商品房買賣中有哪些退房糾紛案 如何避免這些糾紛

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• 135****3804

  【案情摘要】 2000年11月16日，原告就購(gòu)買被告開發(fā)的某大廈某號(hào)商品房與被告簽定《商品房購(gòu)銷合同》。按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2001年10月31日前將原告所購(gòu)房屋交付原告使用，但在交房時(shí)，原告因被告未按合同約定的期限向原告交付房屋而與被告發(fā)生糾紛。原告將被告訴至法院，并提出如下訴訟請(qǐng)求：（一）要求解除原、被告所簽《商品房購(gòu)銷合同》；（二）要求被告退還原告購(gòu)房款63萬元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告違約金216720元。 山西成誠(chéng)律師事務(wù)所劉銀棟律師接受被告委托，作為其代理人參與了本案一審的訴訟活動(dòng)。 原告訴稱：原、被告簽訂合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部購(gòu)房款63萬元，但時(shí)至今日，被告仍未能按合同約定交房，被告的行為構(gòu)成根本違約，故原告要求解除合同，同時(shí)，請(qǐng)求法院依據(jù)法律規(guī)定和合同約定判令被告退還原告購(gòu)房款并支付利息及違約金。 被告辯稱：被告在合同約定的期限內(nèi)通知原告驗(yàn)房，并辦理交房手續(xù)，但原告在驗(yàn)房時(shí)提出被告的房屋存在風(fēng)裂問題，不具備交付條件，而拒絕接收合同約定的房屋（向法庭提供了相關(guān)的證據(jù)）。所以，并不是被告未在合同約定期限內(nèi)交房，而是原告未按合同約定接收房屋。原、被告在履行合同中原告違約，因此原告訴訟請(qǐng)求的違約金和利息不能成立，被告依法不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 被告代理人代理意見摘要： 一、原、被告雙方簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》合法有效，應(yīng)受到法律的保護(hù)，合同雙方均應(yīng)當(dāng)按合同約定履行自已的義務(wù)。 二、《商品房購(gòu)銷合同》不具備解除條件，依法不應(yīng)予以解除。 1、合同約定的解除條件不成立。合同明確約定被告逾期三個(gè)月不能交房的，原告可以解除合同。事實(shí)上，在合同約定期限內(nèi)，被告已通知并接洽原告交房驗(yàn)房，被告沒有違約。 2、法律規(guī)定的合同解除條件亦不成立。原告請(qǐng)求解除合同的理由，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第94條法定解除條件的規(guī)定。 3、原、被告雙方未就解除合同的條件訂立過補(bǔ)充協(xié)議，亦未達(dá)成變更原合同的協(xié)議。 三、原告所提的房屋風(fēng)裂問題并非質(zhì)量缺陷。 1、在《商品房購(gòu)銷合同》中，原、被告約定了質(zhì)量保修條款。也就是說，房屋作為一種產(chǎn)品而言，其出現(xiàn)一些小的質(zhì)量問題是不可避免的，所以，原、被告通過合同的形式設(shè)定了被告在所交付房屋存在一些細(xì)小的質(zhì)量問題時(shí)的保修責(zé)任。 2、被告已于2001年11月15日將原告所述的風(fēng)裂問題全部予以整改，該商品房已完全具備交付使用條件。 四、原告不按照合同約定接收房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 1、被告提供的“樓宇接收記錄”證據(jù)證明：被告按合同約定通知原告驗(yàn)收交房，原告也于2001年11月4 日對(duì)其所購(gòu)房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并非被告不交房； 2、被告提供的“ 關(guān)于某大廈內(nèi)墻抹灰質(zhì)量情況的說明”及“竣工驗(yàn)收說明書”證據(jù)證明：原告所購(gòu)房屋內(nèi)墻抹灰是作為樣板房之一，工程驗(yàn)收后出現(xiàn)的內(nèi)墻風(fēng)裂現(xiàn)象，此問題不屬于質(zhì)量問題，并且，被告已于2001年11月15日針對(duì)該問題作出全面處理。同時(shí)，“竣工驗(yàn)收說明書”證明該工程施工質(zhì)量等級(jí)為優(yōu)良，完全具備交付條件。 3、被告提供的“會(huì)談紀(jì)錄”證據(jù)證明：原告不按合同約定接收三層的房屋，而是要求八層的房屋，在其無理要求遭到拒絕的情況下，就以種種借口要求退房的事實(shí)。 綜上，真正的違約方是原告，而非被告。原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。 法院認(rèn)定事實(shí)及判決結(jié)果： 在本案經(jīng)過開庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿達(dá)成和解， 調(diào)解協(xié)議如下： 一、解除原、被告之間簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》； 二、被告在二00三年二月一日前退原告購(gòu)房款二十一萬元，二00三年三月三十一前退原告購(gòu)房款四十二萬元； 三、訴訟費(fèi)一萬三千八百二十九元由原告承擔(dān)。 【審裁結(jié)果評(píng)析】 合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致達(dá)成合意而形成，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同解除分為：協(xié)商解除和單方解除。協(xié)商解除是在合同履行過程中，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，解除合同，是合同權(quán)利義務(wù)終止的一種方式。單方解除是指在合同履行過程中，一方當(dāng)事人根據(jù)法律的規(guī)定或合同的約定向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出解除合同的要求。故單方解除又分為法定解除和約定解除。 