地方政府，特別是沿海地區(qū)，某些縣市政府土地開(kāi)發(fā)收益占財(cái)政收入的一半以上，成了名符其實(shí)的“土地財(cái)政”。當(dāng)過(guò)政府領(lǐng)導(dǎo)的人都知道，這也是無(wú)奈之舉，沒(méi)錢(qián)怎么辦事。而土地是稀缺資源，國(guó)家實(shí)行**嚴(yán)格的控制政策，這又推動(dòng)了地價(jià)的上漲。土地拍賣(mài)是完全正確的，是市場(chǎng)行為，否則會(huì)導(dǎo)致更大的腐敗，對(duì)降房?jī)r(jià)也未必有利。土地成本的提高，為高房?jī)r(jià)打下了基礎(chǔ)。近年來(lái)國(guó)家盡管出臺(tái)了若干政策，想抑制房?jī)r(jià)虛高，但效果甚微，就是這個(gè)原因。 二、開(kāi)發(fā)商層面。開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)，追求高額利潤(rùn)是其不變的真理。不能由此就抱怨他們?nèi)钡拢R他們奸商。如果開(kāi)發(fā)商只做善事，不按市場(chǎng)規(guī)律辦事，那就不是真正的企業(yè)了。 三、購(gòu)房者層面。居者有其屋，安居才能樂(lè)業(yè)。人總需要住房的，所以對(duì)住房就形成了剛性的需求。綜觀高房?jī)r(jià)地區(qū)，分析一下，有多少人是在炒房的。其實(shí)大部分人還是買(mǎi)來(lái)住的，或者是為子女準(zhǔn)備，也可能是改善居住條件，是一種真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的體現(xiàn)。你不買(mǎi)，他會(huì)買(mǎi)，正因?yàn)橛袕?qiáng)大的需求，才能使房?jī)r(jià)居高不下。 經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)整，近期，我市房市又呈現(xiàn)火爆趨勢(shì)，漏夜排隊(duì)搶購(gòu)已是每個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)的景觀。 四、通脹壓力。我國(guó)目前通貨膨脹壓力很大，從人民幣匯率、能源原材料大漲、居民存款總額、經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律、2006工改等等因素，都可以看出，通脹只是時(shí)間問(wèn)題，估計(jì)不會(huì)超過(guò)3年。通脹后，存款縮水，而住房保值，會(huì)使更多的人選擇買(mǎi)房。而且通脹本身會(huì)導(dǎo)致物價(jià)的上漲，從購(gòu)買(mǎi)力的角度看，現(xiàn)在1萬(wàn)元每平方的價(jià)格，通漲后，可能相當(dāng)于2、3萬(wàn)元了。所以，從這個(gè)角度看，現(xiàn)在按揭貸款買(mǎi)房，對(duì)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是合算的。現(xiàn)在貸50萬(wàn)元，可能是個(gè)大數(shù)目，但過(guò)幾年后，可能不值一提。從今年開(kāi)始，通脹苗頭已現(xiàn)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)已超過(guò)3%，這在去年我就已經(jīng)在相關(guān)帖子里說(shuō)過(guò)了。 五、政府調(diào)控的效果。很多人說(shuō)，房?jī)r(jià)越調(diào)控越漲。其實(shí)他們錯(cuò)了。調(diào)控并不是讓房?jī)r(jià)回歸理性，而是有意打壓。過(guò)段時(shí)間后，又會(huì)反彈，因?yàn)橛袕?qiáng)烈的需求支撐。而且，政府的很多調(diào)控措施是增加稅收，這雖然會(huì)抑制一部分房?jī)r(jià)，抑制炒家行為，但買(mǎi)方所需付出的也更多了。 我想，你所處的鄭州，作為省會(huì)城市，需求會(huì)更旺。全省各地的有錢(qián)人，都會(huì)來(lái)買(mǎi)套房，以備子女長(zhǎng)大后留在鄭州用。再加上子女結(jié)婚后的分戶(hù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的人口增加，都會(huì)刺激需求。 所以，只要條件許可，我會(huì)選擇買(mǎi)房，讓有限的財(cái)富，隨著時(shí)間的消逝慢慢自然增長(zhǎng)。即使不能有效增長(zhǎng)，至少也不能任其縮水。

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• 問(wèn) 一線(xiàn)樓市房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎 二手房銷(xiāo)量超過(guò)新房了嗎
  答

