如何預防買房陷阱 買房基本流程有哪些

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• 147****8563

  　買房的過程也算是購房者和開發(fā)商之間的斗智斗勇。開發(fā)商為了把房子賣給你，有些事它可不會告訴你。而這些秘密對于購房者來說，有時間一旦被忽略，說不定是要吃虧的。 沙盤圖會蒙蔽你的眼睛 開發(fā)商放在售樓部的沙盤圖，能夠給購房者對項目有一個比較清晰直觀的認識。但是，你一定要清楚，沙盤圖上樓間距、綠化面積等等和現(xiàn)實項目的規(guī)劃可能是有差距的?？雌饋韮蓷澲g離的很遠，不用擔心相互間的遮擋問題，但現(xiàn)實中，樓間距或許很小，綠化面積也是如此，只是讓你看起來很美好。 還有，在沙盤圖上會有一些透明的方塊建筑等等，他可能是周邊的配套，公共設施，但是也有可能是一棟拔地而起的高樓大廈，一下子就讓你的房子處在陰影下面了。 戶型圖展示的并不是實際的房子的布局 戶型圖可以從功能分區(qū)和房子的整體格局上，讓購房者有個大致的概念。有時為了區(qū)分功能區(qū)，設計人員會通過加上餐桌椅、沙發(fā)、廚具、床等等來實現(xiàn)。但是貓膩就是出現(xiàn)在這里，家具的大小往往可以在一定程度上讓人產(chǎn)生視覺上的錯誤，例如，餐廳開間僅有１．５米寬，但是卻“擺放”了一張６人座的超大餐桌，你就會以為餐廳很寬敞。 樣板間可不是你家的房子 在展示小戶型的時候，開發(fā)商通常購置擺放的是小型的家具，例如三房的戶型擺放兩人位沙發(fā)，沙發(fā)實際尺寸比較小，因此看起來客廳開間就很大，活動空間多。 很多樣板間面積聽著不大，但看起來空間還是很大。實際上，你仔細查看也會發(fā)現(xiàn)，樣板間的書房僅僅只有一張書桌和簡易的書柜，除了主臥外，次臥和客臥等沒有擺放衣柜，往往會造成闊綽的室內(nèi)空間的效果。此外，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來拓展室內(nèi)空間的有效方式。 開發(fā)商的“小秘密”其實不少，需要我們購房者仔細去發(fā)現(xiàn)，買房時一定要清醒，開發(fā)商的便宜不會那么好賺的。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:38