本案中，原告根據(jù)《合同法》關(guān)于法定解除的規(guī)定，以被告未按約定的期限向原告交付房屋，已構(gòu)成根本違約為由向被告主張其法定解除權(quán)。事實(shí)上我國(guó)《合同法》對(duì)法定解除權(quán)作了非常嚴(yán)格的規(guī)定。在審理過程中，被告及其代理人有充足的證據(jù)證明其履行了交付房屋的義務(wù)，而原告并無相反的證據(jù)以支持其訴訟主張，被告如此抗辯為其**終達(dá)成較成功的的調(diào)解協(xié)議奠定了基礎(chǔ)。 法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，使原告同意放棄主張違約金和利息，并以低于其訴請(qǐng)的金額即二十一萬元的價(jià)款與被告達(dá)成協(xié)議，其實(shí)溯其本源還是由于各方當(dāng)事人均遵循了“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的基本原則。 【糾紛成因分析及避免糾紛的方法】 在商品房買賣合同的履行過程，開發(fā)商與購(gòu)房人之間發(fā)生糾紛已屢見不鮮。而本案是一起因當(dāng)事人退房而引發(fā)的糾紛，究其原因，還是歸結(jié)為合同的履行存在瑕疵。開發(fā)商在開發(fā)整個(gè)小區(qū)，或大規(guī)模的樓盤時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)各種令業(yè)主不夠滿意的情形，但是業(yè)主在購(gòu)房主張權(quán)利應(yīng)嚴(yán)格按合同約定來行使。房屋質(zhì)量存在瑕疵并不絕對(duì)意味著開發(fā)商已構(gòu)成根本違約，而我國(guó)《合同法》對(duì)法定解除權(quán)行使的權(quán)限范圍基本界定在“對(duì)方構(gòu)成根本違約”的這樣一個(gè)范疇內(nèi)，所以業(yè)主在主張權(quán)利時(shí)應(yīng)按合同約定向開發(fā)商提出要求，并準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì) “根本違約”的概念精髓，只有這樣，才能有效地得到法律的支持。否則不但增大了訴訟成本，甚至?xí)o自己造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。 總之，只有嚴(yán)格依法訂立合同、依約履行合同，才能有效地實(shí)現(xiàn)保護(hù)自身合法權(quán)益的問題。對(duì)此，律師建議： 一、細(xì)化合同中的重要條款； 二、注重合同履行過程中的證據(jù)收集。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:06

相關(guān)問題

• 問 有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  -----逾期辦證的責(zé)任認(rèn)定 原告：葉某 委托代理人：戴某，某律師事務(wù)所律師 被告：某房地產(chǎn)公司 委托代理人：李安華、陳文清，遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師 一、基本案情 原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時(shí)間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領(lǐng)取了房屋鑰匙，實(shí)際使用該房屋。 原告訴稱：被告應(yīng)于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房?jī)r(jià)款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計(jì)至起訴之日即2005年8月30日。 房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”(以下簡(jiǎn)稱報(bào)備)后，原告憑有關(guān)手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。而被告未能在合同約定的時(shí)間內(nèi)報(bào)備，主要是由于有關(guān)政府主管部門及有關(guān)方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對(duì)此延誤的時(shí)間不屬被告的責(zé)任，被告不應(yīng)承擔(dān)該段時(shí)間的違約責(zé)任。本案房產(chǎn)竣工驗(yàn)收后，為取得辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項(xiàng)驗(yàn)收、審批、審核手續(xù)后才能報(bào)備。被告實(shí)際交房時(shí)間為2003年11月6日，被告辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的時(shí)間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關(guān)規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項(xiàng)驗(yàn)收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實(shí)際上被告在辦理報(bào)備過程中，因政府部門延誤的時(shí)間達(dá) 183天，因建設(shè)銀行廣西區(qū)分行造價(jià)審計(jì)所用時(shí)間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務(wù)有限公司測(cè)繪所用時(shí)間為76天，共計(jì) 565天?？鄢?nbsp;2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時(shí)間172天，剩余393天，這些時(shí)間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認(rèn)可的報(bào)備時(shí)間應(yīng)包含在政府各職能部門審批時(shí)間中，故被告報(bào)備的合理時(shí)間應(yīng)是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實(shí)際逾期報(bào)備時(shí)間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報(bào)備，并未影響原告對(duì)房屋的正常使用，且從實(shí)際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少違約金。

• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點(diǎn)
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  隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過對(duì)2005、2006年西安仲裁委員會(huì)受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會(huì)共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費(fèi)者針對(duì)開發(fā)商提起的維權(quán)申請(qǐng)。 2、消費(fèi)者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費(fèi)者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會(huì)和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費(fèi)者的仲裁請(qǐng)求。 3、形成了新的消費(fèi)者維權(quán)熱點(diǎn)問題。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對(duì)房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費(fèi)者集體維權(quán)的意識(shí)有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會(huì)受理的167件案件中，僅有3件消費(fèi)者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費(fèi)者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費(fèi)者案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費(fèi)者缺少集體維權(quán)意識(shí)的特點(diǎn)十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費(fèi)提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會(huì)基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會(huì)的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點(diǎn)，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對(duì)廣大購(gòu)房消費(fèi)者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購(gòu)買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購(gòu)房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時(shí)間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購(gòu)房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會(huì)認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，部分支持了吳先生賠償損失的請(qǐng)求。

• 問 海南有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師如何辯護(hù)
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  ?？谑旋埲A區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號(hào) 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號(hào)之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。(業(yè)務(wù)手機(jī)) 被告海南永生實(shí)業(yè)投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。 法定代表人黃世敏，總經(jīng)理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地?？谑旋埨ケ甭?8華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經(jīng)理。 原告張xx與被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅(jiān)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購(gòu)買被告位于海口市金貿(mào)區(qū)的金山廣場(chǎng)誠(chéng)意閣五單元g號(hào)支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務(wù)。根據(jù)該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應(yīng)當(dāng)按已交房款的日萬分之一的比例承擔(dān)違約責(zé)任;逾期辦證，應(yīng)當(dāng)按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據(jù)合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計(jì)算至實(shí)際交房之日止)。