  2015年11月份全國(guó)二手房?jī)r(jià)呈平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)?？硕鸢l(fā)布的中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，2015年11月份，全國(guó)二手房住宅價(jià)格指數(shù)為1092.7點(diǎn)，較10月上升1.6點(diǎn)。這是受監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)兩月環(huán)比、同比雙漲。其中，北上廣深四大一線(xiàn)城市領(lǐng)漲全國(guó)。 克而瑞方面分析認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求。全面二孩、戶(hù)籍制度改革等短期內(nèi)對(duì)樓市推動(dòng)作用不明顯，房?jī)r(jià)大幅上行的可能性不大。但隨著土地市場(chǎng)火熱和庫(kù)存量減少，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)依然看漲。 從年內(nèi)的趨勢(shì)來(lái)看，2015年11月份全國(guó)二手房交易價(jià)格指數(shù)漲幅平穩(wěn)回升。今年5月，環(huán)比指數(shù)反彈止跌，并保持小幅上漲態(tài)勢(shì)，8月漲幅回落，持續(xù)收窄直至11月漲幅回升。與此同時(shí)，同比指數(shù)從今年3月負(fù)增長(zhǎng)來(lái)，跌幅逐漸收窄，10月止跌，11月上漲0.44%。 克而瑞分析師丁祖昱表示，從中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議內(nèi)容和高層表態(tài)分析，業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策保持樂(lè)觀。但鑒于目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求，全面二孩、戶(hù)籍制度改革等短期內(nèi)對(duì)樓市推動(dòng)不明顯。 值得注意的是，臨近年末，全國(guó)房?jī)r(jià)漲跌幅依然保持不均衡的狀態(tài)：一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一直小幅上揚(yáng)；多數(shù)三、四線(xiàn)城市住宅去化問(wèn)題較大、全面回暖可能性不高。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交高位回落，重點(diǎn)城市市場(chǎng)供應(yīng)止跌回升，一線(xiàn)城市熱度依舊。60城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比環(huán)比皆領(lǐng)漲全國(guó)。四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海、北京和廣州環(huán)比分別上漲1.63%、1.55%和1.43%，居環(huán)比漲幅前三位，深圳環(huán)比上漲0.69%。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳、上海、北京和廣州漲幅居全國(guó)前四位，分別為24.42%、7.66%、6.34%和4.69%。 “鑒于土地市場(chǎng)火爆、供不應(yīng)求明顯、市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力十足，未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)處于上行區(qū)間”。克而瑞方面進(jìn)一步分析指出，首先，從土地市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)和部分熱門(mén)二線(xiàn)城市地王記錄頻頻被刷新，土地成交樓板價(jià)屢創(chuàng)新高，看漲已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。其次，一線(xiàn)城市近期成交持續(xù)高位運(yùn)行，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)初顯，未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上行。再次，北上廣將率先進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房銷(xiāo)量超過(guò)新房。因此，綜合各類(lèi)因素，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格上漲是大概率事件。

• 問(wèn) 樓市房?jī)r(jià)將如何走向 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)降低嗎
  答

