新房購(gòu)房合同簽訂有哪些注意事項(xiàng) 有哪些條款

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• 147****9355

    購(gòu)房如何簽訂購(gòu)房合同，注意點(diǎn)有哪些？ 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱(chēng)，有時(shí)購(gòu)房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動(dòng)地位。購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)。工作室就合同主要條款說(shuō)明如下： (1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。 (2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等條款 價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束開(kāi)發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話(huà)，購(gòu)房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購(gòu)房者無(wú)論有無(wú)貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。 (3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。 有些購(gòu)房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，而且還有住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此！ 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購(gòu)房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個(gè)工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時(shí)間縮短為10個(gè)工作日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等。購(gòu)房者應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國(guó)家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，如365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會(huì)對(duì)購(gòu)房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款 房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 論壇包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。但開(kāi)發(fā)商不能把自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買(mǎi)房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關(guān)于不可抗力 簽訂合同時(shí)，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。 出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買(mǎi)受人**好不要同意：非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。 進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時(shí)候，購(gòu)房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時(shí)才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購(gòu)房者一般可在次日查詢(xún)此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會(huì)有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款； (2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過(guò)管理系統(tǒng)在線填寫(xiě)商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買(mǎi)受人自行設(shè)置查詢(xún)密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動(dòng)生成合同編號(hào)； (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū)； (4)樓盤(pán)表標(biāo)識(shí)公示，即商品房樓盤(pán)表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)簽訂新房購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  　一、買(mǎi)房、簽約時(shí)應(yīng)注意：　　1、盡可能買(mǎi)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題?！　?、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。　　3、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)或廣告中的承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫(xiě)，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)?！　?、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）?！　?、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。　　6、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話(huà)?！　?、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣(mài)人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫(xiě)明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)?！　《⑹諛菚r(shí)應(yīng)注意：　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同補(bǔ)充條款有哪些陷阱 買(mǎi)房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  售房時(shí)大肆宣傳附近有生態(tài)公園和輕軌站以抬高價(jià)格，交房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)不但這些都成了泡影，連當(dāng)初小區(qū)的規(guī)劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區(qū)項(xiàng)目宣傳與實(shí)際的巨大落差讓業(yè)主們極為不滿(mǎn)，而其維權(quán)卻遭遇法律尷尬。 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議 生態(tài)公園、輕軌站成泡影 重慶金科十年城樓盤(pán)三期項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊?！百I(mǎi)房時(shí)售樓人員說(shuō)小區(qū)西邊要建400畝石子山生態(tài)公園，同時(shí)輕軌5號(hào)、6號(hào)線要經(jīng)過(guò)這里，可現(xiàn)在什么都沒(méi)有。要不是以為有公園和輕軌，誰(shuí)會(huì)花每平方米一萬(wàn)多元的價(jià)格買(mǎi)這里的房子?”業(yè)主謝女士氣憤地說(shuō)。 該項(xiàng)目的售房宣傳展板和資料冊(cè)上寫(xiě)著“輕軌環(huán)線和5號(hào)、6號(hào)輕軌線未來(lái)將經(jīng)過(guò)十年城，設(shè)有十年城站”、“石子山生態(tài)公園已經(jīng)提上建設(shè)日程”，在樓盤(pán)沙盤(pán)模型上清楚地標(biāo)注著石子山生態(tài)公園。 重慶市規(guī)劃局表示，沒(méi)有石子山生態(tài)公園這一規(guī)劃。已建成的輕軌6號(hào)線沒(méi)有十年城站，正在建設(shè)中的輕軌環(huán)線和5號(hào)線也不經(jīng)過(guò)十年城，更沒(méi)有規(guī)劃設(shè)置十年城站。 不但生態(tài)公園、輕軌站成了泡影，連小區(qū)規(guī)劃也和當(dāng)初宣傳的大相徑庭。該項(xiàng)目規(guī)劃圖中，中庭有水景，沒(méi)有停車(chē)位。小區(qū)B棟業(yè)主李先生說(shuō)：“現(xiàn)在中庭水景沒(méi)了，又增設(shè)了60多個(gè)地面停車(chē)位，減少了小區(qū)綠化面積?！苯?，開(kāi)發(fā)商以每個(gè)13萬(wàn)元的價(jià)格向業(yè)主推銷(xiāo)地面停車(chē)位。目前，金科十年城三期數(shù)百名業(yè)主對(duì)小區(qū)當(dāng)初宣傳和實(shí)際交房環(huán)境的巨大反差表示強(qiáng)烈不滿(mǎn)，并拒絕接房。 維權(quán)遭遇法律尷尬 金科十年城三期業(yè)主們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時(shí)對(duì)小區(qū)規(guī)劃調(diào)整未履行告知義務(wù)。