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房屋價(jià)值怎么評估?

155****5540 | 2018-06-29 17:18:43

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  • 138****2243

    1、房屋評估的依據(jù)是房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

    2、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第四條

    ①、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。②、對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外,以登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

    3、依據(jù)《北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法》第七條

    被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

    查看全文↓ 2018-06-29 17:19:38
  • 146****0456

    1、看房齡
    2、看戶型
    3、看樓層
    4、看朝向
    5、看裝修
    6、看物管
    7、看位置
    8、看配套
    9、看小區(qū)
    10、看市場
    根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定,目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率,如下:
    1、房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的,收取評估總價(jià)的0.42%。
    2、100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。
    3、500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%。
    4、2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%。
    5、5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。

    查看全文↓ 2018-06-29 17:19:21
  • 151****4402

    房產(chǎn)評估的評估標(biāo)準(zhǔn)如下:
    一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容
      1、建筑物的折舊程度
      建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
      2、土地生熟程度
      土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
      3、資本化率
      資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。
      4、基準(zhǔn)地價(jià)
      基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,然后調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
      5、標(biāo)定地價(jià)
      標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
      6、房屋重置價(jià)格
      房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí),必要的建造費(fèi)用加平均利潤。
      7、底價(jià)
      底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時(shí)確定的**低價(jià)格,亦稱起叫價(jià)格(簡稱起價(jià))。
      8、補(bǔ)地價(jià)
      補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán),或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。
    二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
      1、所在小區(qū)的均價(jià),以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
      2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
      3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢
      4、被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

    查看全文↓ 2018-06-29 17:19:02

相關(guān)問題

  • 1、看房齡2、看戶型3、看樓層4、看朝向5、看裝修6、看物管7、看位置8、看配套9、看小區(qū)10、看市場根據(jù)物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定,目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率,如下:1、房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的,收取評估總價(jià)的0.42%。2、100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%。3、500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%。4、2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%。5、5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。

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  • 裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修的評估,可以按《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)費(fèi)用的通知》規(guī)定的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),在上浮20%的范圍內(nèi),由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

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  • 一、住宅房屋評估通常由四部分組成: 1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格; 2、建筑物重置價(jià)格; 3、建安費(fèi)用; 4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。 二、計(jì)算公式:估價(jià)對象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×(1+樓層修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+其他因素修正系數(shù))+房屋裝修部分價(jià)格

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  • 一、先要知道你所要評估的房屋是什么用途、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修等,才能選定評估方法。二、房產(chǎn)評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩余法等,要根據(jù)具體評估對象選擇相應(yīng)的評估方法,市場法一般評估住宅、商網(wǎng),成本法、剩余法一般是評估工業(yè),收益法很少使用。三、房地產(chǎn)評估的方法有以下幾種:1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算,剔除不正常因素影響的價(jià)值,對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價(jià),然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。2、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較,對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化,通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用,并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值,因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值,用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià),進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整,**后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。四、具體的計(jì)算過程,你可以買一般房產(chǎn)估價(jià)師的書看,來進(jìn)行學(xué)習(xí)。

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  • 看區(qū)域是否為熱點(diǎn)地皇頻出的區(qū)域,往往是市場關(guān)注度較高的區(qū)域。試想,眾多房企競相瞄準(zhǔn)同一個(gè)區(qū)域,爭搶某一塊地,且出現(xiàn)面粉貴于面包的現(xiàn)象,說明什么?要某是該區(qū)域土地少有,要某是該區(qū)域未來前景可期,具備投資性。此外,如果地皇出現(xiàn),面粉都這么貴了,市場上的面包還有理由低于面粉嗎?后期面包價(jià)格上漲空間肯定巨大??词欠駮?huì)有政策、規(guī)劃支撐區(qū)域規(guī)劃、政策支撐,是判斷該區(qū)域是否具備持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩?。從歷年來看,只要有政策規(guī)劃出臺(tái),或者地鐵線路、交通布局、區(qū)域功能劃分等重要的消息公布,相關(guān)受益區(qū)域樓市便會(huì)迅猛發(fā)展,且獲得長期而持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力??捶课菖涮资欠穹鲜袌霭l(fā)展方向綠色節(jié)能建筑、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新孵化空間等多種產(chǎn)品的火熱,均是因?yàn)槠漤槕?yīng)未來發(fā)展大方向而成為熱點(diǎn)。看房屋本身的綜合價(jià)值譬如房屋的原開發(fā)商背景、產(chǎn)品優(yōu)勢資源、自身功能定位等??傊?判斷某區(qū)域某樓盤是否具備投資價(jià)值,需要全面衡量,要用長遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光理性分析和判斷,唯有如此,才能抓住機(jī)會(huì),尋找到潛力股??捶课輧r(jià)值是否預(yù)先透支對比其他相似對應(yīng)區(qū)域房屋價(jià)值,看看當(dāng)前房屋區(qū)域價(jià)值看看那是否已經(jīng)被預(yù)先透支。在整體區(qū)域發(fā)展優(yōu)質(zhì)預(yù)期的情況下入手是較好的時(shí)段,一旦到了區(qū)域價(jià)值完全呈現(xiàn)的時(shí)候,也就不再有“價(jià)格低”一說。例如通州、燕郊,受通州新城規(guī)劃的利好,如今價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)超過了當(dāng)前所能透支的價(jià)值力,在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)可預(yù)期的利潤變現(xiàn)。而例如房山等區(qū)域,政策利好和產(chǎn)業(yè)利好逐漸進(jìn)入一個(gè)可預(yù)期的軌道,而交通、配套等也正值日漸成熟,其投資潛力就會(huì)在數(shù)年內(nèi)快速變現(xiàn)出來??捶课莸膬r(jià)值基數(shù)舉例來說,我這里從2元漲到4元,你從7元漲到10元,雖然漲幅后者較大,但站在投資立場,前者價(jià)值確實(shí)翻番,攤?cè)ベY金成本效應(yīng),投資力更是遠(yuǎn)大于后者。建議您,在買房時(shí),應(yīng)該先投資區(qū)域,后投資產(chǎn)品基本上屬于他們共同的考量。除了區(qū)域,產(chǎn)品的硬價(jià)值屬性往往也代表了投資的可靠性,是對房屋保值的較大保障。

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