  供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線(xiàn)城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。三四線(xiàn)城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。 專(zhuān)家認(rèn)為，今年初重慶樓市不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 某研究機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)何田認(rèn)為，重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定，今年一季度不會(huì)因供不應(yīng)求漲價(jià)。 “地球還在轉(zhuǎn)，丈母娘還要面對(duì)，房子的問(wèn)題也還是得解決。”談到樓市，網(wǎng)友如此戲言。 瑪雅人“2012世界末日”的預(yù)言已經(jīng)破滅，可2013年樓市的預(yù)言還在繼續(xù)。買(mǎi)還是不買(mǎi)，賣(mài)還是不賣(mài)，在焦慮和糾結(jié)中觀察市場(chǎng)的人，總需要臨門(mén)一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢(shì)如何?重慶晨報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)了中國(guó)指數(shù)研究院的市場(chǎng)總監(jiān)何田，與全國(guó)200多個(gè)城市的各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他，對(duì)2013年樓市有著自己的判斷。 猜供應(yīng)量：重慶樓市不會(huì)供不應(yīng)求 2013年的樓市將怎么走?拋開(kāi)政策影響，供求關(guān)系至關(guān)重要。 何田認(rèn)為，去年年初商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額已經(jīng)觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計(jì)新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額增速到達(dá)低谷(分別為下降9.8%和增長(zhǎng)15.4%)，市場(chǎng)的供應(yīng)量將在今年年初達(dá)到一個(gè)低點(diǎn)。不過(guò)，隨著近幾個(gè)月開(kāi)工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開(kāi)工面積由降轉(zhuǎn)增，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢(shì)將延續(xù)，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。 之前有人認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的逐漸減少，房?jī)r(jià)可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對(duì)此，何田表示，“這種供不應(yīng)求的情形只會(huì)出現(xiàn)在我國(guó)一線(xiàn)城市，短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)在重慶上演。因?yàn)橹貞c的土地供應(yīng)量**近幾年一直比較大，雖然存量已經(jīng)消耗，但是隨著建設(shè)周期的到來(lái)，2013年重慶的供應(yīng)量還是相對(duì)穩(wěn)定的?！? 猜房?jī)r(jià)走勢(shì)：會(huì)漲，但上漲空間有限 眼巴巴盼著房?jī)r(jià)降下來(lái)的人們，估計(jì)2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于今年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)大方向頗為統(tǒng)一，都是一個(gè)“漲”字。 何田也這樣認(rèn)為。他說(shuō)，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場(chǎng)成交不斷加溫，都支持房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，尤其是一線(xiàn)城市，如北京、上海，因?yàn)楣?yīng)少，房?jī)r(jià)走高已成定局，“從全國(guó)整體而言，我認(rèn)為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉，房?jī)r(jià)即使不漲也不太可能跌?！? 何田說(shuō)：“具體而言，一線(xiàn)城市和發(fā)達(dá)的二線(xiàn)城市(如長(zhǎng)三角的杭州、南京等地)，在過(guò)去兩年受調(diào)控影響較大，2012年來(lái)積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達(dá)到小高峰;多數(shù)二線(xiàn)城市市場(chǎng)的供應(yīng)總體充足，價(jià)格上漲動(dòng)力不及一線(xiàn)城市，價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行的可能性較大;三四線(xiàn)城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。” 何田還認(rèn)為，由于2010年以來(lái)新開(kāi)工面積始終處于高位，這些新開(kāi)工面積將持續(xù)形成供給，因此預(yù)計(jì)2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國(guó)整體房?jī)r(jià)上行空間有限，不會(huì)出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)。 猜市場(chǎng)格局：大魚(yú)擠走小魚(yú)將成定局 如果說(shuō)之前房企洗牌還只是預(yù)言，那么到了2012年底，這個(gè)預(yù)言基本實(shí)現(xiàn)了大半，大企業(yè)通過(guò)2012年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，牢牢把握并逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬(wàn)科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，這些業(yè)績(jī)飄紅的大房企在土地市場(chǎng)更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話(huà)。2013年，糧草足的大房企們，或?qū)逊康禺a(chǎn)市場(chǎng)攪動(dòng)得強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱。 何田認(rèn)為，雖然2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)怎么上演“大魚(yú)吃小魚(yú)”，但是大魚(yú)變大擠走小魚(yú)的情況已經(jīng)成為定局?！澳壳埃覈?guó)百?gòu)?qiáng)房企加起來(lái)的市場(chǎng)份額不過(guò)30%，就是房企老大萬(wàn)科也只占了市場(chǎng)份額的百分之幾。而在美國(guó)，僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場(chǎng)份額?！? 何田說(shuō)，這幾年品牌房企的市場(chǎng)占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場(chǎng)份額為全國(guó)的7.5%，到去年已擴(kuò)大到11.6%，萬(wàn)科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，品牌房企業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)已經(jīng)擠占了中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)空間，預(yù)計(jì)在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。 “雖然大房企的壟斷也會(huì)帶來(lái)弊病，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對(duì)政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事。”何田說(shuō)。 猜房企應(yīng)對(duì)：多物業(yè)形態(tài)多層次開(kāi)發(fā) 何田認(rèn)為，2013年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)該是利好眾多的一年，如何踩準(zhǔn)市場(chǎng)和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價(jià)格提供適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品才是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要訣。 何田建議，2012年?yáng)|部地區(qū)一二線(xiàn)城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢(shì)可能會(huì)延續(xù)，而部分三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人口不匹配，或?qū)⒚媾R供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)品方面來(lái)看，要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，中小戶(hù)型、低單價(jià)、低總價(jià)是產(chǎn)品策略的必然選擇，想要迅速提升銷(xiāo)售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性?xún)r(jià)比高的中大戶(hù)型高端產(chǎn)品必不可少。 另外，在當(dāng)前住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務(wù)，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、做強(qiáng)做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是，這些產(chǎn)品存在周期長(zhǎng)、前期資金投入大、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導(dǎo)致供過(guò)于求或去庫(kù)存乏力的局面。

• 問(wèn) 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)在下調(diào)，二、三線(xiàn)城市在上漲，請(qǐng)問(wèn)國(guó)家實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控光顧著一線(xiàn)城市嗎?
  答

  一線(xiàn)城市代表著房地產(chǎn)的發(fā)展方向，擒賊先擒王的道理。一線(xiàn)調(diào)控成功的話(huà)，二三線(xiàn)在三年之后基本就重復(fù)一線(xiàn)的趨勢(shì)了，因?yàn)槁肱?。至于?guó)家的調(diào)控，還是別抱有希望了，我們總是報(bào)怨不要把泡沫吹大房?jī)r(jià)不要漲；其實(shí)我倒寧愿房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反正是買(mǎi)不起，讓它瘋狂漲就是了。**好一年漲200%。兩年就把泡沫徹底吹破了，然后當(dāng)頭一棒直跌谷底，讓人們?cè)僖膊桓页浚?/p> 全部3個(gè)回答>