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目建設(shè)紅線外的市政工程開(kāi)發(fā)商無(wú)法左右，開(kāi)發(fā)商正在對(duì)小區(qū)進(jìn)行整改，加設(shè)了休閑亭，如果業(yè)主不滿(mǎn)意，可通過(guò)法律途徑維權(quán)。不少業(yè)主準(zhǔn)備向法院提起訴訟，但購(gòu)房合同補(bǔ)充條款卻成了開(kāi)發(fā)商的“保護(hù)傘”。金科十年城三期購(gòu)房合同中看到，其補(bǔ)充條款多達(dá)24條，其中規(guī)定“乙方(業(yè)主)購(gòu)買(mǎi)合同后不涉及房屋結(jié)構(gòu)、尺寸、朝向、容積率的設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更，甲方(開(kāi)發(fā)商)不需通知乙方，乙方同意認(rèn)可，不提出退房”“甲方發(fā)布的宣傳資料、廣告、模型若與實(shí)物、合同不符，以實(shí)物和合同內(nèi)容為準(zhǔn)”。而重慶市購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)定，“甲方不得擅自改變規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的公共建筑和共有設(shè)施”。此外，補(bǔ)充條款還對(duì)合同解約、付款、物管、共有權(quán)益做了較大調(diào)整，并約定“本合同與補(bǔ)充協(xié)議有抵觸之處，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！? 業(yè)主蔣先生表示，補(bǔ)充協(xié)議幾乎讓開(kāi)發(fā)商規(guī)避了所有責(zé)任，成了坑害消費(fèi)者的陷阱。業(yè)主謝女士說(shuō)：“簽合同時(shí)開(kāi)發(fā)商只出具了**后幾頁(yè)，我是在簽完合同2個(gè)月后才拿到完整的合同。補(bǔ)充協(xié)議密密麻麻7頁(yè)紙，我們不是法律專(zhuān)業(yè)人士，很難看出其中的貓膩。 法律上待完善 一位房地產(chǎn)界人士表示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)在標(biāo)準(zhǔn)合同之后制定補(bǔ)充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責(zé)任、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)已成為行業(yè)潛規(guī)則。而重慶市多個(gè)樓盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)均表示要簽補(bǔ)充協(xié)議。記者采訪了多位購(gòu)房市民，他們購(gòu)房合同中的補(bǔ)充協(xié)議對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購(gòu)買(mǎi)了渝北區(qū)“旭輝·新里城”的一套房子，標(biāo)準(zhǔn)合同上規(guī)定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差超過(guò)3%，乙方(業(yè)主)有權(quán)退房”，而補(bǔ)充協(xié)議上則規(guī)定，出現(xiàn)這種情況業(yè)主不能退房，只能多退少補(bǔ)。 【各方說(shuō)法】 律師：目前全國(guó)各地因購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議所造成的購(gòu)房糾紛日益增多。補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同，但現(xiàn)在則成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款，消費(fèi)者基本上沒(méi)有商量的余地。 專(zhuān)家：購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議成了開(kāi)發(fā)商的霸王條款，由此引發(fā)的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。 業(yè)內(nèi)人士：現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)購(gòu)房合同補(bǔ)充條款作出明確規(guī)定，讓開(kāi)發(fā)商有了可鉆之空。西南政法大學(xué)民商法學(xué)院教授譚啟平認(rèn)為，明顯有利于開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議違背了合同法的相關(guān)原則，如果任由開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充條款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)難以規(guī)范發(fā)展。一方面執(zhí)法部門(mén)應(yīng)加大對(duì)違規(guī)違約行為的處罰，另一方面應(yīng)就補(bǔ)充條款作出明確界定，違反標(biāo)準(zhǔn)合同的應(yīng)視為無(wú)效條款。 【提醒】 補(bǔ)充協(xié)議普遍存在四種貓膩 消費(fèi)者在簽訂購(gòu)房合同過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中提供其新增的補(bǔ)充協(xié)議，多有免除自身責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除購(gòu)房人合法權(quán)利內(nèi)容，普遍存在以下幾種貓膩： 補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開(kāi)發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫(huà)片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對(duì)雙方無(wú)約束力。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷(xiāo)售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫(huà)片等僅視為購(gòu)買(mǎi)參考，其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類(lèi)宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價(jià)款的20%。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買(mǎi)房合同，開(kāi)發(fā)商損失再怎么也不超過(guò)總房?jī)r(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 限定買(mǎi)家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房?jī)H為住宅用途。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法，他人就無(wú)權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些?
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  1、關(guān)于房屋面積方面的條款商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。2、關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話(huà)，買(mǎi)方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。3、關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門(mén)、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？
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  在簽定上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說(shuō)明安裝到什么程度。 4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說(shuō)明。并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是購(gòu)房者。在購(gòu)房合同中，一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房;購(gòu)房者不按期付款;開(kāi)發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。

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• 問(wèn) 簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)有哪些？
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  了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所; (二)商品房基本情況；(三)商品房銷(xiāo)售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)?！　“刺變?nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：　　1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

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