購房合同補充條款有哪些陷阱 買房注意事項有哪些

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• 132****6462

  售房時大肆宣傳附近有生態(tài)公園和輕軌站以抬高價格，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)不但這些都成了泡影，連當初小區(qū)的規(guī)劃也變了模樣。近日，重慶金科十年城三區(qū)項目宣傳與實際的巨大落差讓業(yè)主們極為不滿，而其維權卻遭遇法律尷尬。 購房補充協(xié)議 生態(tài)公園、輕軌站成泡影 重慶金科十年城樓盤三期項目位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村，屬重慶主城近郊?！百I房時售樓人員說小區(qū)西邊要建400畝石子山生態(tài)公園，同時輕軌5號、6號線要經(jīng)過這里，可現(xiàn)在什么都沒有。要不是以為有公園和輕軌，誰會花每平方米一萬多元的價格買這里的房子?”業(yè)主謝女士氣憤地說。 該項目的售房宣傳展板和資料冊上寫著“輕軌環(huán)線和5號、6號輕軌線未來將經(jīng)過十年城，設有十年城站”、“石子山生態(tài)公園已經(jīng)提上建設日程”，在樓盤沙盤模型上清楚地標注著石子山生態(tài)公園。 重慶市規(guī)劃局表示，沒有石子山生態(tài)公園這一規(guī)劃。已建成的輕軌6號線沒有十年城站，正在建設中的輕軌環(huán)線和5號線也不經(jīng)過十年城，更沒有規(guī)劃設置十年城站。 不但生態(tài)公園、輕軌站成了泡影，連小區(qū)規(guī)劃也和當初宣傳的大相徑庭。該項目規(guī)劃圖中，中庭有水景，沒有停車位。小區(qū)B棟業(yè)主李先生說：“現(xiàn)在中庭水景沒了，又增設了60多個地面停車位，減少了小區(qū)綠化面積?！苯冢_發(fā)商以每個13萬元的價格向業(yè)主推銷地面停車位。目前，金科十年城三期數(shù)百名業(yè)主對小區(qū)當初宣傳和實際交房環(huán)境的巨大反差表示強烈不滿，并拒絕接房。 維權遭遇法律尷尬 金科十年城三期業(yè)主們認為，開發(fā)商在廣告宣傳上存在惡意欺詐，同時對小區(qū)規(guī)劃調(diào)整未履行告知義務。項目相關負責人表示，項目建設紅線外的市政工程開發(fā)商無法左右，開發(fā)商正在對小區(qū)進行整改，加設了休閑亭，如果業(yè)主不滿意，可通過法律途徑維權。不少業(yè)主準備向法院提起訴訟，但購房合同補充條款卻成了開發(fā)商的“保護傘”。金科十年城三期購房合同中看到，其補充條款多達24條，其中規(guī)定“乙方(業(yè)主)購買合同后不涉及房屋結構、尺寸、朝向、容積率的設計、規(guī)劃變更，甲方(開發(fā)商)不需通知乙方，乙方同意認可，不提出退房”“甲方發(fā)布的宣傳資料、廣告、模型若與實物、合同不符，以實物和合同內(nèi)容為準”。而重慶市購房標準合同規(guī)定，“甲方不得擅自改變規(guī)劃批準建設的公共建筑和共有設施”。此外，補充條款還對合同解約、付款、物管、共有權益做了較大調(diào)整，并約定“本合同與補充協(xié)議有抵觸之處，以本補充協(xié)議為準?！? 業(yè)主蔣先生表示，補充協(xié)議幾乎讓開發(fā)商規(guī)避了所有責任，成了坑害消費者的陷阱。業(yè)主謝女士說：“簽合同時開發(fā)商只出具了**后幾頁，我是在簽完合同2個月后才拿到完整的合同。補充協(xié)議密密麻麻7頁紙，我們不是法律專業(yè)人士，很難看出其中的貓膩。 法律上待完善 一位房地產(chǎn)界人士表示，開發(fā)商通過在標準合同之后制定補充協(xié)議，作出有利于自己的規(guī)定以逃避責任、規(guī)避風險已成為行業(yè)潛規(guī)則。而重慶市多個樓盤，置業(yè)顧問均表示要簽補充協(xié)議。記者采訪了多位購房市民，他們購房合同中的補充協(xié)議對標準合同的付款、解約、交付等重要條款都作了重新約定。市民張先生今年4月購買了渝北區(qū)“旭輝·新里城”的一套房子，標準合同上規(guī)定“合同約定面積與產(chǎn)權登記面積誤差超過3%，乙方(業(yè)主)有權退房”，而補充協(xié)議上則規(guī)定，出現(xiàn)這種情況業(yè)主不能退房，只能多退少補。 【各方說法】 律師：目前全國各地因購補充協(xié)議所造成的購房糾紛日益增多。補充協(xié)議原是為了完善標準合同，但現(xiàn)在則成為開發(fā)商的霸王條款，消費者基本上沒有商量的余地。 專家：購房合同補充協(xié)議成了開發(fā)商的霸王條款，由此引發(fā)的糾紛矛盾日益增多，亟待在法律上完善。 業(yè)內(nèi)人士：現(xiàn)有法律法規(guī)沒有對購房合同補充條款作出明確規(guī)定，讓開發(fā)商有了可鉆之空。西南政法大學民商法學院教授譚啟平認為，明顯有利于開發(fā)商的補充協(xié)議違背了合同法的相關原則，如果任由開發(fā)商通過補充條款規(guī)避風險，地產(chǎn)行業(yè)難以規(guī)范發(fā)展。一方面執(zhí)法部門應加大對違規(guī)違約行為的處罰，另一方面應就補充條款作出明確界定，違反標準合同的應視為無效條款。 【提醒】 補充協(xié)議普遍存在四種貓膩 消費者在簽訂購房合同過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在商品房買賣合同中提供其新增的補充協(xié)議，多有免除自身責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利內(nèi)容，普遍存在以下幾種貓膩： 補充協(xié)議效力大于合同條款 補充協(xié)議原文：若本補充協(xié)議與本合同有關規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。 結論：補充協(xié)議所設格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關規(guī)定。 宣傳廣告不承擔法律責任 補充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。 結論：補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。 購房總價成違約金基數(shù) 補充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關法規(guī)解釋規(guī)定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結論：補充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。 限定買家商品房用途 補充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權利。業(yè)主享有房屋的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。 結論：補充協(xié)議剝奪了消費者應享有的權利。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:06