懇請(qǐng)法院支持原告的訴訟請(qǐng)求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔(dān)自起訴之日至實(shí)際交付房屋之日止期間的違約責(zé)任;3、要求被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產(chǎn)證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產(chǎn)證的辦理暫不起訴，但保留訴權(quán))4、本案訴訟費(fèi)用由被告承但。 被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務(wù)，是違背事實(shí)的，不屬實(shí)。原告購(gòu)買的房屋已經(jīng)辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，且經(jīng)過了驗(yàn)收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經(jīng)入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗(yàn)收合格，交付使用之日起180天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證，證明被告“要施工驗(yàn)收合格，且交付使用之日”才辦妥房產(chǎn)證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個(gè)條件，并且權(quán)這兩個(gè)條件成就，并滿180天的時(shí)候，被告才構(gòu)成違約辦理房產(chǎn)證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗(yàn)收，因此所約定的兩個(gè)條件并沒有完全成就。原告關(guān)于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據(jù)，請(qǐng)法庭予以駁回。三、原告的訴請(qǐng)、起訴超過了訴訟時(shí)效，如果原告認(rèn)為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經(jīng)超過了起訴時(shí)間將近一年。四、原、被告簽定的購(gòu)房合同中約定的交房時(shí)間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個(gè)月的訴訟時(shí)效。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

• 問 遼寧商品房買賣合同糾紛案案例 法院如何判決
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  原告宋某，男，1964年3月26日出生，漢族，無職業(yè)，住沈陽市皇姑區(qū)塔灣街xx號(hào)。 被告遼寧海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 一、案件基本事實(shí) 原、被告于2001年8月27日簽訂了商品房購(gòu)銷合同一份(合同編號(hào)：0316-00113-j77)。合同約定，原告以每平方米2845.70元的價(jià)格購(gòu)買位于皇站區(qū)延河街72號(hào)海華苑11號(hào)242室住房及車庫一處，合同第七條對(duì)付款時(shí)間與付款額作了約定。分兩次付款，第一次于2001年8月27日前支付106950元，第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同對(duì)違約責(zé)任亦作了相應(yīng)規(guī)定。合同第十八條對(duì)物業(yè)管理也作了約定。合同簽訂后，雙方如期履行義務(wù)。原告進(jìn)住后，認(rèn)為被告未如實(shí)全面履行合同。2002年供暖并網(wǎng)時(shí)，該商品房未辦理熱網(wǎng)連接，原告認(rèn)為這嚴(yán)重侵害了其權(quán)益，遂于2003年1月9日起訴來院。 二、原審法院的認(rèn)定及判決 原審法院認(rèn)為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。原、被告雙方于2001年8月27日簽訂商品房購(gòu)銷合同一份(合同編號(hào)0316-00113-077)。原告購(gòu)買的是現(xiàn)房，雙方已按合同約定履行各自義務(wù)。原告已進(jìn)住該爭(zhēng)議房。關(guān)于原告提出被告違約，要求被告賠償損失5000元的主張，但是原告并未提出被告違反合同哪一條款，故沒有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持;關(guān)于原告提出供暖問題，原告與沈陽市皇姑區(qū)海華物業(yè)管理所簽訂的“供暖合同”與本案商品房買賣合同系屬兩個(gè)不同法律關(guān)系，原告應(yīng)另案訴訟;關(guān)于原告主張被告物業(yè)亂收費(fèi)，經(jīng)查無實(shí)據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告所提出的被告在售樓時(shí)所作海報(bào)宣傳及承諾內(nèi)容并未實(shí)現(xiàn)，認(rèn)為被告違約，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂了商品房買賣合同中并沒有其內(nèi)容。故海報(bào)宣傳及承諾并非雙方所必須遵守的合同條款，海報(bào)宣傳僅屬于訂立合同的要約邀請(qǐng)，其內(nèi)容不寫進(jìn)合同條款中，就不具有法律約束力，故原告的訴訟請(qǐng)求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告提出被告承諾安裝電子門及24小時(shí)供暖未實(shí)際履行，屬于欺騙的主張，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同中沒有此項(xiàng)條款，故對(duì)原告這一訴訟請(qǐng)求，本院不予支持;關(guān)于原告提出被告未安裝可視對(duì)講電話，僅在2002年5月安裝監(jiān)視器，不是可視電話對(duì)講門的主張，原、被告所簽訂的商品房買賣合同中未明確規(guī)定安裝何種型號(hào)對(duì)講電話或監(jiān)視器。