哪些公房能買賣

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• 138****2571

  第一、目前我國公有住房出售是有很多條件限制的，但是目前尚沒有關于公有住房買賣的一般性規(guī)定。
  從實踐中的情況來看，公有房屋的買賣，買賣雙方必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的證明文件。任何單位或個人不得擅自買賣公有住房。公有房屋買賣時，應當根據國家規(guī)定進行房地產價格評估。公有房屋買賣必須經過交易審核后，方可辦理所有權登記。出售公有房屋所得價款應當按照國家規(guī)定使用。國有房屋實行有償轉讓，不得無償劃撥，國家另有規(guī)定的除外。出售公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權。公有房屋出售給外國人的，應當符合涉外房屋買賣的有關規(guī)定。建設部《關于進一步推進現有公有住房改革的通知》(建住房〔1999〕209號)中規(guī)定，城鎮(zhèn)成套現有公有住房，一般除按照規(guī)劃近期需要拆除改造的住房;黨政、科研機關及大專院校內與機關、辦公不可分割的住房;具有歷史紀念意義的住房;嚴重損壞房、危舊房;以及當地人民政府規(guī)定的其他不宜出售的住房外，均屬于可售公有住房范圍。具體可售公有住房與不宜出售公有住房范圍，由各地人民政府確定并公布。凡屬各地房屋管理部門直管的成套公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應向有購房意愿的現住戶出售。
  第二、現在很多地方規(guī)定，一些國有單位可以按照市場價出售房改房。
  例如可以參考北京市《關于房改售房若干問題的通知》(京國土房管字〔2000〕178號)文件，市國土房管局、市房改辦發(fā)布了《關于單位按市場價出售公有住房有關問題的通知》(京國土房管改字〔2001〕586號)的有關規(guī)定。單位按市場價出售公有住房，必須取得權屬證明，也就是具有確權證明和經權屬登記部門審核同意簽注意見并加蓋公章的具結保證書，才可向職工出售公有住房，如果沒有取得權屬證明的，須在辦理權屬證明之后，由產權單位按照公有住房出售方案審批管理權限，上報主管房改部門，由房改主管部門審查后符合政策的，由房改部門批準同意出售。房屋買賣當事人之間必須簽訂公有住房買賣合同。產權單位和職工正式簽訂公房買賣合同，并持批準文件到房屋所在地轄區(qū)內地產交易管理部門辦理過戶手續(xù)。根據購買價格和住房屬性不同，職工按照市場價格購買公房，支付了與商品房同等的價格，土地性質也是出讓方式，所以在向職工發(fā)放房屋所有權證時，按照商品房產權性質辦理產權，發(fā)給商品房產權證。
  第三、盡管由于買賣合同的標的物在性質上的特殊，但是一旦進入買賣領域，那么國家也是一個私法主體，公有房屋的買賣應該適用《合同法》的規(guī)定，買賣雙方是平等的民事主體。
  雖然我國規(guī)定以產權證書登記為產權轉移的標準，但在實際生活中，房改房屋開始賣到辦理房產證之間，一般需要很長的時間，在未辦理產權證前，購房職工往往已經全部或者部分向售房單位交付購房價款。那么根據《合同法》的規(guī)定，一方(購房職工)已經履行了主要義務(付款)，雙方就應該相互配合，將合同認真、全面地履行完畢，直到完成產權登記手續(xù)。不能認為產權登記，就可以撤銷合同，職工也就沒有權益保障。
  二、出售公有住房需要注意什么問題？
  已購公房是否可以自由買賣的問題。
  已購公有住房,是指本市城鎮(zhèn)職工根據國家和市人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定,按照成本價和標準價(含標準價優(yōu)惠辦法,下同)購買的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據國家和市人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定, 按照成本價和標準價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房,應當視為已購公有住房。對于已購公有住房的再次銷售問題,從一般原理看,由于公有住房進行銷售后就進入了私有領域,私人所有的財產,權利人可自由處分,所以已購公有住房可以自由買賣這是一般原則。
  但是在現實中由于很多已購公有住房是通過福利和改革受益的結果,所以在目前各地對已購公有住房的銷售還有一定的限制,譬如北京市有關文件規(guī)定,已經取得房屋所有權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以進入市場銷售,但是有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得進入市場出售：
  (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的;
  (2)已經被列入拆遷公告范圍內的;
  (3)所有權共用的房屋,其他共用人不同意出售的;
  (4)有所有權糾紛的;
  (5)已經抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
  (6)上市出售后會形成新的住房困難的;
  (7)擅自改變房屋使用性質的;
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的;
  (9)法律法規(guī)以及市人民政府規(guī)定的其他不得出售的情形。
  此外,房屋所有權人要求進入市場出售已購公有住房和經濟適用住房的,可以向房屋所在地的區(qū)縣房屋土地管理局提出書面申請,區(qū)縣房屋土地管理局應當自受理已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請之日起15日內做出批準或者不予批準的決定;做出不予批準決定的,應當書面說明理由。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:06:03
• 141****9515