相關(guān)問題

• 問 ??買房基本流程是什么??？
  答

  一、買房目標的確定 理性和有規(guī)劃的消費——購房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負擔，而培養(yǎng)有梯度的消費觀很重要。 二、買房**款的積累 買房**款的積累——購房的關(guān)鍵。首先初定一個目標，比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個**款，那么就為了實現(xiàn)自己這個目標，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃，那么每個月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆財富。此外，建議也可先向父母借**款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。 三、買房常識的學習 學習一些地產(chǎn)基礎知識——購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大，購買它是一個比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達國家，有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀人可以為個人購房者提供專業(yè)的咨詢和服務，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個人買房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場還沒有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對個人購房者的房屋經(jīng)紀人。因此，買房前學習一些房地產(chǎn)基礎知識是必需的。 四、買房范圍的篩選 選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、**少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。 五、出行時間成本的節(jié)省 購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。 開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續(xù)不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數(shù)量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時限放大到50年，時間成本的價值就顯得驚人了。 確定5公里生活圈 提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。 六、購房費用的了解 在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結(jié)合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。 交易費用 契稅：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、別墅等高檔住宅為3%，當房屋的實際成交價格高于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以上，契稅按3%收取。 登記費：每套80元 印花稅：5元 手續(xù)費：3元/平方米 貸款費用 貸款保險：按貸款額的萬分之六×躉交保險系數(shù)收取，躉交保費系數(shù)根據(jù) 保險期限的長短而變化 抵押費：貸款額×1.4‰ 登記費：80元 印花稅：5元 備注：以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。 七、購房費用具體實例（一） 某購房者購買一套商品房，報價為每平方米5500元/平方米起價（現(xiàn)房）?，F(xiàn)假設該購房者選中了一套位于5層，面積為81平方米的兩室一廳，其價格為5700元/平方米，那么購買這套商品房的費用應包括： 一、房價款：5700元/平方米×81平方米＝461700元 二、應交稅費： 1、在交易過戶過程中： （1）契稅：買方繳納房價款的4％，等于461700元×4％＝18468元； （2）買賣手續(xù)費：買賣雙方各交成交價的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元； （3）印花稅：買賣雙方各繳納合同金額的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。 三項合計為：21007.35元。 2、在申辦產(chǎn)權(quán)證件過程中 （1）登記費：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元 （2）房屋所有權(quán)證工本費：每證收費4元。若房屋產(chǎn)權(quán)為2人以上時，還應辦理房屋共有權(quán)執(zhí)照，每證收費2元。 （3）印花稅：每件5元。三項合計為33.3元 （4）公共維修基金：購房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。 八、購房費用具體實例（二） 三、物業(yè)管理費 依照《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，新建小區(qū)必須統(tǒng)一實行物業(yè)管理。既是使用人又是產(chǎn)權(quán)人的購房者根據(jù)《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準（試行）》的規(guī)定，應繳納的費用有： 1、進住手續(xù)費：2元（一次性）。 2、裝修垃圾外運費：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：兩室一廳外加廚、廁、陽臺視為6個居室） 3、保潔費：36元/年·戶。 4、保安費：24元/年·戶。 5、各項費用統(tǒng)收費：12元／年·戶。 6、自行車存車費：48元／年·戶（以每戶有兩輛算）。 7、共用電視天線費：39．84元／年·戶（以每戶有兩端計）。 8、生活垃圾外運費：7元／年·戶。 9、化糞池清淘費：24．3元／年·戶。 10、管理費：113．4元／年。 11、小修費：155．52元／年。 12、中修費：554．32元／年。 13、小區(qū)公共設施維修費：81元／年。 14、供暖費：1296元／采暖季。 備注：因該套商品房屬多層普通住宅，所以物業(yè)管理費中不含電梯、水泵費，費用中也未考慮產(chǎn)權(quán)人擁有機動車所需交的存車費，此外具體收費還具有時效性，這只是一般費用展示。 從以上的計算可知，在購房消費中除房價款461700元以外，還要繳納相關(guān)稅費，物業(yè)管理費等。同時在購房以后每年仍需繳納2381．38元的物業(yè)管理費。 新浪房產(chǎn)提醒：購買商品房入住后需繳納的物業(yè)管理費是大多數(shù)購房人未能考慮到的，而以上所列收費標準只是普通住宅的標準，其它高級公寓、別墅區(qū)的物業(yè)管理收費實行市場價，標準還會更高一些。因此提醒購房者在購買前應做到心中有數(shù)。另一方面，發(fā)展商或中介商在銷售房屋時對這一問題也應明確告知購房者。 九、購買二手房費用的了解 在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結(jié)合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。 購買二手住房 中介費 一般為買賣雙方各1%，看房費每次10元。 測繪費 有土地證的，測繪時不需交費；沒有土地證的，需交13元測繪費 評估費 持證房屋（私房）的評估費光過戶為5‰，如需貸款為7‰；已購公房光過戶不需評估，如需貸款評估費用為2‰ 交易費用 契稅：普通住房1.5%，高檔住房3％。已購公房除按1.5%交稅外，還應按實際購買價和評估價差額的1%交納土地收益金。 登記費：每套80元 印花稅：5元，買賣雙方均需繳納 手續(xù)費：3元/平方米，買賣雙方均需繳納。 營業(yè)稅：個人購買并居住不足一年，按銷售價減去購入原價后的差額的3%繳納，由賣方繳納。 貸款費用 貸款保險：按貸款額的萬分之六×躉交保險系數(shù)收取，躉交保費系數(shù)根據(jù)保險期限的長短而變化。 抵押費：貸款額×1.4‰ 登記費：80元 印花稅：5元 注意：假如在購買時，賣方申明所賣房屋的標價為凈價，則意味著在雙方交易過程中產(chǎn)生的所有稅費均由買方承擔。 備注：以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。

