房屋買賣中陰陽合同是否有效 什么是陰陽合同

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• 148****9339

  在二手房買賣過程中，買賣雙方為了降低交易成本，逃避稅費(fèi)，往往會簽訂兩份交易價格不同的合同，真實(shí)的交易價格比較高，但這份并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同提交登記備案，并以比較低的價格繳納稅費(fèi)。還有的是一份較低價格的是雙方的真實(shí)交易價格，另有一份虛高的價格，拿到銀行爭取更多貸款。這都屬于俗稱的“陰陽合同”。 陰陽合同的目的往往是為了逃避稅費(fèi)或騙取貸款，從這個角度講是違法的。實(shí)踐中，因陰陽合同引起的糾紛也不少。甚至很多時候，雙方因?yàn)槁男泻贤械钠渌闆r發(fā)生糾紛，一方反悔，但覺得自己的理由不充分，轉(zhuǎn)而以陰陽合同違法無效為由向法院起訴，要求確認(rèn)合同無效或終止合同。那么陰陽合同是否合法?如果無效如何處理?如果合法，以哪份合同為準(zhǔn)? 首先，陰陽合同如果是為了逃稅等非法目的，肯定是違法的，相關(guān)條款是無效的，但是雙方的房屋買賣行為本身并不違法，因此房屋買賣行為還是可以有效的。 基于這個認(rèn)識，如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效，或因此解除合同的。 其次，存在陰陽合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)? 陰陽合同有的是以兩份內(nèi)容基本相同，但價格不同的合同形式出現(xiàn)的。有的是以一份低價合同，再加一份或數(shù)份以裝修折價或其他形式的折價出現(xiàn)的補(bǔ)充協(xié)議組合出現(xiàn)的。但不管以哪種形式出現(xiàn)，在實(shí)踐中認(rèn)定雙方的真實(shí)交易內(nèi)容是關(guān)鍵。 哪個交易條件、交易價格是雙方的真實(shí)意思表示，在合同文本中應(yīng)該能體現(xiàn)得出來，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。 再次，對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理? 當(dāng)事人以陰陽合同為由到法院起訴，要求解除合同或確認(rèn)合同無效時，往往是理直氣壯，而在實(shí)踐中法院往往認(rèn)定雙方真實(shí)的交易意思表示有效，當(dāng)事人往往就無法接受，指責(zé)法院對違法行為不理不管。 實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)，追回貸款應(yīng)由銀行來進(jìn)行，這其中如構(gòu)成犯罪，也應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)先行立案偵查，再處理。(出于各種原因，目前實(shí)踐中對于房屋交易中的逃稅行為，還沒聽說有追究刑事責(zé)任的。) 當(dāng)然，按民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，或提出相應(yīng)建議給相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。當(dāng)事人自己，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)單位舉報(bào)。但畢竟，從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認(rèn)定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。 **后，簽訂陰陽合同存在風(fēng)險(xiǎn)和后患，買賣雙方應(yīng)以謹(jǐn)慎對待。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:19

相關(guān)問題

• 問 房屋買賣陰陽合同有效嗎？
  答

  二手房屋買賣普遍存在使用陰陽合同的情形，在發(fā)生糾紛時，究竟哪份合同為準(zhǔn)常常發(fā)生爭議。就本案來說，買賣雙方都認(rèn)可真實(shí)成交價格為120萬元，周某也明確表示以60萬元的價格簽訂的合同是為了少交應(yīng)由國家收取的相關(guān)稅收，說明第一份合同約定的價格才是雙方的真實(shí)意思，第一份合同是有效的。由于雙方簽訂的第二份合同價格并非雙方真實(shí)意思的表示，同時其目的是為了少交國家收取的相關(guān)稅費(fèi)，該合同損害了國家利益和社會公共利益，是以合法形式掩蓋非法目的，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。根據(jù)合同法的規(guī)定，第二份合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。因此，黃某與周某仍應(yīng)按照120萬元價格的《房屋買賣合同》履行，稅費(fèi)在雙方未約定的情況下應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定由雙方各自承擔(dān)各自應(yīng)繳的稅費(fèi)。

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• 問 房屋買賣中陰陽合同的效力是什么 房屋買賣中陰陽合同中介的責(zé)任有哪些
  答

  陰陽合同是現(xiàn)售合同登記價格與真實(shí)交易價格不一致的合同，陽合同是表面上的合同，即國土局登記的現(xiàn)售合同;陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價格的文件，包括預(yù)售居間合同和過戶價格確認(rèn)書、補(bǔ)充協(xié)議等。 下面，首先從法律精神的角度講一下法律對陰陽合同的限制，接著結(jié)合深圳法院審判實(shí)踐分析一下法院對陰陽合同效力的態(tài)度，**后講一下中介參與陰陽合同的責(zé)任。 一、法律對陰陽合同的限制 對于一筆交易，法律從兩方面來調(diào)整，一方面從保護(hù)社會公序良俗的角度來加以限制，另一方面在不違反社會公序良俗的情況下鼓勵交易各方按自己的真實(shí)意思交易。**終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽合同效力上形成了兩條對立的規(guī)范： 1、為保護(hù)國家、社會公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。 2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無效。 法院對陰陽合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，**終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無效，要么僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。下面將結(jié)合深圳法院的審判實(shí)踐分析一些具體情形。 二、法院對陰陽合同效力的態(tài)度 陰陽合同在相當(dāng)長的時間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對比較寬松，除非差價太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形： 1、對于差價以裝修名義并且差價較小的，一般認(rèn)定合同有效。 2、對于差價太大，一般會認(rèn)定無效。 3、對于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。 4、對于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價格條款無效。 5、對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實(shí)價過戶，另一方拒絕的，會調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。 6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。 三、中介參與陰陽合同的責(zé)任 首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價懸殊。 其次，即便有證據(jù)證明中介參與陰陽合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對于中介這一行為并無明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，**多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。 **后，行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會有權(quán)對參與陰陽合同的中介進(jìn)行行政處罰。 綜上所述，中介只要沒留下參與陰陽合同的證據(jù)，法院因中介參與陰陽合同判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國土房產(chǎn)局和房地產(chǎn)協(xié)會的行政處罰。