故被告并未違反合同條款，故不應(yīng)認(rèn)定被告合同違約。關(guān)于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物業(yè)收費(fèi)收取拆改抵押金1000元之后一年才返還以及被告收取采暖費(fèi)一次性收取2年不妥，應(yīng)一年一交等事宜系與本案商品房買賣合同糾紛不是同一法律關(guān)系，原告可另行主張權(quán)利或向有關(guān)部門反映解決。關(guān)于原告就其主張向本院提供了于清、馬秀平、張咸卓，李雅濱、張晶、王永恒、于春宇、韓書寶等證人向法院作證。上述證人均反映供暖問題及房屋質(zhì)量問題。但其所述均系證人本人房屋問題，并未證實(shí)原告訴訟主張。故上述證人證言依據(jù)**高人民法院民事訴訟證據(jù)暫行規(guī)定的有關(guān)解釋，不能證明原告房屋有質(zhì)量問題。另外，被告在訴訟中向法院已提交了“東燃住宅”1號(hào)2號(hào)樓優(yōu)質(zhì)工程認(rèn)證書復(fù)印件及竣工驗(yàn)收備案書復(fù)印件，可以作為本案證據(jù)采信。關(guān)于原告主張其爭(zhēng)議房質(zhì)量不合格沒有相應(yīng)證據(jù)證明，故本院不予支持原告這一訴訟主張。駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

• 問 遼寧有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  遼 寧 省 沈 陽 市 中 級(jí) 人 民 法 院 民 事 判 決 書 (2007)沈民(2)房終字第114號(hào) 上訴人(原審被告)：遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：沈陽市大東區(qū)**堂路5-7號(hào)。 法定代表人：祝春梅，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：張榮文，遼寧同澤律師事務(wù)所律師。 被上訴人(原審原告)：婁堃，女，1958年9月26日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市鐵西區(qū)南六東路25號(hào)213。 委托代理人：周爽，遼寧同方律師事務(wù)所律師。 上訴人遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中海公司)與被上訴人婁堃因商品房買賣合同糾紛一案，不服沈陽市鐵西區(qū)人民法院(2006)沈鐵西民二房初字第428號(hào)民事判決，于2006年11月1日向本院提起上訴，鐵西區(qū)人民法院于2007年1月9日將該案報(bào)送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員曹桂巖擔(dān)任審判長(zhǎng)、代理審判員才玉瑩主審、代理審判員李方晨參加評(píng)議的合議庭，于2007年1月31日開庭公開審理了本案，上訴人中海公司的委托代理人張榮文、被上訴人婁堃及委托代理人周爽均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院審理查明：2004年6月20日，婁堃與中海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定婁堃購(gòu)買中海公司開發(fā)建設(shè)的位于沈陽市鐵西區(qū)云峰綜合市場(chǎng)2r-5號(hào)攤位，面積4平方米，房款60,000元，合同約定中海公司于2004年8月31日前依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格的商品房交付婁堃。在此之前婁堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，總計(jì)婁堃共支付中海公司購(gòu)房款60,000元，中海公司為婁堃出具了收款收據(jù)。2004年8月31日，中海公司按合同約定交付婁堃2r-5號(hào)攤位。 2006年7月19日，婁堃以中海公司未在訴爭(zhēng)攤位交付后辦理房屋所有權(quán)證為由訴至原審法院，請(qǐng)求法院判令：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》;2、判令中海公司退還已付購(gòu)房款60,000元;3、判令中海公司按銀行逾期貸款利率承擔(dān)利息;4、中海公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。 原審法院認(rèn)為，婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。中海公司應(yīng)在交付婁堃購(gòu)買的攤位后國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)助婁堃辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明。而中海公司在婁堃訴訟之前仍未向婁堃交付辦理房屋所有權(quán)登記的所需有關(guān)證明，致使婁堃無法進(jìn)行所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”婁堃要求解除與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》及支付利息的要求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，原審法院判決：1、解除婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》;2、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付婁堃購(gòu)房款60,000元;3、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付婁堃購(gòu)房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判決確定給付之日止，利息按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款利率計(jì)付);四、駁回婁堃、中海公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2,410元，由中海公司負(fù)擔(dān)。