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• 問 買房有哪些陷阱 如何避免買房陷阱
  答

  買房對于絕大多數(shù)購房者來說都是一件大事，因此就應該多加謹慎。買房交易的陷阱不少，購房者上當受騙的也不少，那么如何才能避免買房陷阱呢？購房者經(jīng)常上當受騙的陷阱有哪些呢？下面小編就為大家具體整理一下，希望能對大家有所幫助。 陷阱一：花里胡哨的廣告單頁 廣告單頁是樓盤給人的第一印象，購房者首先了解樓盤都是要看廣告單頁的。雖然廣告單頁上詳細介紹了項目的特色、位置、價格等具體信息，但是廣告僅僅是一個參考，宣傳廣告都會存在一些夸大的部分。就比如：一些樓盤為了吸引購房者們的關(guān)注，廣告單頁上打著某某**的學區(qū)房，但實際只有擁有幾個該**的入學名額而已。這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，購房者若不仔細考察就會掉進陷阱里。 應對策略：此類陷阱其實很好應對，若想要了解廣告單頁中所說的配套是否真實可靠，購房者可以在購房合同的條款中約定好這些內(nèi)容，那么即使是對方反悔，購房者也可以通過法律的途徑來保障自己的利益，以免白白被騙。 陷阱二：內(nèi)部認購有風險 內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。一般情況下，內(nèi)部認購的商品房較普通房源價格相對較低，但這種銷售行為實際上卻沒有法律效益，一旦出現(xiàn)問題購房者將無法受到法律保障，給購房者買房帶來很大的風險。 應對策略：購房者如果想要內(nèi)部認購房產(chǎn)，可以選擇一些實力強、口碑好的品牌樓盤。這樣的風險相對就會小一些，品牌樓盤也會有保障。 陷阱三：低**不代表**低 房產(chǎn)交易市場上除了一些特價房之外，還會用一種低**的營銷手段來吸引購房者買房。所謂低**，并不是人們所認為的真正低**，而是先支付一定數(shù)額的錢，然后在一定時間內(nèi)將剩下的**繳納完。正因為如此，很多購房者在概念上理解錯誤，為后期的還款造成了極大的壓力。 應對策略：購房者如果能在一定時間內(nèi)籌集這部分資金，完全可以通過低**來買房。但是，如果將低**認為就是字面意思的話，那么就大錯特錯了，這一點購房者一定要注意，千萬不要理解錯誤而錯判了房子價格，那樣壓力就會隨之變大。 陷阱四：期房有出入 期房是目前房地產(chǎn)交易市場上的大多數(shù)，買房大多數(shù)購房者買的都是期房。但是期房是存在著風險的，因此購房者在買房時應當約定好的小區(qū)配套、戶型設計等具體細節(jié)，這樣在收房的時候才不會變動太大，出現(xiàn)面積縮水或者是小區(qū)規(guī)劃變樣等問題。 應對策略：若想要避免期房收房時的出入，購房者就一定要仔細研究購房合同，一定要有相關(guān)的條款來約束，這樣才能盡量保障減少差異。 以上就是購房者四個常見陷阱，希望上述內(nèi)容能對大家有所幫助。