相關問題

• 問 購房合同補充協(xié)議有哪些陷阱 購房注意事項有哪些
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  由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協(xié)議。那么簽訂購房合同補充協(xié)議要注意什么問題？有什么陷阱是你不知道的？ 1、關于不可抗力 陷阱：導致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 支招：對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應該提供政府主管部門、公證機構或?qū)I(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。 2、關于分攤建筑面積 陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實際操作中個別開發(fā)商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 支招：購房者可以參照有關規(guī)定，認真審核開發(fā)商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任。 3、關于裝修標準 陷阱：對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被開發(fā)商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 支招：建議購房者在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內(nèi)外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 4、關于房屋所有權證辦理的時間 陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。 支招：購房者需要讓開發(fā)商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔由此給購房者造成的經(jīng)濟損失。 5、關于貸款辦不來怎么辦 陷阱：由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴開發(fā)商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。 支招：購房者應該在補充協(xié)議中分清責任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關于保修責任 陷阱：有關房屋質(zhì)量的保修責任，國家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。 支招：**好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。 7、關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 支招：購房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。

• 問 購房合同補充協(xié)議中有哪些陷阱 購房注意事項有哪些
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  買過房的都知道，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。與正式合同不同，這個補充協(xié)議里面，幾乎條條都是干貨，不得不認真對待。 補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。 在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。 第一，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 第三，應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 第四，明確關于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 第七，關于不可抗力：導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或?qū)I(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協(xié)議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產(chǎn)生的違約責任問題;再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內(nèi)物品如熱水器、空調(diào)、燃氣灶等等一定在協(xié)議上標注清楚，以便后期不兌現(xiàn)。 購房合同補充協(xié)議陷阱有哪些? 補充協(xié)議效力大于合同條款 補充協(xié)議原文：若本補充協(xié)議與本合同有關規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。 結論：補充協(xié)議所設格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關規(guī)定。 宣傳廣告不承擔法律責任 補充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。 結論：補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。 