為什么有容積率

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• 156****4221

  低容積率當(dāng)然是好現(xiàn)象了！舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子你就會(huì)明白，比如一塊十平方米的地方，是一個(gè)人活動(dòng)范圍大呢？還是五個(gè)人活動(dòng)范圍大？這就是容積率的概念。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:12:25
• 131****5352

  容積率越大,建筑密度越大;容積率越小,建筑密度越小。 建筑密度,又稱建筑覆蓋率,是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 綠化率,是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和與用地面積的比率。 如今,消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí),除了考慮地理位置和人文環(huán)境外,對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高,購(gòu)房時(shí)特別注重“容積率、建筑密度和綠化率”等指標(biāo)的考量。
  如果建筑物高度一致,在滿足日照條件的情況下,容積率高,建筑密度就高;容積率低,建筑密度自然會(huì)降低。如果建筑密度低,那么,建筑物的占地面積就比較小,可以布置更多的景觀綠化;相反,就會(huì)減少綠化面積。容積率對(duì)綠化率沒(méi)有直接的影響,但如果在確定容積率不變的前提下,建筑物越高,綠化率相應(yīng)提高;建筑物越低,相應(yīng)的空地會(huì)減少,綠化率也會(huì)相應(yīng)減少。 容積率直接影響到居住的舒適度,綠化率也是如此。綠化率較高、容積率較低,建筑密度也比較低,住戶就感覺(jué)比較舒服。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率不宜超過(guò)3,多層住宅容積率不宜超過(guò)2,綠化率不宜低于30%。真正意義上的別墅,容積率都低于0.5。辦公樓和商業(yè)項(xiàng)目的容積率,一般要比住宅項(xiàng)目高一些。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:12:04
• 134****8478

  容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積
  當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算( 容積率各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。
  容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。
  所以，容積率應(yīng)該在一個(gè)合理的范圍內(nèi)才好。
  

  查看全文↓ 2018-06-28 15:11:22
• 144****9462

  容積率是城市規(guī)劃中的一個(gè)重要技術(shù)指標(biāo)，容積率大好還是小好，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。人口眾多的地區(qū)往往建筑容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對(duì)周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力也越大，因此不可能無(wú)限制的提高容積率，所以世界大部分地區(qū)對(duì)于城市的建筑容積率均有管制。
  對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。從理論上講，對(duì)同一小區(qū)而言，容積率較小，則房?jī)r(jià)較高；容積率較大，則房?jī)r(jià)較低。對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)的容積率大好還是小好，業(yè)界普遍認(rèn)為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。
  通常來(lái)講，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:11:15
• 152****9543

  首先，容積率的大小決定了土地開(kāi)發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。
  
  由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開(kāi)發(fā)收益降低，地價(jià)下降。
  
  其次，容積率對(duì)地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性。
  
  容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒(méi)有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對(duì)地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度逐漸減弱。
  
  第三，容積率對(duì)地價(jià)的影響具有分用途性。
  
  在一個(gè)城市中，不同的用地類型，其容積率對(duì)地價(jià)影響程度也不一樣，對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對(duì)同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價(jià)是相同的，但建筑物在銷售或出租時(shí)，各層的銷售價(jià)格或租金卻有較大差異，這主要是因?yàn)楦鳂菍拥臉敲娴貎r(jià)不等而引起的。地價(jià)分配率是指各樓層樓面地價(jià)與總地價(jià)的比率。對(duì)商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，層次越高，其樓面地價(jià)越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配率呈遞減趨勢(shì)。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測(cè)算出每層樓面地價(jià)，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價(jià)分配率. 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對(duì)地價(jià)總體水平有較大影響。
  
  從社會(huì)效益和環(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低，地價(jià)總體水平越低；從經(jīng)濟(jì)效益和節(jié)約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強(qiáng)度越大，地價(jià)就越高，土地就越節(jié)約，但城市環(huán)境質(zhì)量就會(huì)下降。另一方面，城市內(nèi)分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價(jià)空間分布。

  查看全文↓ 2018-06-28 15:11:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??為什么有容積率？流程是怎么樣的呢？
  答

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問(wèn) 為什么限制容積率
  答

  實(shí)際容積率超過(guò)規(guī)劃容積率應(yīng)該到國(guó)土部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金即可。　　容積率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到?！　∪莘e率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。

