怎么樣評估房屋價值？

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• 153****0330

  一、住宅房屋評估通常由四部分組成：
  1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價格；
  2、建筑物重置價格；
  3、建安費用；
  4、裝修裝飾部分的費用。
  二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準(zhǔn)價格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價格

  查看全文↓ 2018-06-06 10:35:27
• 141****4907

  首先，應(yīng)依據(jù)評估基準(zhǔn)年份的同類房屋、建筑物的預(yù)算定額或每平方米造價，加上不同年份的增調(diào)系數(shù)及其他應(yīng)計費用，確定現(xiàn)階段每平方米的重置完全價位，則：
  重置完全價值=建筑面積×每平方米重置完全價值 （1）
  在評估中，將上題的公式（1）演變成：
  重估價值=建筑面積×每平方米重置完全價值K1×K2 （2）
  但公式（2）仍有不完備之處，經(jīng)改進(jìn)為：
  重估價值=（重置完全價值 殘值）×成新率-損壞折減價值+裝修增值+殘值 （3）
  在實際評估中，如使用公式（3）時，可以公式（2）作為參考、對照，務(wù)使評估盡量考慮周密，做到盡可能的公平、合理。

  查看全文↓ 2018-06-06 10:35:14
• 157****0085

  房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)、根據(jù)評估的房屋新舊程度、計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：
  
  房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
  房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
  房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)
  年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
  年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
  尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
  房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

  查看全文↓ 2018-06-06 10:34:40

相關(guān)問題

• 問 怎么樣評估房屋價值？
  答

  看區(qū)域是否為熱點地皇頻出的區(qū)域,往往是市場關(guān)注度較高的區(qū)域。試想,眾多房企競相瞄準(zhǔn)同一個區(qū)域,爭搶某一塊地,且出現(xiàn)面粉貴于面包的現(xiàn)象,說明什么?要某是該區(qū)域土地少有,要某是該區(qū)域未來前景可期,具備投資性。此外,如果地皇出現(xiàn),面粉都這么貴了,市場上的面包還有理由低于面粉嗎?后期面包價格上漲空間肯定巨大。看是否會有政策、規(guī)劃支撐區(qū)域規(guī)劃、政策支撐,是判斷該區(qū)域是否具備持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩?。從歷年來看,只要有政策規(guī)劃出臺,或者地鐵線路、交通布局、區(qū)域功能劃分等重要的消息公布,相關(guān)受益區(qū)域樓市便會迅猛發(fā)展,且獲得長期而持續(xù)的發(fā)展動力。看房屋配套是否符合市場發(fā)展方向綠色節(jié)能建筑、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新孵化空間等多種產(chǎn)品的火熱,均是因為其順應(yīng)未來發(fā)展大方向而成為熱點?？捶课荼旧淼木C合價值譬如房屋的原開發(fā)商背景、產(chǎn)品優(yōu)勢資源、自身功能定位等?？傊?判斷某區(qū)域某樓盤是否具備投資價值,需要全面衡量,要用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光理性分析和判斷,唯有如此,才能抓住機會,尋找到潛力股。看房屋價值是否預(yù)先透支對比其他相似對應(yīng)區(qū)域房屋價值，看看當(dāng)前房屋區(qū)域價值看看那是否已經(jīng)被預(yù)先透支。在整體區(qū)域發(fā)展優(yōu)質(zhì)預(yù)期的情況下入手是較好的時段,一旦到了區(qū)域價值完全呈現(xiàn)的時候,也就不再有“價格低”一說。例如通州、燕郊,受通州新城規(guī)劃的利好,如今價值已經(jīng)遠(yuǎn)超過了當(dāng)前所能透支的價值力,在短期內(nèi)很難實現(xiàn)可預(yù)期的利潤變現(xiàn)。而例如房山等區(qū)域,政策利好和產(chǎn)業(yè)利好逐漸進(jìn)入一個可預(yù)期的軌道,而交通、配套等也正值日漸成熟,其投資潛力就會在數(shù)年內(nèi)快速變現(xiàn)出來?？捶课莸膬r值基數(shù)舉例來說，我這里從2元漲到4元,你從7元漲到10元,雖然漲幅后者較大,但站在投資立場,前者價值確實翻番,攤?cè)ベY金成本效應(yīng),投資力更是遠(yuǎn)大于后者。建議您，在買房時，應(yīng)該先投資區(qū)域,后投資產(chǎn)品基本上屬于他們共同的考量。除了區(qū)域,產(chǎn)品的硬價值屬性往往也代表了投資的可靠性,是對房屋保值的較大保障。

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• 問 房屋價值怎么評估？
  答

  1、房屋評估的依據(jù)是房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。2、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第四條①、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。②、對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。3、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第七條被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

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• 問 評估房屋價值要怎么評估呢？
  答

  1、看房齡2、看戶型3、看樓層4、看朝向5、看裝修6、看物管7、看位置8、看配套9、看小區(qū)10、看市場根據(jù)物價局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費收費標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計費率，如下：1、房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%。2、100萬元到500萬元的（含500萬元）累進(jìn)計費率為0.3%。3、500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。4、2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%。5、5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

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• 問 房屋價值怎么評估？價值評估是什么？有什么標(biāo)準(zhǔn)么？
  答

  裝修補償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評估，可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補償安置有關(guān)費用的通知》規(guī)定的裝修費用標(biāo)準(zhǔn)，在上浮20%的范圍內(nèi)，由評估機構(gòu)評估確定。

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• 問 房屋評估價值是怎么評估的？
  答

  一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等，才能選定評估方法。二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等，要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法，市場法一般評估住宅、商網(wǎng)，成本法、剩余法一般是評估工業(yè)，收益法很少使用。三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權(quán)價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。6、基準(zhǔn)地價法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價法土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。四、具體的計算過程，你可以買一般房產(chǎn)估價師的書看，來進(jìn)行學(xué)習(xí)。

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