樓市房價將如何走向 一線城市房價會降低嗎

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• 131****2665

  供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市，短時間內(nèi)還不會在重慶上演。三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風(fēng)險。2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。 專家認(rèn)為，今年初重慶樓市不會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 某研究機構(gòu)市場總監(jiān)何田認(rèn)為，重慶土地供應(yīng)穩(wěn)定，今年一季度不會因供不應(yīng)求漲價。 “地球還在轉(zhuǎn)，丈母娘還要面對，房子的問題也還是得解決?！闭劦綐鞘校W(wǎng)友如此戲言。 瑪雅人“2012世界末日”的預(yù)言已經(jīng)破滅，可2013年樓市的預(yù)言還在繼續(xù)。買還是不買，賣還是不賣，在焦慮和糾結(jié)中觀察市場的人，總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢如何?重慶晨報記者專訪了中國指數(shù)研究院的市場總監(jiān)何田，與全國200多個城市的各項房地產(chǎn)數(shù)據(jù)打交道的他，對2013年樓市有著自己的判斷。 猜供應(yīng)量：重慶樓市不會供不應(yīng)求 2013年的樓市將怎么走?拋開政策影響，供求關(guān)系至關(guān)重要。 何田認(rèn)為，去年年初商品房銷售面積和銷售額已經(jīng)觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達低谷(分別為下降9.8%和增長15.4%)，市場的供應(yīng)量將在今年年初達到一個低點。不過，隨著近幾個月開工、投資等供應(yīng)指標(biāo)已逐步企穩(wěn)回升，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增，開發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計2013年這一趨勢將延續(xù)，全國房屋新開工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。 之前有人認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的逐漸減少，房價可能在今年3月份出現(xiàn)上升。對此，何田表示，“這種供不應(yīng)求的情形只會出現(xiàn)在我國一線城市，短時間內(nèi)還不會在重慶上演。因為重慶的土地供應(yīng)量**近幾年一直比較大，雖然存量已經(jīng)消耗，但是隨著建設(shè)周期的到來，2013年重慶的供應(yīng)量還是相對穩(wěn)定的?！? 猜房價走勢：會漲，但上漲空間有限 眼巴巴盼著房價降下來的人們，估計2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內(nèi)人士對于今年房價的預(yù)測大方向頗為統(tǒng)一，都是一個“漲”字。 何田也這樣認(rèn)為。他說，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場成交不斷加溫，都支持房價繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因為供應(yīng)少，房價走高已成定局，“從全國整體而言，我認(rèn)為至少向下的通道已經(jīng)關(guān)閉，房價即使不漲也不太可能跌?！? 何田說：“具體而言，一線城市和發(fā)達的二線城市(如長三角的杭州、南京等地)，在過去兩年受調(diào)控影響較大，2012年來積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達到小高峰;多數(shù)二線城市市場的供應(yīng)總體充足，價格上漲動力不及一線城市，價格平穩(wěn)運行的可能性較大;三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對較弱，部分供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)匦枨蟮某鞘忻媾R價格下行風(fēng)險?！? 何田還認(rèn)為，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，這些新開工面積將持續(xù)形成供給，因此預(yù)計2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴(yán)峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現(xiàn)2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房價持續(xù)上漲，將加大房地產(chǎn)調(diào)控政策在2013年升級的風(fēng)險。 猜市場格局：大魚擠走小魚將成定局 如果說之前房企洗牌還只是預(yù)言，那么到了2012年底，這個預(yù)言基本實現(xiàn)了大半，大企業(yè)通過2012年的銷售業(yè)績，牢牢把握并逐步擴大市場份額。數(shù)據(jù)顯示，2012年，萬科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標(biāo)，這些業(yè)績飄紅的大房企在土地市場更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年，糧草足的大房企們，或?qū)逊康禺a(chǎn)市場攪動得強者愈強、弱者愈弱。 何田認(rèn)為，雖然2012年房地產(chǎn)市場還沒怎么上演“大魚吃小魚”，但是大魚變大擠走小魚的情況已經(jīng)成為定局?！澳壳?，我國百強房企加起來的市場份額不過30%，就是房企老大萬科也只占了市場份額的百分之幾。而在美國，僅僅前十名的地產(chǎn)公司就占了30%的市場份額?！? 何田說，這幾年品牌房企的市場占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場份額為全國的7.5%，到去年已擴大到11.6%，萬科在千億的基礎(chǔ)上繼續(xù)實現(xiàn)增長，品牌房企業(yè)績快速增長已經(jīng)擠占了中小開發(fā)商的市場空間，預(yù)計在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。 “雖然大房企的壟斷也會帶來弊病，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質(zhì)的提升都是好事?！焙翁镎f。 猜房企應(yīng)對：多物業(yè)形態(tài)多層次開發(fā) 何田認(rèn)為，2013年對房地產(chǎn)企業(yè)來講應(yīng)該是利好眾多的一年，如何踩準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價格提供適銷對路的產(chǎn)品才是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的要訣。 何田建議，2012年東部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢可能會延續(xù)，而部分三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、人口不匹配，或?qū)⒚媾R供應(yīng)過剩風(fēng)險。從產(chǎn)品方面來看，要跑量快速周轉(zhuǎn)做大規(guī)模，中小戶型、低單價、低總價是產(chǎn)品策略的必然選擇，想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產(chǎn)品特征稀缺、性價比高的中大戶型高端產(chǎn)品必不可少。 另外，在當(dāng)前住宅市場受到嚴(yán)密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務(wù)，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等也是企業(yè)分散風(fēng)險、做強做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品完全不同的是，這些產(chǎn)品存在周期長、前期資金投入大、產(chǎn)品開發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導(dǎo)致供過于求或去庫存乏力的局面。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:12