  已經私有制的公房買賣同普通二手房的交易一致，從單位一手購買公有住房，要先報公有住房出售的主管單位審批，同意然后再去房管局過戶。
  公房上市是上世紀90年代初在上海開始實施的，實施階段很多公房住戶通過這種方式改善了自己的居住條件。隨著改革的深入，這項措施操作起來也越來越規(guī)范了。
  一、禁止出售公房的范圍：
  1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；
  2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；
  3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；
  4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
  6、上市出售后形成新的住房困難的；
  7、擅自改變房屋使用性質的；
  8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
  二、交易原則：
  此外為了切實達到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。
  三、操作程序：
  公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，具體程序是：
  1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。
  2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。
  3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。
  4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。
  5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。
  6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。
  為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩余部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

  查看全文↓ 2018-06-27 14:05:58
• 156****2239

  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。已購公房可以購買，包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。購買公房需要注意查看原單位是否有同意出售證明或放棄優(yōu)先購買權的證明。
  
  
  
  一、什么是公房？
  
  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。
  
  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。
  
  二、公房能購買嗎？
  
  公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。
  
  1.哪些公房可以買？
  
  二手房市場能買賣的公房只有已購公房，它包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。
  
  （1）成本價公房
  
  這類公房在房改時是按照政府制定的房改成本價來支付房價的。成本價公房跟商品房一樣，房屋產權人享有完全的產權。在房產證首頁就能看出來是以成本價購買的，由于該類房屋在取得時未繳納土地出讓金，在出售時賣家需要按規(guī)定 補交土地出讓金 后才能上市。
  
  成本價公房房產證首頁
  
  （2）標準價/優(yōu)惠價公房
  
  這兩類公房都是單位職工以標準價/優(yōu)惠價購買的住房，在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權，如遇原單位已撤銷的，當地政府房屋管理部門有優(yōu)先購買權。無論是標準價還是優(yōu)惠價購買過來的已購公房，再出售時都需要原產權單位行使或放棄優(yōu)先購買權。如果原單位放棄優(yōu)先購買權，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。
  
  標準價公房房產證首頁
  
  （3）央產房
  
  央產房即中央在京單位已購公有住房，屬于北京獨有的公房類型。它分為職工按房改成本價和標準價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協機關、全國人大機關、兩院、國務院各部位及各直屬機構、各人民團體及所屬單位。
  
  央產房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產房要多看兩個材料才能買：
  
  A.《在京中央單位已購公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經辦理上市審批;
  
  B.《物業(yè)結清證明》，確定物業(yè)供暖等費用都已經跟原單位結清。
  
  央產房同意出售證明
  
  2.哪些公房不能購買？
  
  （1）部級干部名下的已購公房不能上市交易。
  
  （2）涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區(qū)內的住房，產權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
  
  三、買公房要交哪些稅？
  
  1.繳稅的稅基怎么確定？
  
  已購公房繳稅時，計稅依據（也就是常說的稅基）通常有兩個，一個是稅務機關的核定價，實行一房一價，數額需要在繳稅時才能確認；一個是網簽價，即買賣雙方在網簽時定的價錢。公房繳稅時，核定價和網簽價，哪個高取哪個為稅基。
  