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• 問(wèn) 什么是容積率 容積率有什么作用
  答

  現(xiàn)今鄭州樓盤(pán)眾多，特別是現(xiàn)代社區(qū)大多以高層為主，我們購(gòu)買(mǎi)房更多關(guān)注的是房子的地段、價(jià)格、戶型、公攤面積等，其實(shí)社區(qū)的容積率也是一項(xiàng)重要考慮指標(biāo)。 容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本或者未來(lái)的市場(chǎng)前景，而對(duì)于住戶，容積率直接涉及到居住社區(qū)空間、采光等舒適度，容積率越低居住的舒適度越高，對(duì)已一個(gè)良好的住區(qū)，高層住宅容積率越低越好。 現(xiàn)在樓盤(pán)大約都是在2左右的容積率，如果容積率太高， 就是說(shuō)同樣面積的地面上改了過(guò)多的樓層，樓間距要小，影響我們居住的采光?？墒乾F(xiàn)在大多數(shù)人很少有問(wèn)容積率。為了減少土地成本帶來(lái)的資金問(wèn)題，不少樓盤(pán)容積率偏高 ，開(kāi)發(fā)商建的樓層和房子偏多，為了得到銷售面積，獲得收益的**大化，因此開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，通常會(huì)把容積率指標(biāo)用足 ，也就是要盡可能實(shí)現(xiàn)拿地時(shí)國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率指標(biāo)上限。 在對(duì)待容積率規(guī)劃指標(biāo)的態(tài)度上，也有極少數(shù)開(kāi)發(fā)商，在政策法規(guī)許可的范圍內(nèi)，主動(dòng)降低項(xiàng)目容積率，以求提高社區(qū)品質(zhì)。因此，通過(guò)考察一個(gè)項(xiàng)目的容積率，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)待容積率的態(tài)度，也能分析出一個(gè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，判斷出一個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有較高的品質(zhì)追求和企業(yè)責(zé)任感。因而市民在買(mǎi)房子時(shí)，不能只關(guān)注價(jià)格， 容積率也應(yīng)該予以重視。

• 問(wèn) ??為什么限制容積率？有什么作用嗎？
  答

  居住區(qū)的容積率是規(guī)劃部門(mén)根據(jù)周邊情況規(guī)定，并限制的。容積率=地上總建筑面積÷總用地面積容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。

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• 問(wèn) 土地為什么要限制容積率
  答

  　首先，容積率的大小決定了土地開(kāi)發(fā)收益率的高低，從而影響到地價(jià)。　　由于建設(shè)項(xiàng)目在興建時(shí)并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價(jià)格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價(jià)和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r(jià)額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價(jià)上升；反之，容積率降低，土地開(kāi)發(fā)收益降低，地價(jià)下降?！　∑浯?，容積率對(duì)地價(jià)作用的程度具有一定區(qū)域性?！　∪莘e率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目時(shí)根本沒(méi)有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對(duì)地價(jià)的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度逐漸減弱。　　第三，容積率對(duì)地價(jià)的影響具有分用途性?！　≡谝粋€(gè)城市中，不同的用地類型，其容積率對(duì)地價(jià)影響程度也不一樣，對(duì)商業(yè)用地地價(jià)影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對(duì)同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價(jià)是相同的，但建筑物在銷售或出租時(shí)，各層的銷售價(jià)格或租金卻有較大差異，這主要是因?yàn)楦鳂菍拥臉敲娴貎r(jià)不等而引起的。地價(jià)分配率是指各樓層樓面地價(jià)與總地價(jià)的比率。對(duì)商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，層次越高，其樓面地價(jià)越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配率呈遞減趨勢(shì)。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測(cè)算出每層樓面地價(jià)，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價(jià)分配率.　　 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對(duì)地價(jià)總體水平有較大影響?！　纳鐣?huì)效益和環(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低，地價(jià)總體水平越低；從經(jīng)濟(jì)效益和節(jié)約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強(qiáng)度越大，地價(jià)就越高，土地就越節(jié)約，但城市環(huán)境質(zhì)量就會(huì)下降。另一方面，城市內(nèi)分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價(jià)空間分布。

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