購房總價成違約金基數(shù) 補充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關法規(guī)解釋規(guī)定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結論：補充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。 限定買家商品房用途 補充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權利。業(yè)主享有房屋的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。 結論：補充協(xié)議剝奪了消費者應享有的權利。 “填充條款”也須小心 除補充協(xié)議外，商品房買賣合同正式文本中的填充條款，消費者也須提防。 據(jù)介紹，市商品房交易目前統(tǒng)一使用由市國土房管局印制、市工商局監(jiān)制的標準合同。該合同中，有部分空格供買賣雙方簽約時現(xiàn)場商定。而不少開發(fā)商卻先行擬定條款填充其中，“掠奪”購房人合法權利。 具體操作手法是，標準合同原有多個選項，供消費者選擇，但開發(fā)商卻事先選擇其中一個為自己減輕或免責的選項。如消費者接房的裝飾條件，開發(fā)商交房達不到此要求，有幾種解決方式：開發(fā)商雙倍賠嘗消費者裝飾價差;開發(fā)商無條件返工，達到消費者要求等。有“精明”開發(fā)商不與消費者協(xié)商，先行在合同中填充了第二個選項。 該人士提醒購房合同補充協(xié)議陷阱，消費者在簽訂買房合同前，先看標準合同文本是否在工商部門備案，如已備案，可將其拿到開發(fā)企業(yè)所在工商所與備案文本對照，看是否有改動;如未到工商部門備案，則要仔細研讀，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商“幫忙”填充了條款，如果有異議則不予接受。

• 問 買房簽合同有哪些注意事項 購房合同陷阱有哪些
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  買房簽合同是個專業(yè)問題，很多購房者在幾經(jīng)周折之后，花費了幾代人積蓄之后買了一套房子，但是往往在簽訂購房合同時不注意就被開發(fā)商坑了，那么常見的買房合同陷阱有哪些呢？   陷阱一：補充協(xié)議權利與義務不對等 購房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因為很多購房者在簽訂合同時只是將內(nèi)容填進去，往往放下戒心。有些聰明的開發(fā)商轉(zhuǎn)而在補充協(xié)議上做手腳，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成里日萬分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。 陷阱二：補充協(xié)議違約金縮水 買賣合同中約定違約責任是萬分之幾補充協(xié)議中又對違約金額做了上限約定，那么違約金就大大縮水了。 陷阱三：購房合同空白條款能作弊 購房合同上是有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者主要特殊注明的，但是有的開發(fā)商會告知購房者這個合同是統(tǒng)一版本的，因為有的空白地方可以不填，這樣空白的地方開發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明的空白地方可以劃一道斜線表示空白地方已無內(nèi)容。 陷阱四：簽合同之前簽訂認購書交定金 很多購房者和開發(fā)商之間在確認購房意向后，會簽訂認購書然后繳納定金。有的開發(fā)商會已定金做要挾讓購房者簽訂霸王條款。購房者此時不買房就意味著幾萬元定金沒了。如果買房子簽訂開發(fā)商的霸王條款合同了，日后麻煩事可能更多。 這里建議可以繳納訂金，因為這個訂金可退，或者如果確認好要買房里直接簽訂商品房買賣合同。 陷阱五： 模糊詞語規(guī)避自身責任 開發(fā)商在合同中往往會用模糊詞語規(guī)避自身責任。這里**重要的是關于交房日期的描述，有的開發(fā)商會寫水電安裝后，小區(qū)驗收合格后這些沒用的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會寫采用**好、進口的什么什么東西，這里購房者一定要讓開發(fā)商精確寫到用什么牌子什么型號。 陷阱六： 陰陽合同坑騙購房者 有的開發(fā)商會采用陰陽合同，使用的合同與到工商部門備案的合同不一致，特別是補充協(xié)議作了部分修改。 陷阱七：合同主體認定不明 有的時候開發(fā)商會讓不是土地持有者的發(fā)展商或者非法人代表和購房者進行簽約，購房者在簽約前要確認法人貸款，這里可以查驗開發(fā)商的五證來確認開發(fā)商的資格和**終法人。 陷阱八：壟斷物管權 買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務”，實際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會，也難以改變。 已簽補充協(xié)議的購房者也可維權。，補充協(xié)議是買賣雙方之間在溝通后達成的約定，具有個性化特征。但如果所有業(yè)主重復使用，則涉嫌構成“格式條款”。若被認定為“格式條款”，依據(jù)《消費者權益保護法》、《合同法》，排除或者限制了消費者權利的格式條款，對于消費者沒有法律效力。因此可以依此進行維權，但具體結果還要看仲裁委員會的判決。 以上都對目前開發(fā)商在購房合同中常用的欺騙伎倆進行了整理，購房是個專業(yè)復雜的問題，由于數(shù)額較大所以不能馬虎，即使找專業(yè)律師來協(xié)助簽訂合同，也要對一些細節(jié)有自己的見解。從買房一開始就規(guī)避日后可能出現(xiàn)的問題，這樣才能**終安心入住。