• 問 什么是陰陽合同 陰陽合同的房產(chǎn)證有效嗎
  答

  本報(bào)4月9日鵬城今版報(bào)道的《二手房交易“陰陽合同”引發(fā)連串官司》有了結(jié)果。近日，龍崗區(qū)人民法院作出一審判決，判定龍崗國土部門頒發(fā)的房產(chǎn)證合法有效，駁回原告嚴(yán)邦順的訴訟請求。 2007年4月，嚴(yán)邦順與劉蘇簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，嚴(yán)邦順以15萬元的價格將其在布吉街道麗廷豪苑的一套房屋轉(zhuǎn)讓給劉蘇。而在深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局龍崗分局（下稱龍崗分局）簽訂《現(xiàn)售合同》時，為了避稅，交易金額卻寫成了11．9萬余元。事后嚴(yán)邦順認(rèn)為，該合同違背了他本人的真實(shí)意愿，應(yīng)為無效。遂訴至龍崗區(qū)人民法院，請求法院認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無效。2007年11月25日，龍崗區(qū)人民法院作出了民事裁定，認(rèn)定《現(xiàn)售合同》無效。同年12月7日，嚴(yán)邦順又向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟。起訴書稱，龍崗區(qū)人民法院的民事裁定已認(rèn)定《現(xiàn)售合同》是無效合同。而龍崗分局沒有盡到認(rèn)真審查職責(zé)，就頒發(fā)了房產(chǎn)證。他曾經(jīng)要求龍崗分局撤銷頒發(fā)給劉蘇的房產(chǎn)證，但龍崗分局拒不履行職權(quán)，屬于行政不作為。因此，他向龍崗區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求法院撤銷龍崗分局頒發(fā)的房產(chǎn)證。 2008年4月9日，龍崗區(qū)人民法院對此行政案開庭審理，并于7月24日作出一審判決。法院認(rèn)為，人民法院審理行政案件，對具體行政行為是否合法進(jìn)行行政審查。房地產(chǎn)證登記是房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人申請，對房地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更、終止等依法進(jìn)行審查和登記，予以確認(rèn)和證明的一種行政行為，該登記不創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)，僅產(chǎn)生公示、公信效力。只要申請人在規(guī)定的時間提交的申請書和有關(guān)文件材料符合法律法規(guī)規(guī)定，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)依法予以核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書或做備注記載?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)利證書、買賣合同書等相關(guān)文件。本案中，原告嚴(yán)邦順與第三人（劉蘇）買賣的意思真實(shí)，買賣標(biāo)的物明確，申請真實(shí)自愿，文件材料齊全，權(quán)屬來源清楚。據(jù)此，被告龍崗分局作出的轉(zhuǎn)移登記行為有充分的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，程序合法，應(yīng)當(dāng)予以支持。 本案涉及房地產(chǎn)雖然兩個合同載明的交易價格不符，減少了應(yīng)繳的國家稅款，被龍崗區(qū)法院的民事裁定書認(rèn)定為無效合同，但不能因此否定被告龍崗分局登記行為的合法性。因?yàn)殡m然申請人雙方買賣的合意是登記的基礎(chǔ)，但房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不擁有對房地產(chǎn)權(quán)利變動合意效力的審查判斷權(quán)，也無權(quán)改變申請人雙方基于意思自治原則建立的買賣民事法律關(guān)系。尤其在申請人雙方蓄意隱瞞事實(shí)真相的情況下，要求房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記時查明當(dāng)事人的真實(shí)交易價格也實(shí)屬勉為其難。原告和第三人在辦理涉案房產(chǎn)的過戶登記時，為了減少應(yīng)繳稅費(fèi)，將真實(shí)交易價格由15萬元改為119850元，原告本是非法獲利者，后來卻因房款給付和財(cái)產(chǎn)交付引發(fā)爭執(zhí)而以登記交易價格與實(shí)際成交價格不符為由要求撤銷買賣合同，本次又以此為由要求撤銷涉案房產(chǎn)證，原告的行為不利于誠信市場交易的培育，也不利于行政秩序的穩(wěn)定，法院不予鼓勵。原告和第三人應(yīng)以實(shí)際成交價格補(bǔ)交稅款。 綜上，原告要求撤銷原房地產(chǎn)證的理由于法無據(jù)，法院不予以支持。原告的訴訟請求不能成立，依法應(yīng)予以駁回，遂判決：駁回嚴(yán)邦順的訴訟請求。

• 問 關(guān)于房屋買賣陰陽合同的問題
  答

  合同是必須有效的。只要他簽字了,并且當(dāng)時是自愿的。

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• 問 簽訂房屋買賣陰陽合同有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  陰陽合同只是為了在過戶時把稅過低,對你是有好處的啊,如果賣方不愿意肯定是賣方也有稅要交,這種事情只能協(xié)商辦理!%7E

  全部8個回答>