  2.已購公房要繳納哪些稅費？
  
  已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金四大類。詳情請點擊 。
  
  各項稅費速算公式，詳見下表：
  
  已購公房稅費速算表
  
  北京公房是可以上市交易的，但是需要滿足一定的條件，購買公房務必先查清楚該公房是不是可以買賣。還有就是購買公房一般需要多交一項土地出讓金，買房時需要考慮到這一點。
  
  資料來源：北京市地稅局
  
  鏈家經紀人 對此文亦有貢獻
  
  該內容只在北京適用

  查看全文↓ 2018-06-27 14:05:54
• 133****9908

  一．公房可以繼承嗎
  公房的所有權人是國家或集體，因此公房承租人死后，公房不能作為承租人的財產進行繼承分割，但可以依法由同住人或其他親屬繼續(xù)承租，實際上即公房承租權的繼承。
  公房承租人死亡，按下列規(guī)定確定承租人：
  其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人的，由共同居住人協商一致確定的人選繼續(xù)承租；
  不能按第一條協商一致的，出租人可按下列序列在共同居住人中確定變更承租人：
  1、原承租人的配偶；
  2、原承租人子女（他處住房情況、本處居住時間長短等）；
  3、原承租人的父母；
  4、其他人（按他處住房情況、本處居住時間長短）。
  (1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。
  (2)已經被列入拆遷公告范圍內的公房。
  (3)所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。
  (4)有所有權糾紛的公房。
  (5)已經抵押并且未經抵押權人書面同意轉讓的公房。
  (6)上市出售后會形成新的住房困難的公房。
  (7)擅自改變房屋使用性質的公房。
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 14:05:44
• 134****8904

  您說的不太清楚。
  先解釋一下什么是公房吧?。ü凶》俊⒐a住宅）是指由和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地建設，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實行住房福利化的結果。在住房貨幣化改革過程中，公房出售，租金提升已成趨勢，但今后國家仍將興建廉價公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產權即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。 這里所說的公房不包括在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業(yè)單位職工已購公有住房。
  然后還有，已購公房~使用權房~不可售公房~單位產權房(或系統產權房)
  （您得看看你的所在地公房管理的一些政策）下面是廈門的一些條例
  1.產權清晰的才能出售
  按照《廈門市非成套公有住房出售辦法》規(guī)定，允許出售的非成套公房應是產權清楚的三層（含）以上、戶門內無獨用廚房或衛(wèi)生間的公有住房。因此房屋出售前，產權單位應向市房地產交易權籍登記中心辦理土地房屋權屬證書。出售產權明晰的公有住房，可以有效防止將來產生權屬糾紛，維護購房職工的合法權益。
  非成套公房出售的另外一個重要條件就是，要保障住房的居住安全。辦法要求產權單位應對即將出售的非成套公房進行一次安全檢修，檢修后須向房屋安全鑒定機構申請安全鑒定。《房屋安全鑒定書》是非成套公房出售登記報備的重要材料，只有居住條件安全的房屋才能出售給職工。對于超過使用年限或者經鑒定屬危險房屋等，無法確保安全的住房不能出售。
  非成套公房出售前承租戶還應作出具結保證，承諾維持房屋產（相）鄰關系、公用部位及共用設施的使用現狀。這樣即使房屋出售轉讓后，仍能維護鄰里之間和睦的關系。
  2.購房可享15%以上折扣
  非成套公有住房出售辦法，仍執(zhí)行我市公有住房出售的相關政策。原來出售成套公房辦法中關于住房面積控制標準、超標面積計價辦法、房屋折舊率、房屋層次調節(jié)率、購房工齡補貼、售房報備手續(xù)及售房資金管理等規(guī)定，同樣適用非成套公房出售，可以直接套用。
  與成套公房出售不同的是，新辦法對出售的非成套公房予以相應折扣。對不具備獨立廚房、獨立衛(wèi)生間的住房可分別給予15%的折扣；但折扣后的實際單價不得低于售房當年公有住房出售價格的20%；房屋出售后，產權單位須按售房款總額的30%提取維修基金，專項用于該住房共用部位共用設施設備維修。
  3.有些非成套住房不能出售
  根據《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)?2003?18號）精神，本辦法還對具有特殊情況的非成套公有住房作出了不可出售規(guī)定。如市國土資源與房產管理部門管理的代管房、信托房、社會主義改造房，因涉及落實政策、產權辦理等問題，尚不允許出售。房屋使用范圍難以劃分，共用部位、共用設施設備維修責任不能明確的，出售以后容易產生鄰里糾紛。從維護購房業(yè)主權益的角度出發(fā)，這類房屋也列入不可出售范圍。
  另外住房安全條件難以保障的，也不能出售，這包括了超過使用年限的房屋，磚木結構、簡易搭蓋住房和經鑒定屬危險房屋三種類型。
  其他不可出售的非成套公房還包括：具有歷史紀念意義或列入文物保護的；別墅、庭院式的；集體宿舍、單身公寓；法律、法規(guī)、規(guī)章或市政府規(guī)定不宜出售的。
  4.非成套公房出售的步驟
  （1）.產權單位向市房地產交易權籍登記中心辦理土地房屋權屬證書。
  （2）.對擬出售的非成套公房進行一次安全檢修，檢修后須向房屋安全鑒定機構申請安全鑒定。
  （3）.承租戶向產權單位提出購買申請，對維持房屋產（相）鄰關系、公用部位及共用設施的使用現狀作出具結保證。
  （4）.產權單位持加蓋公章的《公有住房出售申報表》、房屋安全鑒定書、土地房屋權證原件、復印件向市房改辦辦理登記報備手續(xù)。
  （5）.市房改辦根據產權單位提供的材料，出具《非成套公有住房出售核定表》。
  （6）.產權單位根據《非成套公有住房出售核定表》，按核定價格向職工出售住房，簽定購房合同。
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  查看全文↓ 2018-06-27 14:05:40