• 問 新房購房合同簽訂有哪些注意事項 有哪些條款
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    購房如何簽訂購房合同，注意點有哪些？ 在簽訂購房合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至**后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應對合同條款及專業(yè)術語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。工作室就合同主要條款說明如下： (1)關于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。 (2)關于價格、收費、付款額等條款 價格條款應比較明確，應有細項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。 建議購房者無論有無貸款的必要，**好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。 (3)關于房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保修期等。 有些購房者認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此！ 商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進行必要約定。(4) 關于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據(jù)理力爭，簽署相關協(xié)議，防止交房時物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。 (5) 關于履行合同的期限和方法的條款 應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。(6) 關于產(chǎn)權登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移給買受人的書面報告以及繳納的稅單。 按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權證的期限應為20個工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權證辦理的時間縮短為10個工作日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等。購房者應力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限時間過長，如365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會對購房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權證有很大影響。 (7) 關于稅費負擔的條款 房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規(guī)定，各自承擔，并明確載入合同。 (8) 關于違約責任的條款 論壇包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。但開發(fā)商不能把自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在‰ ～1‰之間。 (9)關于不可抗力 簽訂合同時，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應約定一個告知期限。 出賣人有時提出以下免責條款，買受人**好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。 進行網(wǎng)上簽約的時候，購房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。 各地的網(wǎng)上簽約程序會有不同。以南京為例，商品房預售合同網(wǎng)上簽約的程序： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預售的房屋協(xié)商擬訂商品房預售合同的相關條款； (2)經(jīng)雙方當事人確認后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預售合同的內(nèi)容，買受人自行設置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號； (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預售合同，同時在管理系統(tǒng)聯(lián)機備案，并下載打印商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書； (4)樓盤表標識公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時標明該單元(套)商品房已預售。

• 問 購房簽補充協(xié)議有哪些注意事項 需要謹防哪些陷阱
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  購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。補充協(xié)議在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充協(xié)議是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候一定要注意防范下面這些陷阱。 購房合同補充協(xié)議陷阱：補充協(xié)議效力大于合同條款 補充協(xié)議原文：若本補充協(xié)議與本合同有關規(guī)定有抵觸，則以本補充協(xié)議規(guī)定為準。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與消費者協(xié)商的條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場簽約條款第一;標準合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補充協(xié)議、以及填充條款第三。 結論：補充協(xié)議所設格式化條款，效力大于非格式條款(標準合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關規(guī)定。 購房合同補充協(xié)議陷阱：宣傳廣告不承擔法律責任 補充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準。凡本合同未約定之事項，對雙方無約束力。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實、合法、科學、準確;其銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實際交付的商品房應與樣板房一致。 結論：補充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購買參考，其實質(zhì)是不對這類宣傳資料的真實性負責，不按宣傳履約，也不承擔違約責任。 購房合同補充協(xié)議陷阱：購房總價成違約金基數(shù) 補充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應承擔終止合同違約金，比例為合同總價款的20%。 點評：有關法規(guī)解釋規(guī)定，當事雙方約定違約金，標準應以違約造成的實際損失計費，**高比例30%。很明顯，消費者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房價，因為房產(chǎn)始終擺在那里。 結論：補充協(xié)議看似對買賣雙方有利，實則是單方面加大了消費者違約責任。 購房合同補充協(xié)議陷阱：限定買家商品房用途 補充協(xié)議原文：該商品房僅為住宅用途。 點評：有關法規(guī)規(guī)定，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權利。業(yè)主享有房屋的所有權，享有對該房屋占有、使用、收益和處置的權利。換言之，只要業(yè)主對房屋處置不違法，他人就無權干涉。 結論：補充協(xié)議剝奪了消費者應享有的權利。