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案情簡介——不到6萬元的官司，急壞了房地產(chǎn)開發(fā)商 2007年的10月，對于東莞市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱開發(fā)商)來說，可謂是一個多事之秋。其開發(fā)的相當(dāng)一部分商品房因衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)設(shè)計問題與很多業(yè)主鬧得不可開交。因其與業(yè)主的商品房買賣合同的附件約定，衛(wèi)生間為“下沉凹槽式”，但交付的商品房衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)卻沒有采用下沉式，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商沒有按合同約定交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。業(yè)主們先是到開發(fā)商的銷售部理論，但經(jīng)過多次的協(xié)商均沒有取得結(jié)果。后肖某、朱某等十三人將開發(fā)商告上了法庭。 我和我們律師事務(wù)所的蔡主任接手這個案件的時候，開發(fā)商已經(jīng)接到了法院的傳票，二十天后將進(jìn)行開庭審理。更為緊急的時，案件的舉證期限就剩幾天了。 我還清楚的記得，開發(fā)商的總經(jīng)理第一次與我們討論案件的時候那十分焦急的樣子，那煙是一支接著一支的抽，約二個小時左右，整個煙灰缸都裝滿了煙頭。其實從業(yè)主們要求賠償?shù)臄?shù)額并不太大，加在一起還不到6萬元，但是因為相同情況的遠(yuǎn)不止已經(jīng)起訴的十三人，經(jīng)統(tǒng)計一共有好幾百戶。用開發(fā)商那位總經(jīng)理的話說：“這一次可真是輸不起啊”! 抓緊時間，準(zhǔn)備應(yīng)訴 在詳細(xì)的了解了案情后，我們的第一感覺是案情對我們十分不利。因為雖然開發(fā)商一再同我們解釋，之所以交付給業(yè)主的商品房衛(wèi)生間沒有采用下沉凹槽式，是因為涉案商品房均為復(fù)式結(jié)構(gòu)，如采用下沉凹槽式，那么衛(wèi)生間的底部，即下一層閣樓的頂部過低及天花板不平，會使閣樓天花板出現(xiàn)鋸齒不規(guī)則型;這樣不僅大梁的布置難度也大，而且會嚴(yán)重影響美觀和空間的合理利用。 但之所以在與業(yè)主的商品房買賣合同附件中“約定” 為“衛(wèi)生間下沉凹槽式”，是因為在制作、填寫商品房買賣合同時，沒有注意平層房衛(wèi)生間是下沉式凹槽式，但復(fù)式房衛(wèi)生間是非下沉式之區(qū)別，將本應(yīng)用于平層房屋商品房買賣合同的印有“下沉式凹槽”的橡皮章，蓋到了復(fù)式結(jié)構(gòu)商品房買賣合同的附件上。 簡言之，衛(wèi)生間采用非下沉式結(jié)構(gòu)是復(fù)式房屋結(jié)構(gòu)本身所決定的;約定“下沉式凹槽”是蓋章時不小心蓋錯了所導(dǎo)致。 但是，對于本案來說，作為代理律師，我們知道不能僅憑上面這種解釋來解決問題。還必須圍繞本案的事實準(zhǔn)備證據(jù)并拆緊時間向法院提交。所以接下來，我們準(zhǔn)備并向法院提交了：證明案涉房屋衛(wèi)生間設(shè)計為不下沉式的涉案房屋報建圖及沒有蓋錯章的部分商品房買賣合同，證明復(fù)式結(jié)構(gòu)房衛(wèi)生間不宜采用下沉式凹槽的設(shè)計單位出具的證明，證明平式結(jié)構(gòu)房屋衛(wèi)生間為下沉式凹槽的平層房屋的報建圖及部分商品房買賣合同，證明涉案房屋工程質(zhì)量合格的工程峻工驗收備案表、工程峻工驗收報告、工程質(zhì)量監(jiān)督報告及峻工驗收報告等證據(jù)。
有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師有什么代理意見
133****8735 | 2016-06-27 12:17:08
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157****6077
一、案情
查看全文↓ 2016-06-27 16:36:10
王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。
二、分歧
本案審理中首要的一點是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。
第一種意見認(rèn)為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
三、評析
審理本案的第一關(guān)鍵在于對認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與?，F(xiàn)分析如下：
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定，故為無效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。
相關(guān)問題
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長城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案原告：長城國際傳播有限責(zé)任公司，住所地：北京市海淀區(qū)。法定代表人：黃宇光，該公司董事長。被告：北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司，住所地：北京市西城區(qū)。法定代表人：李明，該公司董事長。原告長城國際傳播有限責(zé)任公司(以下簡稱長城公司)因與被告北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司(以下簡稱遠(yuǎn)洋大廈公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟。原告訴稱：1999年3月1日，我公司與遠(yuǎn)洋大廈公司在《外銷商品房預(yù)售契約》中約定：我公司購買遠(yuǎn)洋大廈的g01單位，建筑面積為105.62平方米，每平方米2800美元，合計295736美元;遠(yuǎn)洋大廈公司應(yīng)在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日內(nèi)辦理房屋買賣過戶手續(xù)。合同簽訂后，我公司交付了全部購房款，遠(yuǎn)洋大廈公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未辦理房屋買賣過戶手續(xù)。2003年4月22日，我公司得知所購房屋實測面積比合同減少了28.12平方米，面積誤差比為購房合同的26.6%，實際多付房款共計人民幣653508.8元。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中的“面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還”規(guī)定，被告應(yīng)返還我公司房價款共計人民幣1233314.26元。此外，遠(yuǎn)洋大廈公司至今未替我公司辦理房產(chǎn)證，嚴(yán)重?fù)p害了我公司利益，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告提交的證據(jù)有：1.《外銷商品房預(yù)售契約》一份，用以證明雙方的房屋買賣合同關(guān)系。2.《北京“遠(yuǎn)洋大廈”預(yù)售契約補(bǔ)充協(xié)議》一份，用以證明該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議的關(guān)系和法律效力。3.長城公司的函件二份，用以證明2001年9月該公司催促遠(yuǎn)洋大廈公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。4.長城公司《關(guān)于<外銷商品房預(yù)售契約>相關(guān)問題的通知》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并要求被告承擔(dān)損失的情況。5.長城公司《專函》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。6.遠(yuǎn)洋大廈公司《關(guān)于貴司購買的遠(yuǎn)洋大廈g01單位的房產(chǎn)證事宜》函件一份，用以證明該公司出售的房屋面積縮水及承諾在辦理產(chǎn)權(quán)證后退還房款的情況。7.遠(yuǎn)洋大廈公司出具的購房《發(fā)票》一張，用以證明已于1999年2月13日全額交納購房款。8.《房屋產(chǎn)權(quán)證》一冊，用以證明遠(yuǎn)洋大廈公司在2002年9月12日才取得遠(yuǎn)洋大廈的大產(chǎn)權(quán)，合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的期限根本不能實現(xiàn)。