• 問 購房基本流程是什么??？
  答

  一、購房準備：1.買房目的：買房的第一步： 明確購房目的--無數(shù)遍地問自己：為什么要買房?--無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子?2.買房的資金準備--您準備用多少錢買房?購房者在購買自住房屋時，必須根據(jù)自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及向親友借款等因素，來估算自己的實際購買能力，**終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。購房者在制定購房預算時可從以下幾個方面入手：(1)估算家庭可動用資金。(2)考慮欲購房屋的面積。(3)調(diào)查有關(guān)物業(yè)管理的各項支出。(4)衡量家庭償還貸款的能力。購房者一方面要考慮可能獲得的住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款，另一方面也需考慮家庭償還貸款的能力。(5)確定購房時的稅費支出，包括房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、土地使用稅和一些行政事業(yè)性收費等。(6)準備必要的咨詢服務費用。

  新手買房陷阱有哪些 如何避免這些陷阱

  答

  中國式買房，必然是一件慎之又慎的事情，購房者不僅要挑選到質(zhì)高價優(yōu)的好房子更要學會規(guī)避一些房產(chǎn)陷阱，那么買房有哪些常見陷阱呢，一起來看一下。 “特價房”想說愛你不容易 每次看到特價房的宣傳廣告都會十分心動，然而無論你去的有多早，跑了多少次，永遠看不見廣告上所說的特價房，售樓部的工作人員也總是告訴你賣完了。這個時候你一定會覺得是自己的運氣問題，實則不一定。這很有可能是房地產(chǎn)商制造的宣傳噱頭，目的是為了吸引更多的購房者前來售樓部看房，特價房就成了鏡中花，水中月。一般來說，想要買特價房的購房者可以選擇在樓盤清盤的時候多關(guān)注樓盤信息，買到特價房的幾率更大一些。 “打折優(yōu)惠”深藏貓膩 售樓處樓盤的營銷手段層出不窮，有些樓盤打出“所有房源×折優(yōu)惠”“×折購房”之類的優(yōu)惠，有種此時不買更待何時的沖動，要警惕這是開發(fā)商先提價再漲價的伎倆。這種時候，購房者要看的不是開發(fā)商給出的折扣多少，而是真正的成交價格是多少，跟之前的價格是不是確實有降低，再跟周邊樓盤價格做一個對比。 “超低**”千萬不要信 我們有時候會看到，某樓盤打出如此廣告“**5萬買兩房、8萬買三房?！迸e個例子也就是說總價80萬元，**24萬元的房子，現(xiàn)在只需8萬元就可以輕松購?如果你認為這么簡單就大錯特錯了，通常在購房協(xié)議里會注明，這里的5萬或8萬都只是第一筆**款而已，余下的十幾萬款額需要在規(guī)定時間內(nèi)交清，表面上好像減輕了購房者的經(jīng)濟壓力，實際落實下來卻沒有為購房者減輕多少負擔。 “定金”和“訂金”要小心 很多購房者都碰到過這種情況，選個周末去看房，結(jié)果售樓人員緊張兮兮的告知你“這個房子目前賣得很好，很多人都看上了，你如果確實想買可以先下定金，額外給您打九折，過兩天就沒有這么劃算的價格了?！边@個時候你的心就慌了，趕緊付了定金簽了協(xié)議。你所不知的是就算事后因為各種原因你不想買了，這筆錢都不會再退給你，要么將就著買下來要么損失幾萬塊。 “摻水”學區(qū)房無學位 中國人自古以來重視教育，學區(qū)房成為開發(fā)商賣房的重要手段。假學區(qū)房早已被曝光，還有一種情況就是“摻水”學區(qū)房。目前真正擁有學區(qū)房的樓盤并不多，一直是“僧多粥少”，而其中一些樓盤擁有的學區(qū)名額是有限的，往往采取先到先得的原則，較遲買房的業(yè)主有可能得不到有限的入學名額。所以購房者應該密切關(guān)注當?shù)氐恼咦兓?，不要想當然的把買房等同于入名校。保險起見，購房者可以要求將“送學區(qū)”寫入合同，避免將來出現(xiàn)糾紛可以法律維權(quán)。 小心開發(fā)商“捂盤惜售” 很多時候，剛開盤不久的新樓盤，但是很多樓層好、戶型好、朝向好的房子已經(jīng)被搶購一空，剩下的房子要么樓層高，要么戶型差，而等到了旺季的時候，樓盤又開始推出眾多優(yōu)良房源大為宣傳。實際上這有可能是開發(fā)商取得利益**大化的一種手段，平時不舍得拿出來賣，旺季的時候房價上漲再賣個高價，面對這種情況，購房者往往只能吃啞巴虧，束手無策。 這里例舉的是樓市上的部分買房陷阱，可能片面僅給大家做參考，房子的好壞是影響一輩子的事，希望大家都能擦亮你的雙眼，明明白白買房，開開心心入住。