相關(guān)問題

• 問 如何分析房價走向 一線樓市房價會漲嗎
  答

  27日6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，意味著除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內(nèi)購房套數(shù)已不受限制，這對于一二線城市，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。據(jù)了解，今年土地供應(yīng)量大幅減少，一線城土地均價漲幅高達23.6%，同時一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長，央行在此間有再次降準(zhǔn)降息，公積金貸款利率降低。這些跡象表明，后期一線城市高端樓市或?qū)俣壬郎亍? 信號一：“限外令”松綁對樓市影響有限但直接利好高端市場 昨天，記者從商務(wù)部網(wǎng)站獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》。通知稱，經(jīng)國務(wù)院同意，決定對《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》中有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機構(gòu)、個人購房的部分政策進行調(diào)整。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內(nèi)松綁。 業(yè)內(nèi)人士稱，目前海外投資者對中國大陸的房地產(chǎn)市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得較多的關(guān)注度。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然“限外令”的放松會打開部分外資置業(yè)能量，但目前并不會對國內(nèi)樓市產(chǎn)生過大影響。盡管上半年全國樓市整體升溫，但并沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當(dāng)有限。 顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當(dāng)年，此次松綁不會對房價有明顯拉升作用。但這對于一二線城市，購房者的信心，特別是中高端物業(yè)，或會有一定利好好影響。 信號二：土地供應(yīng)減少一線地價上漲23.6% 房企上演搶地廝殺 據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部**新數(shù)據(jù)顯示，十大典型城市合計土地出讓金為3953億元，而在2014年同期，這一數(shù)值高達5802.6億元，同比跌幅高達32%。土地出讓金下跌并非地價下跌，而是因為土地供應(yīng)量大幅減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向媒體表示，供應(yīng)量降低是**主要原因。從十大城市的供應(yīng)情況看，2015年年內(nèi)，土地供應(yīng)只有2680宗，而土地供應(yīng)價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。 房企因為面臨土地供應(yīng)減少的原因，拿地態(tài)勢也相當(dāng)積極，前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。而平均樓板價為3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面積變少，同時拿地價格出現(xiàn)上浮，增加了房企開發(fā)項目的成本，房企為了保住開發(fā)成本及利潤空間，房價上漲也是自然。 信號三：投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴 中國經(jīng)濟網(wǎng)記者近日曾報道，上半年伴隨樓市整體回暖，北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長。其中上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。目前，一線城市“地王”還在不斷刷新入市， 據(jù)統(tǒng)計，上半年上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價600萬以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。從成交額占比情況來看，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%;深圳和廣州較去年上半年高總價樓盤金額占比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展增添了新動力。 信號四：央行再降息降準(zhǔn) 房貸史上**低 央行近日宣布，自2015年8月26日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，創(chuàng)造了史上**低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率，經(jīng)過年內(nèi)的三次降息已降至3.5%。除了利率達到史上**低外，無論是商貸還是公積金貸款，整體貸款環(huán)境也都進入了較寬松的階段。 此輪央行降息降準(zhǔn)后，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市，如庫存去化周期在15個月以下的城市，接下來幾個月或會出現(xiàn)漲價現(xiàn)象。 因此，此番基準(zhǔn)利率降低對于一些想要買房的個人和家庭來講，房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或?qū)盐铡翱沾捌凇狈e極出手，趁短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的時段，并利用降準(zhǔn)降息等政策給樓市帶來的短期利好效應(yīng)入市。