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?？谑旋埲A區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。(業(yè)務(wù)手機(jī)) 被告海南永生實業(yè)投資有有限公司，住所地?？谑薪瘕埪钒俳鸪?502房。 法定代表人黃世敏，總經(jīng)理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經(jīng)理。 原告張xx與被告海南永生實業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務(wù)。根據(jù)該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應(yīng)當(dāng)按已交房款的日萬分之一的比例承擔(dān)違約責(zé)任;逾期辦證，應(yīng)當(dāng)按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據(jù)合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔(dān)自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責(zé)任;3、要求被告海南永生實業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產(chǎn)證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產(chǎn)證的辦理暫不起訴，但保留訴權(quán))4、本案訴訟費用由被告承但。 被告海南永生實業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務(wù)，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經(jīng)辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進(jìn)行裝修，且經(jīng)過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經(jīng)入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產(chǎn)證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權(quán)這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構(gòu)成違約辦理房產(chǎn)證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關(guān)于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據(jù)，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認(rèn)為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經(jīng)超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
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隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權(quán)意識的不斷增強(qiáng)，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權(quán)意識在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權(quán)申請。 2、消費者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權(quán)熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權(quán)的意識有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結(jié)果，不愿直接實施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費者缺少集體維權(quán)意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
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-----逾期辦證的責(zé)任認(rèn)定 原告：葉某 委托代理人：戴某，某律師事務(wù)所律師 被告：某房地產(chǎn)公司 委托代理人：李安華、陳文清，遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師 一、基本案情 原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領(lǐng)取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。 原告訴稱：被告應(yīng)于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。 房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關(guān)手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。而被告未能在合同約定的時間內(nèi)報備，主要是由于有關(guān)政府主管部門及有關(guān)方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對此延誤的時間不屬被告的責(zé)任，被告不應(yīng)承擔(dān)該段時間的違約責(zé)任。本案房產(chǎn)竣工驗收后，為取得辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關(guān)規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達(dá) 183天，因建設(shè)銀行廣西區(qū)分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務(wù)有限公司測繪所用時間為76天，共計 565天?？鄢?nbsp;2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認(rèn)可的報備時間應(yīng)包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應(yīng)是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請求法院予以適當(dāng)減少違約金。
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