?? 一房二賣(mài)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？？

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• 142****5947

  一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。
  　　開(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同后一方面考慮到購(gòu)房者可能會(huì)違約的情況怕房子賣(mài)不出去，另一方面以更高的價(jià)格賣(mài)給另一購(gòu)房者，這些都是開(kāi)發(fā)商選擇一房二賣(mài)的原因。

  查看全文↓ 2018-05-24 18:53:59
• 158****6768

  　1、從民事責(zé)任角度分析
  　　(1)對(duì)于有效合同的當(dāng)事人
  　　任何一個(gè)買(mǎi)受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)第一買(mǎi)受人履行交付義務(wù)，而對(duì)其他買(mǎi)受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  　　(2)對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人
  　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  　　(3)對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人
  　　無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  　　(4)二種情況下的特殊處理
  　　第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買(mǎi)受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷(xiāo)房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。
  　　如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  　　第二種情況：后買(mǎi)賣(mài)合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買(mǎi)受人可以主張惡意串通的合同無(wú)效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買(mǎi)受人仍可以主張其合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷(xiāo)房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。
  　　如果善意買(mǎi)受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
  　　另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收歸國(guó)家或集體所有。
  　　2、從行政責(zé)任角度分析
  　　根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。
  　　3、從刑事責(zé)任角度分析
  　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。
  　　在認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)是否構(gòu)成犯罪時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)買(mǎi)受人履行合同、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意圖無(wú)償占有買(mǎi)受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意一房二賣(mài)，但對(duì)于買(mǎi)受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒(méi)有履約能力，如根本不可能建造房屋；也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買(mǎi)受人的財(cái)物占為已有；還可能在簽訂合同取得買(mǎi)受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對(duì)方財(cái)物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣(mài)行為中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施欺詐時(shí)須受非法騙取對(duì)方財(cái)物目的的支配，即其只想無(wú)償占有對(duì)方財(cái)物，而無(wú)履行交房意圖，而買(mǎi)賣(mài)合同已進(jìn)入履行階段，即買(mǎi)受人已經(jīng)支付房款。
  　　根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

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• 問(wèn) 一房?jī)少u(mài)起訴書(shū)怎么寫(xiě)?一房二賣(mài)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

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• 問(wèn) 一房多賣(mài)構(gòu)成犯罪嗎？承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？
  答

  1、從民事責(zé)任角度分析（1）對(duì)于有效合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買(mǎi)受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（2）對(duì)于可撤銷(xiāo)合同的當(dāng)事人根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的買(mǎi)受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣(mài)情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（3）對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人無(wú)效合同的善意買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。2、從行政責(zé)任角度分析根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣(mài)的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。3、從刑事責(zé)任角度分析根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照**高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。

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• 問(wèn) ??二手房一房二賣(mài)糾紛，需要承擔(dān)什么法律責(zé)任呢？
  答

  一、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！薄　《⒁虼四闼f(shuō)的情形，根據(jù)辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建議與出賣(mài)方協(xié)商解決，協(xié)商不成，盡快向人民法院起訴，主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

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• 問(wèn) ??一房?jī)少u(mài)需要承擔(dān)什么責(zé)任？
  答

  一房二賣(mài)法律規(guī)定：普通的一房二賣(mài)案件，則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定?！　?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房司法解釋》）已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷(xiāo)售問(wèn)題均有規(guī)定。有人認(rèn)為這是對(duì)于一房二賣(mài)問(wèn)題的一般性規(guī)定。小編不以為然。對(duì)于相關(guān)問(wèn)題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析?！　≠I(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。同一房屋，債權(quán)與物權(quán)并存時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，誰(shuí)先登記誰(shuí)先取得房子。若第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)后，第二買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行，這也就意味著出售人對(duì)第一買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同的默示拒絕履行。　　第一買(mǎi)受人可以依《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干解釋》）第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！比绻诙I(mǎi)受人是惡意串通取得房屋所有權(quán)，那么第一買(mǎi)受人就可以依《商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干解釋》第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。

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• 問(wèn) 不還房貸需要承擔(dān)什么法律責(zé)任么？
  答

  不還貸導(dǎo)致的拍賣(mài),價(jià)格會(huì)比較低,吃虧的還是你們自己,不如按市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)在就賣(mài)了?！V彬律師——只做房產(chǎn)案件的專業(yè)律師,因?yàn)閷I(yè)所以值得信賴!業(yè)務(wù)專長(zhǎng):土地征收征用,土地轉(zhuǎn)讓,動(dòng)遷安置,拆遷補(bǔ)償,集體土地征收,開(kāi)發(fā)建設(shè),房屋質(zhì)量,工程欠款,建筑施工,裝飾裝修,商品房買(mǎi)賣(mài),二手房交易,物業(yè)管理,相鄰關(guān)系,公房承租權(quán)、居住權(quán),售后公房,九四方案的確權(quán),房屋贈(zèng)與合同,分家析產(chǎn),房產(chǎn)繼承,婚前房產(chǎn)確權(quán),離婚房產(chǎn)分割等訴訟以及房產(chǎn)、建筑企業(yè)法務(wù),個(gè)人購(gòu)房顧問(wèn),合同見(jiàn)證,遺囑見(jiàn)證等非訴法律事務(wù)。

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