• 問 一線城市房價還會上漲嗎 樓市形勢如何
  答

  全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務(wù)院常務(wù)會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風(fēng)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。市場人士普遍認(rèn)為，2016年一二線城市房價將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴(yán)重。我們一起來看看這些專家的觀點吧。 國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：未來10年一線城市房價將再漲一倍 目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產(chǎn)長周期拐點的出現(xiàn)。人口紅利結(jié)束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當(dāng)人繼續(xù)往大城市遷移的時候，一線房地產(chǎn)有銷量沒土地，表現(xiàn)為價格的上漲和地王的再現(xiàn)。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地產(chǎn)做過一個預(yù)測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產(chǎn)投資零增長。 高盛房地產(chǎn)投資研究部主管 王逸：戶籍改革有助中國樓市復(fù)蘇，明年房價還會漲 曾在2014年經(jīng)歷房價**大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了**強勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有著重要影響。 房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點，但這是基于債務(wù)零增長的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險。到 2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤?，這應(yīng)該會支持房價持續(xù)復(fù)蘇。 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家 巴曙松：明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔(dān)心 從宏觀來看，經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)太大的波動，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔(dān)心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經(jīng)濟的拖累作用會明顯改善。預(yù)測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。 某機構(gòu)研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進：房價上漲難以動搖，2016年持續(xù)上漲 從市場預(yù)期看，目前對于一二線城市房價繼續(xù)上漲的認(rèn)識基本是一致的，而對于三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態(tài)勢，**大的原因不是因為庫存而導(dǎo)致的，**主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。 獨立經(jīng)濟學(xué)家 陳寶存：三年內(nèi)北京四環(huán)房價漲至20萬 北京房價三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。 當(dāng)然也有極少數(shù)聲音認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多。 同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對2016年樓市是重大利空 當(dāng)前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，“救市”政策頻發(fā)對2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。 離岸資產(chǎn)配置專家 劉磊：回暖只是針對開發(fā)商而言 今年一線城市房價的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠(yuǎn)未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

• 問 房價是多少在一線城市？將來走向是如何的呢？
  答

  以北上廣深為例，平均房價在3-3.5萬每平米。若以100平米計算，大約是300-350萬元。若用各國幣值換算，和紐約相比，不算高。但以收入來看，以北京為例，上市公司平均薪資約為17萬元，若是全部的居民加總，則不到4.5萬元。用4.5萬元計算，買一棟300萬元的房子，大約不吃不喝67年。以絕對標(biāo)準(zhǔn)（世界幣值換算）而言，不高；以相對標(biāo)準(zhǔn)（當(dāng)?shù)厝司杖耄┒?，天價。以紐約的曼哈頓為例，平均每個月房租是4,000美元（大約人民幣2.5-2.6萬元）。至於2013年房屋的平均售價，大約是150萬美元（約為人民幣970萬元）。經(jīng)過近百年變化與管理，曼哈頓的房價是相對穩(wěn)定的。

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• 問 一線城市房價影響因素有哪些？麻煩告知下哈？
  答

  土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

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• 問 二線城市房價大爆發(fā)，二線城市房價上漲的話，一線城市的房價會相對下降嗎？
  答

  不會的 二線城市都漲價了 一線城市還會降價嗎

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