• 問 買房有哪些陷阱 如何在購房時避開陷阱
  答

  經(jīng)?？吹揭恍┥鐣侣劊忻褓彿繒r被騙，房子和錢都沒有了。怎么才能躲避買房過程中的陷阱和貓膩呢？咱還是先學習一些買房常識吧。 業(yè)內(nèi)人士建議，要買房，先確定自己的需求，再選擇買房的地段。地段的好壞影響實際居住的便利度，甚至跟房屋能不能增值掛鉤。所以說，在經(jīng)濟條件還不錯的情況下，在選定買房的區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金，著重挑幾家自己比較滿意的樓盤，再詳細了解企業(yè)品牌、樓盤資料等詳細信息。 在位置的選擇上，建議可適當兼顧雙方上班時間成本、交通費用成本，同時考慮就近照顧父母。這樣看來，那些距離購房者單位、父母都比較近的位置是首選;而公交便捷或是有軌道交通的地點可作為考慮的重點。此外，還要考慮樓盤自身以及周邊的配套，入住后是否市場、**、醫(yī)院等。 近幾年，房屋質(zhì)量糾紛問題也備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，除了看地段、配套、價格之外，購房者還應該注意樓盤的開發(fā)商的品質(zhì)。 業(yè)內(nèi)人士支招，可以從這三個方面判斷樓盤產(chǎn)品的質(zhì)量。 一是查閱檔案資料。主要查看各種建材生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品合格證書、各道施工工序質(zhì)量驗收單、工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量評定等級等資料，掌握商品房質(zhì)量的第一手資料。 二是表面細看外傷。土建工程外表只能看墻和地基是否下沉、墻體有否裂縫、屋面是否空鼓、墻的批檔有無脫落、爆點，內(nèi)外粉刷、油漆是否平整光滑等。水電工程的電線預負荷量、插座的安置是否合理，廚房、衛(wèi)生間下水道是否暢通，這些是住戶每天生產(chǎn)都要接觸到的，必須選好。 三是深入查找內(nèi)傷。一般內(nèi)傷不易發(fā)現(xiàn)，且更具有隱患。比如，發(fā)電機房設計、商業(yè)門面、防水情況等問題。不少小區(qū)臨街樓棟的一樓、二樓，都設計成了商業(yè)門面。在商業(yè)門面沒有開始經(jīng)營時，樓上住戶沒有任何感覺，而一旦投入運營，那么排煙、發(fā)熱、噪音等問題就會暴露。由于隱性問題無法看見、無法觸摸，對于購房者來說并沒有一概而論的分辨方法，不過相對于一些小開發(fā)企業(yè)，品牌房企在這方面的品質(zhì)更有保證。 **后，業(yè)內(nèi)人士還提醒，不可輕信廣告宣傳?，F(xiàn)在商品房廣告較多存在著欺詐不實的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在面積不實、位置誤導、標價不明、承諾不實、產(chǎn)權(quán)虛假等方面，甚至有違規(guī)廣告行為，購房時不可不小心，要學會理智分析與鑒別，盡力避免一時大意而誤入廣告陷阱。