相關問題

• 問 公房能買賣嗎
  答

  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。已購公房可以購買，包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。購買公房需要注意查看原單位是否有同意出售證明或放棄優(yōu)先購買權的證明。一、什么是公房？公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。二、公房能購買嗎？公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。1.哪些公房可以買？二手房市場能買賣的公房只有已購公房，它包括央產房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。（1）成本價公房這類公房在房改時是按照政府制定的房改成本價來支付房價的。成本價公房跟商品房一樣，房屋產權人享有完全的產權。在房產證首頁就能看出來是以成本價購買的，由于該類房屋在取得時未繳納土地出讓金，在出售時賣家需要按規(guī)定 補交土地出讓金 后才能上市。 成本價公房房產證首頁（2）標準價/優(yōu)惠價公房這兩類公房都是單位職工以標準價/優(yōu)惠價購買的住房，在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權，如遇原單位已撤銷的，當地政府房屋管理部門有優(yōu)先購買權。無論是標準價還是優(yōu)惠價購買過來的已購公房，再出售時都需要原產權單位行使或放棄優(yōu)先購買權。如果原單位放棄優(yōu)先購買權，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。 標準價公房房產證首頁（3）央產房央產房即中央在京單位已購公有住房，屬于北京獨有的公房類型。它分為職工按房改成本價和標準價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協機關、全國人大機關、兩院、國務院各部位及各直屬機構、各人民團體及所屬單位。央產房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。買央產房要多看兩個材料才能買：A.《在京中央單位已購公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經辦理上市審批;B.《物業(yè)結清證明》，確定物業(yè)供暖等費用都已經跟原單位結清。 央產房同意出售證明2.哪些公房不能購買？（1）部級干部名下的已購公房不能上市交易。（2）涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區(qū)內的住房，產權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。三、買公房要交哪些稅？1.繳稅的稅基怎么確定？已購公房繳稅時，計稅依據（也就是常說的稅基）通常有兩個，一個是稅務機關的核定價，實行一房一價，數額需要在繳稅時才能確認；一個是網簽價，即買賣雙方在網簽時定的價錢。公房繳稅時，核定價和網簽價，哪個高取哪個為稅基。2.已購公房要繳納哪些稅費？已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金四大類。詳情請點擊 。

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• 問 租用居住公房能買賣嗎
  答

  公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的?！　『髞韲页雠_了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房?！　栏駚碚f，公房還是不能買賣的，但是事實上公房也在出售，以換房或者房屋對調的形式操作。公房公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。

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• 問 ??沒有產權的公房個人能買賣嗎?公房如何進行買賣?
  答

  一、公房如何買賣：1、要向房屋所在地的地產交易管理部門對提出出售申請的房屋進行審核，并做出意見。2、有關買賣雙方向房屋所在地房產交易管理部門申請辦理過戶并如實申報價格。注：房屋成交價由買賣雙方協商。房地長交易管理部門需對價格進行核實，并對房屋進行評估及勘察。3、要按照規(guī)定到相關部門繳納稅費。買賣雙方在完成過戶手續(xù)的三十日內，向房產部門申請辦理權登記，領取房屋權屬證書。二、注意事項：禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。三、交易原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。四、操作程序：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。為了盡可能的保護好公房交易的雙方當事人，認定售后公房再交易再上市，仍然還是售后公房，不能以商品房標準收取物業(yè)管理費。而應一律按1996年售后公房物業(yè)收費標準，統一“從低”收取。其次是已購公房上市出售后，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余部分的費用是不予退還的，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由轉讓人交納的剩余部分，由受買人向轉讓人支付，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至買受人名下。

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• 問 ??什么是公房?公房買賣有哪些規(guī)定呢?
  答

  一、禁止出售公房的范圍：1、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；2、住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售后形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質的；8、法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。二、交易原則：此外為了切實達到改革目的，改善職工的居住條件，可售公房上市還應遵循以下原則：1、可售公有住房的上市出售必須按當時的房改售房政策購房同步進行；2、可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困難；3、可售公有住房上市后，該戶職工不得再向單位申請住房或購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房。三、操作程序：公房因為你自身的特殊性在交易過程中與一般商品房的交易有些不同，購房者對此應該有所了解，具體程序是：1、公有住房承租人在落實受買人后，先按當時的出售公有住房政策與公有住房的所有權人或受托人簽訂《公有住房買賣合同》?！豆凶》抠I賣合同》簽訂后，可售公有住房承租人即可憑《公有住房買賣合同》與買受人簽訂《公有住房出售合同》（簡稱《出售合同》）。2、可售公有住房上市成交雙方當事人在《出售合同》簽訂后的三十天內，應持《出售合同》、《公有住房買賣合同》、《公有住房上市出售交易過戶申請表》及有關資料，向房屋所在地區(qū)、縣房地產交易中心辦理交易過戶審核手續(xù)。3、原可售公有住房承租人在收到經區(qū)、縣房地產交易中心審核的《上海市已購公有住房上市交易過戶審核表》（簡稱《過戶審核表》）后，持《公有住房買賣合同》及《出售合同》、《過戶審核表》等有關資料向公有住房所有權人或受托人辦理購房手續(xù)，并交納公有住房購房款項和首期房屋維修基金。4、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑《過戶審核表》及有關資料按規(guī)定分別向財稅部門和交易中心交清全部稅費或保證金后三天內，憑稅費或保證金交款憑證及有關資料向區(qū)、縣房地產登記處辦理變更登記手續(xù)，申領房地產權證。5、可售公有住房上市出售買賣雙方當事人憑區(qū)、縣房地產登記處出具的《公房上市出售已受理權證變更通知》，向原公有住房物業(yè)管理部門辦理房屋維修基金。6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

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• 問 ??無產權的公房能買賣嗎?公房買賣產生糾紛應如何認定?
  答

  一、公房與私房的大區(qū)別在哪里?公產房與私產房的大區(qū)別在于產權，公產房沒有產權人，業(yè)主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。二、公房能否買賣公房，又叫使用權房、居住權房，使住房實物分配制度下的產物。過去，居民的住房都是國家或者單位以實物形式分配給個人居住的，個人按照很低的租金標準箱產權單位交納房租，租住該房屋，個人只能居住或者調換、繼承，產權仍然屬于單位或者房管單位，但是單位也不得隨意收回該房屋。個人是不得買賣甚至出租的。后來國家出臺了房改政策，允許個人將該種類型的房屋買下產權，變成了房改房、已購公房。三、公房買賣產生糾紛應如何認定?根據其交易標的，公房買賣可以參照現行處理商品房買賣糾紛相關的法律規(guī)定。理由如下：首先，商品房屋買賣是現代社會典型的不動產交易行為，也是典型的不動產物權變動。在商品房合同中，雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產生約束力，不具有排他的效力，故而商品房物權的變動必須依賴不動產的登記制度。根據國家對于公房使用權轉讓審批的相關要求來看，這些規(guī)定同樣適用于公房使用權的買賣。其次，根據我國《合同法》有關規(guī)定，當事人未辦理登記手續(xù)，是不影響合同效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。當事人雙方依自身意思表示簽訂公房買賣協議后，在房屋買賣協議成立后，房產使用權雖沒有轉移，但雙方當事人依協議建立的法律關系依然存在。后，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動應當遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務。誠實信用原則作為民法，特別是債權法中的高指導原則，具體內涵是：應以誠實信用的方式行使權利。權利人只要行使財產權時，尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權利并獲得利益，那么該交易應當被認定為有效，合約當事人應當依照合約履行。

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